开封市与北大资源集团合作的城市运营实践

第二节　开封市与北大资源集团合作的城市运营实践

城市化是人口和其他生产要素从农村向城市转移和集中的过程，其动力机制有三个方面：一是来自于市场机制，即城乡差距带来的比较利益驱动；二是来自于政府制度安排下的宏观调控；三是来自于上述两者的有效结合。在现实的城市化中，市场失灵和政策失败均有可能发生，所以往往是市场机制和政府宏观调控共同推动城市化的发展。在西方发达国家，城市化起步于18世纪中后期，它们更多的是在市场机制下实现的城市化。我国于1992年正式确立了社会主义市场经济体制，城市化的发展是靠政府和市场两只手共同来推动的，政府起主导作用，但也有市场机制的作用。政府的推进力度随城市化发展的阶段而有所不同。当前中国城市化处于快速发展时期，城市基础设施建设、公共服务和公共产品的投入，仅仅靠政府难以有效解决，需要市场力量的参与。政府非常欢迎有社会责任感的企业能够从前期城市规划开始参与进来，协助政府一起进行区域和城市的规划，对产业资源和社会文化资源进行整合，实现城市资源增值的最大化，从而增加城市的财富，增强城市的综合竞争力，提升城市居民的幸福指数。下面以北大资源集团参与开封市新区建设为例，来分析城市运营背景下政府与企业合作，实现新城区建设“产城互动、产城融合”，推动城镇化的健康发展。

一、中部崛起战略为开封市发展带来新的发展机遇

我国“十二五”规划纲要指出，要大力促进中部地区崛起，重点推进包括中原经济区在内的区域发展。2011年1月，“中原经济区”被正式纳入我国《主体功能区规划》，这标志着其已上升到国家战略层面。至此，“中原经济区”建设成为国家统筹区域协调发展战略的重点领域。2011年11月，国务院出台了《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》。该《意见》指出，中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础，以中原城市群为支撑，涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。有些学者认为，建设中原经济区，不仅关系到河南省和整个中原地区的发展，更是事关我们中华民族崛起的一个具有全局性重大战略意义的问题。

中原经济的崛起是以中原城市群为支撑的。2006年，河南省发改委出台了《中原城市群总体发展规划纲要》，其中指出，中原城市群在空间上形成三大圈层——以郑州为中心的都市圈、紧密联系圈（其他七个结点城市）和辐射圈（接受该城市群辐射带动作用的周边城市）；开封为郑州都市圈的一个重要功能区，在产业上，它进入发展重点的郑汴洛城市工业走廊；中原城市群发展要以郑汴一体化为突破口，打破传统行政区划的束缚，从功能、城区、空间、产业、服务、生态等六个方面实现郑州、开封两市的产业对接、优势互补、资源共享的差异化发展。为推动郑汴一体化，河南省于2009年正式提出建设郑汴新区，该新区包括郑州市的“郑州新区”和开封市的“开封新区”，具体范围为：西起郑州市中州大道、机场高速路、京广铁路，东至开封市金明大道，北起黄河南岸，南至中牟县南界及开封市区南界，总面积约2100平方千米。郑汴新区将成为河南省经济社会发展的核心增长极，城乡统筹、科学发展的示范区，具有全新理念的复合型城区。

地处中原腹地、黄河之滨的开封，是中华民族的主要发祥地之一，具有“文物遗存丰富、城市格局悠久、古城风貌浓郁、北方水城独特”四大特色，是一座人文与自然景观交相辉映的城市；同时也是一座承东启西、联南贯北、区位优势独特的城市，自古战略地位十分重要，是中原逐鹿的重要战场。长期以来，开封市对自身的定位摇摆不定、几经周折：20世纪50年代定位为“玻璃城”，20世纪60年代定位为“化工城”，20世纪70年代定位为“轻纺城”，20世纪80年代定位为“旅游城”。开封的城市定位摇摆，导致了城市发展目标的不确定和发展基础的薄弱。较长时期的“旅游城”定位，使得开封的产业政策为旅游业让道，旅游业也正在成为人们心目中的“支柱产业”。而作为开封城市化基本动力的工业却被放置于次要位置，因而城市发展的动力不足，产业结构不合理，现代的信息产业、高新技术产业和金融产业度比较缺乏。

