不动产登记业务主要分为不动产登记查询、不动产登记与抵押和不动产权属变更3类。
（1）不动产登记查询。综合信息查询、发证情况统计、抵押情况统计、林权信息查询、登记簿查询、不动产案卷查询、历史案卷查询。
（2）不动产登记与抵押。不动产首次登记、转移登记、变更登记、更正登记、预告登记、预告登记合并办理、异议登记、抵押登记、抵押转移登记、抵押更正登记、在建建筑物抵押登记、不动产查封登记、抵押转移合并办理、联合抵押。
（3）不动产权属变更。宗地变更、界址线变更、界址点变更、房屋变更和林权变更。
6．2．1 不动产登记查询
（1）不动产综合查询：包含不动产权信息查询、抵押权查询、查封信息查询、预告信息查询、异议信息查询、地役权查询。
（2）不动产发证情况统计：对不动产发证情况进行查询统计。通过输入查询条件，将符合条件的信息筛选出来。
（3）不动产抵押情况统计：对不动产抵押情况进行查询统计。通过输入查询条件，将符合条件的信息筛选出来。
（4）林权信息查询：对林权信息进行查询统计。通过输入查询条件，将符合条件的信息筛选出来。
（5）登记簿查询：对登记簿进行查询统计。通过在搜索栏中输入查询条件进行检索，将符合条件的信息筛选出来。
（6）不动产案卷查询：对不动产案卷进行查询统计。通过输入查询条件，将符合条件的信息筛选出来。
（7）历史案卷查询：对历史案卷查询进行查询统计。通过输入查询条件，将符合条件的信息筛选出来。
6．2．2 不动产首次登记
凡涉及到集体土地所有权、国有建设用地使用权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权等权利，都应进行不动产权首次登记，即不动产权利第一次登记。
6．2．3 不动产转移登记
因下列情形导致不动产权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（1）买卖、互换、赠与不动产的。
（2）以不动产作价出资（入股）的。
（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的。
（4）不动产分割、合并导致权属发生转移的。
（5）继承、受遗赠导致权属发生转移的。
（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额发生变化的。
（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的。
（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的。
（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的。
（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
登记流程如图6-2所示。
图6-2 不动产转移登记流程
6．2．4 不动产变更登记
有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的。
（2）不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的。
（3）不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的。
（4）同一权利人分割或者合并不动产的。
（5）抵押担保的范围、主债权数额、最高额抵押担保的债权范围、最高额抵押债权额、债权确定期间等发生变化的。
（6）地役权的利用目的、方法等发生变化的。
（7）共有性质发生变更的。
（8）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
登记流程如图6-3所示。
图6-3 不动产变更登记流程
6．2．5 不动产更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。
不动产登记机构发现登记事项是错误的，不涉及不动产权利归属和内容的，可以依法予以更正。
登记流程如图6-4所示。
图6- 4 不动产更正登记流程
6．2．6 不动产预告登记
不动产预告登记为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。如商品房预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
申请预告登记的商品房已办理在建建筑物抵押权首次登记的，应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明和抵押权人同意的书面证明。登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预购商品房转移预告登记。
登记流程如图6-5所示。
图6-5 不动产预告登记流程
6．2．7 预告登记合并办理
针对预购商品房预告、预购商品房抵押权预告的合并办理业务。可将预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记一起进行办理。
登记流程如图6-6所示。
图6-6 预告登记合并办理登记流程
6．2．8 不动产异议登记
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
6．2．9 不动产抵押登记
对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：
（1）建设用地使用权。
（2）建筑物和其他土地附着物。
（3）海域使用权。
（4）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。
（5）正在建造的建筑物。
（6）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的房屋一并抵押。以房屋抵押的，该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
抵押转移登记，当抵押权主体发生转移变动的，当事人可以向不动产登记机构申请抵押转移登记。
抵押更正登记，当抵押权客体和内容有变动时，当事人可以向不动产登记机构申请抵押更正登记。
登记流程如图6-7所示。
图6-7 抵押首次登记流程
6．2．10 抵押转移登记
因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。
登记流程如图6-8所示。
图6-8 抵押转移登记流程
6．2．11 抵押变更登记