今天，在中原城市群总体规划中，开封被定位为郑州都市圈的重要功能区。中原经济区的崛起和郑汴一体化的发展无疑给开封市带来前所未有的发展机遇。随着郑开大道、郑开城际铁路、郑徐高铁的开通，开封与其他城市之间的距离拉近，作为重要的交通要道，开封的区位优势进一步显现。开封市如何在新一轮的城市竞争中抓住城市化发展的历史机遇，克服现有发展的困境，实现古城的现代复兴，是摆在当地政府面前的一个战略性问题。该市制定的较长时期的发展战略目标是：积极、主动地融入中原经济区的建设和发展当中去。这就需要开封市在与周边城市竞争中进行产业结构调整，在自身的发展中实现品质的提升。为此，该市调整和完善了城市规划，将城市空间发展的重点定为“西进”，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。“西进”，即城市重点向西发展，建设汴西新区，融入郑汴一体化，构筑面向区域的产业和服务职能。“中疏”，即保护古城区，控制古城区的人口规模和建设强度，重点提升古城区的居住环境质量，改善旅游环境。“北控”，即对古城北侧实施建设总量控制，避免从北面包围古城。“东调”，即调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。“南改”，即结合路网和火车站地区的综合改造，改善南城面貌。在保护古城、发展新城的过程中，开封市通过区域一体化、工业化、城镇化、特色化四大战略举措，促进城市建设与经济社会的全面发展。

开封新区是开封市区域一体化、工业化和城镇化的重点发展地区，是郑汴新区的副中心区。其下辖一个国家级经济技术开发区、金明区及鼓楼区的仙人庄和南苑两个办事处，总面积为287平方千米，其中核心区总面积为121平方千米。作为一个复合型的新城，开封新区将突出建设四大功能区：第二产业区、商务服务中心区、生活区和休闲度假区；它的中心区将规划设计形成“一轴两带三中心”的空间结构。“一轴”是指沿郑开大道形成的城市发展轴，它也是中心区重要的人文景观轴。“两带”指的是东西向的滨水园林文化景观带和南北向的生态景观绿化带。“三中心”指的是中心区西部的商务中心、中部的市民综合服务中心、东部的旅游休闲度假服务中心，这三个中心同时也是带动周边发展的三个增长极。开封市2010年《政府工作报告》指出，新区承载着开封经济社会发展全面跨越的使命和希望，是开封经济社会发展的强力引擎；开封市委、市政府将举全市之力，完成开封新区的建设和发展，并运用市场机制，引进一些优质城市运营商，参与开封新区的开发建设。

二、致力于城市运营的北大资源集团

北大资源集团是北京大学“产学研”模式探索与实践的成功典范，它成立于1992年；2006年，方正集团正式托管“北大资源”。方正集团由北京大学于1986年投资创办，是中国本土最具创新力和影响力的高科技企业之一，它确立了信息、医疗医药、房地产、金融共同发展的战略。20多年来，方正集团始终坚持技术创新、持续发展，集团规模实现了跨越式的发展，年收入突破480亿元。目前，它已经拥有分别在上海、深圳、香港及马来西亚交易所上市的5家公司和20多家遍布海内外的独资、合资企业，员工近3万人，综合实力位列中国信息产业前三强。

在方正集团的发展战略中，将北大资源集团的业务定位为房地产开发、商业地产运营、物业经营管理。北大资源集团依托北京大学深厚的文化底蕴和方正集团雄厚的实力，全方位整合北大及方正的各种优势特色资源，实行从获取土地、项目开发到物业管理的整体开发模式，走资源整合型城市运营商的开发之路。该集团拥有的资源包括：一是教育资源，即与北大相关的教育资源，如北大幼教中心、北大附小、北大附中、北大资源中学、北京大学以及方正软件学院等。二是医疗医药资源，如北大医学部及所辖的8家三甲医院——北京大学第一医院、北京大学人民医院、北京大学第三医院、北京大学第六医院（北京大学精神卫生研究所）、北京大学口腔医院、北京肿瘤医院、北京大学首钢医院、北京大学深圳医院，以及北大国际医院集团、怡健殿健康管理中心、世嘉中医和医疗医药产业等。三是科技资源，如北大科研院所、方正研发体系、国家数字出版工程等。四是金融资源，如方正资本控股所涉及的证券、投行、期货、信托、保险、直投、私募基金、公募基金、财务公司等。五是商业资源，如多家市内免税店（重庆免税店、青岛免税店、杭州免税店）、东莞直销工厂、北大博雅国际酒店（五星）、尼罗河酒店等。近年来，北大资源集团逐步成为方正产业资源和北京大学教育资源的整合者。它依托北京大学的教育资源，为客户提供北大幼教中心、北大附属小学、北大附属中学直至高等教育的优质教育资源或相关教育咨询服务，打造“教育地产”；依托北京大学及方正集团的医疗资源，为客户提供全方位的健康管理和医疗服务，打造“健康地产”；依托北京大学的科研资源，整合方正的IT产业资源，打造智能化社区及个性化的信息化服务空间，提升项目的科技含量和居住品质，打造“科技地产”；整合方正集团的金融服务资源，提供专业化、个性化的金融服务，满足客户在投资、融资、现金管理等领域的金融需求，打造“金融地产”。该集团探索独具特色的差异化“资源地产”道路，成为具有全方位资源整合能力及大区域开发能力的城市运营商。它重点开发一线城市核心地段的核心项目，选择性地进行二、三线城市成片土地的大规模开发。

近年来，北大资源集团基于对我国城镇化发展趋势和集团资源优势的认识，将自己定位为资源整合型城市运营商。集团管理者认识到城镇化的发展是我国现代化发展的必然趋势，我国城镇化的发展重点已经从速度转向优化，到了从量变到质变的转折点。这样的转变需要能盖房子，更能发展城市；既要有调配和整合资源的能力，又要符合国家新城镇化战略的需求；既能实现企业利益，也能实现居民安居乐业。从单一的住宅产品开发来看，北大资源集团没有核心竞争力，它的竞争力就在于拥有强大的教育、医疗、健康、科技资源，这正是当前城镇化“产城互动、产城融合”、城市经济社会协调发展所需要的。基于“资源成就价值”和“产业报国”的思想，目前，该集团在全国多个城市建设具有显著人文、科技和绿色特色的教育社区、文化社区、数字社区和健康社区，从而全面参与中国城镇化进程。2011年，该集团通过对自身独有的优质资源的整合与植入，先后与上海崇明、江苏昆山、山东济南、河南开封等地的政府签署合作协议，深入参与当地的规划与建设。目前，北大资源集团的地产项目主要分布于长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区、华中、西南等国家重点发展地区。北大资源集团在城市运营进程中所做的努力契合了城市建设与运营的需要，得到了业内及社会各界的肯定与认可。

三、北大资源集团与开封市政府合作开发新区运粮河组团项目

以往城市郊区的工业园、开发区建设，存在“有产业无居屋”的现象，园区的员工在城里居住，在郊区上班。“产城分离”是我国一些地区城镇化发展的“城市病”之一。另外，在有的地区，大量人口进入城镇，但没有产业的支撑，导致失业问题突出。这种无产业的“空壳城市化”是我国城镇化发展的另一“城市病”。我国新一轮城市化发展的新城区开发不同于上述两种现象，而是作为一个有产业、有城市功能体、有商住房以及与之配套的生活设施的一个新城镇的开发，要求实现“以产带城、以城促产、产城融合”的目标推动城镇化的健康发展。这需要将产业资源、商业资源、社区生活资源等共同植入其中来打造。因此，以往单一房地产项目的开发已经难以满足城市化发展的要求，而必须有资金、规划、资源整合实力的城市运营商来系统地实施新城区的开发目标。北大资源集团对于我国经济社会发展趋势有准确的判断，对自身的发展方向有符合实际的定位。它认为，大力推进城镇化进程是中国经济发展的大趋势。如何实现自身的转型提升，促进和谐社会的发展，提高老百姓的生活品质，实现城市“让生活更美好”的愿望，是当前形势下房地产企业面临的挑战。在房地产开发领域，不能单纯考虑规模，更重要的是把握机遇，创造独具特色的地产开发模式。北大资源集团综合利用北京大学的人文资源及方正集团的科技、医药医疗、金融等资源，致力于打造“健康地产”、“教育地产”、“科技地产”，逐步向具有全方位资源整合能力和差异化优势的城市运营商转型。

河南省制定的“十二五”规划纲要提出，要加快“一个载体、三个体系”（以产业聚集区为载体，创立现代产业体系、现代城镇体系、自主创新体系）建设。开封新区是以产业聚集为基础，以高新技术产业、先进制造业和现代服务业为支撑，融居住办公、科研教育、旅游休闲、商贸物流、现代农业为一体，城市功能完善的生态型、现代化、复合型新城区。它以连霍高速公路为界分为两部分，公路以北是生态文化旅游产业带，占地面积为68.3平方千米；公路以南是城市发展区和产业聚集区，占地面积为218.7平方千米。其核心区位于开封市西部，集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体，规划总占地面积为121平方千米，建设占地面积为78平方千米，可容纳80万人。核心区按照相对独立的新城理念，突出体现四大功能，即陇海铁路两侧的第二产业区、沿郑开大道两侧的商务服务中心区、金耀路以北的生活区以及马家河、运粮河两侧的休闲度假区。开封市委、市政府认为，新区的开发，首先需要有一个启动区来做基础设施建设，于是将运粮河组团35平方千米作为启动区。

运粮河组团位于开封新区的西部，属副中心区，是开封面向郑汴一体化的“桥头堡”。其一级开发项目东起规划中的十三大街，西至中牟县边界，北起复兴大道，南至陇海铁路，面积约35平方千米，距省会郑州37千米，离开封市区不到10千米，郑开城际铁路（在建，预计2013年通车）在区域内设有汴河堤站和运粮河站两个站点，20分钟即可抵达郑州，交通十分便利。该组团的功能定位以居住休闲为主，融合科技、教育、文化、医疗和商业等，将成为开封新区极佳的生态宜居区。

开封市之所以选择北大资源集团来承担运粮河项目的开发，主要基于后者有强大的资金优势以及优质的教育资源、医疗资源和现代产业资源。政府部门在规划城市和制定城市发展战略时，既要考虑城市经济和产业的发展，还要以人为本，考虑城市居民的就业、教育、医疗、公共服务及城市管理等方面的需求，增强城市居民的幸福指数。选择优质的城市运营商进行合作，就是发挥企业的作用，把政府制定的城市规划和城市发展理念贯彻下去，共同推动城市的健康发展。运粮河项目关系着开封新区的长远发展，也彰显着开封市在中原经济区建设和郑汴一体化发展中的重要地位和作用。

对于北大资源集团而言，这也是一个难得的发展机遇。它看好中原城市群的发展前景、郑汴一体化在中原城市群发展中的“排头兵”作用及开封新区在郑汴一体化中的“桥头堡”地位。北大资源集团此次与开封市政府的合作，是它实现由房地产开发向城市运营战略转型的重要实践。该集团表示，将带着强烈的社会责任感，秉承良好的生态价值观，按照推动“产城互动、产城融合”的要求，把北京大学和方正集团的科技、教育、医疗等优质资源植入开封新区建设中去；同时，在符合开封市总体规划的前提下，对项目进行合理布局，推动周边土地的开发，实现城市运营与资源地产的完美结合，带动中原片区区位价值的全面提升，真正践行北大资源集团作为资源整合型城市运营商关于“资源成就价值”的信念和使命，将开封新区打造成为中原城市群崛起的样板。

2010年7月16日，开封市政府与北大资源集团举行了开封新区合作开发签约仪式，这标志着开封新区35平方千米的项目进入实质性阶段。2010年10月11日，北大资源开封投资有限公司第一届董事会第一次会议暨公司成立大会顺利召开，开封新区土地一级开发开始。2010年11月24日，进行了开封市运粮河组团土地一级开发项目城市设计国际招标工作，确定了由英国阿特金斯、香港联合设计、韩国三安设计、美国纽约易道四家国际单位进行城市总体规划设计咨询工作。2010年12月1日，北大资源开封投资有限公司与上述四家国际设计单位签订了城市设计咨询合同；2011年3月30日，召开开封新区运粮河项目城市设计国际招标方案终期评审会，对上述四家国际公司的设计方案进行了评审，并最终确定采用美国纽约易道的城市设计成果。同时，北大资源开封投资有限公司向河南省发改委提交将“中原数字信息产业聚集区”、“开封市运粮河防洪河道治理工程建设项目”纳入省级重点建设项目的申请。2011年5月10日，“中原数字信息产业聚集区”在开封市金明区发改委正式备案，并在5月底完成市政、水系等专项论证前期调研工作。2011年6月，北大方正软件技术学院来开封考察，初步提出在开封设立“北大方正（开封）科技大学”的构想。

运粮河项目35平方千米土地的一级开发是一个超大型项目，滚动完成一、二级开发需要6～8年的时间，从资金和精力的投入上都不亚于建设一座新城。北大资源集团以“信息产业驱动”为开发核心，以“生态休闲漫城”为开发理念，以“水韵生活元素”为开发主题，以“优质资源融入”为开发亮点，在开封新区打造集数字科技、会议会展、商贸服务、休闲娱乐、旅游度假、亲水宜居等功能于一体，具有一流品质的生态休闲新城——北大资源漫城，与郑州新区遥相呼应。

北大资源集团首先拟在运粮河组团8～10平方千米核心启动区内规划用地11000亩左右，将它分为两个区域进行开发：一是5000亩数字信息产业聚集区，其中包含河南省数据中心、中原数字出版基地、中原数字印刷基地、中原数字版权基地、中原数字出版外包基地、信息技术创新与孵化基地、信息技术教育培训基地，以及国际会议中心和其他商业配套设施等；二是5000～6000亩生态宜居区，其中商住开发用地3000亩，建有学校（包括北大附小、北大附中、北大幼教中心）、医院、养疗中心等配套设施。北大资源漫城是一个具有一流品质的复合型特色示范区，并计划植入北京大学的科技、教育、医疗等优质资源。此外，它还将开设独有的免税店经营垄断牌照，商品除了免关税外，还免增值税和消费税等进口环节税，商品价格至少可以比非免税商品便宜20%。免税店开业后，将经营包括HERMES、BALLY、GUCCI、PRADA、COACH等众多耳熟能详的国际知名品牌，涵盖皮具、名表、化妆品、配饰、生活家具等商品，提供高端商业服务，全面提升社区生活品质。在运粮河组团区域内，首先启动建设这样一个具有国际一流品质的复合型启动示范区，通过数字信息产业聚集区和生态宜居区的建设，聚集产业和人气，从而实现“产城融合、产城互动”，为整个开封新区建设打造标杆和树立品牌形象，起到带动周边土地开发的作用。