有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：
（1）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的。
（2）被担保的主债权数额变更的。
（3）债务履行期限变更的。
（4）抵押权顺位变更的。
（5）法律、行政法规规定的其他情形。
因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。
登记流程如图6-9所示。
图6-9 抵押变更登记流程
6．2．12 抵押更正登记
当抵押权客体和内容有变动时，当事人可以向不动产登记机构申请抵押更正登记。
登记流程如图6-10所示。
6．2．13 在建建筑物抵押登记
在建建筑物是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。
以建设用地使用权及正在建造的全部或者部分房屋等在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权的首次登记。
图6-10 抵押更正登记流程
在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记。
（1）不动产登记证明。
（2）证明在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料。
（3）法律、行政法规规定的其他必要材料。
登记流程如图6-11所示。
图6-11 在建建筑物抵押登记流程
6．2．14 不动产查封登记
6．2．14．1 预查封登记
有下列情形之一的，登记机构应当依据人民法院的协助执行通知书办理预查封登记：
（1）被执行人已办理了商品房预售许可证且尚未出售的商品房。
（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了权属首次登记的商品房。
（3）被执行人购买的办理了预售合同登记备案手续或者预告登记的商品房。
（4）法律、行政法规规定的其他情形。
6．2．14．2 查封登记、预查封的嘱托
人民法院要求不动产登记机构办理查封登记、预查封的，应当向不动产登记机构提交下列材料：
（1）人民法院工作人员的工作证。
（2）查封、预查封裁定书。
（3）协助执行通知书。
（4）法律、行政法规规定的其他必要材料。
6．2．14．3 轮候查封登记
两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达查封通知的人民法院办理查封登记，对后送达查封通知的人民法院办理轮候查封登记。
轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。
6．2．14．4 非因法律行为取得不动产的查封登记
不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通知书等办理查封登记的，应当先办理转移登记，再办理查封登记。
6．2．14．5 预查封登记转为查封登记
预查封的不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
6．2．14．6 查封登记与其他登记的协调
被查封的不动产已由登记权利人申请处分登记或者抵押权登记而尚未记载于不动产登记簿的，不动产登记机构应当立即中止办理该登记，并通知登记申请人。
已经登记完毕的，不动产登记机构应当将无法办理查封登记的事实书面告知人民法院或其他机关。
查封期间，权利人因处分不动产申请登记的，不动产登记机构应当不予受理。
登记流程如图6-12所示。
图6- 12 不动产查封登记流程
6．2．15 不动产注销登记
有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（1）不动产灭失的。
（2）权利人放弃不动产权利的。
（3）依法没收、征收、收回不动产权利的。
（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的。
（5）不动产权利终止等法律、行政法规或者本细则规定的其他情形。
当事人未申请办理注销登记的，不动产登记机构可以依据《细则》有关规定直接办理。
登记流程如图6-13所示。
图6- 13 不动产注销登记流程
对于不同的注销类型，登记簿的记载模式也不同，其中抵押权注销、地役权注销、预告注销和异议注销会在原登记簿中增加注销的内容信息，而不动产权注销则会新增一条完成的登记簿记录。如图6-14所示是异议注销登记簿记录结果。
图6-14 异议注销登记簿记录结果
6．2．16 抵押转移合并办理
办理完预告登记取得了房地所有权后（即办理房地首次登记后），可进行抵押转移合并办理业务，将抵押登记和转移登记进行一次性办理，同时系统会从预告登记合并办理业务中提取相关的信息。
登记流程如图6-15所示。
6．2．17 联合抵押
当权利主体同时拥有多个不动产单元时，可将它们同时抵押给银行。联合抵押即是办理此类型的登记业务。系统提供联合抵押设立、联合抵押转移、联合抵押变更3种登记业务类型（图6-16）。
图6-15 抵押转移合并办理登记流程
联合抵押转移：因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。
登记流程如图6-17所示。
联合抵押变更：有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记。
（1）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的。
（2）被担保的主债权数额变更的。
（3）债务履行期限变更的。
（4）抵押权顺位变更的。
（5）法律、行政法规规定的其他情形。
因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更，在申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等。
6．2．18 不动产变更
在管理软件中利用变更项目来管理变更数据，所有变更操作都是在变更项目中完成的。当结束当前变更行为后，数据库已发生变化。变更项目中的每个变更行为都记录在数据库中，可方便用户随时查看历史数据或者撤销本次变更。
变更完成后，变更信息记录在4个重要的工程文件里：
（1）ALTERPRJ：变更项目表，记录每个变更项目的历史。
（2）ALTERACT：变更动作表。记录每个变更项目中每一个变更行为的历史，包括何种变更操作、涉及的图层、坐标范围等信息。
图6-16 缮证
（3）ALTERACTREL：变更动作项目关联表。记录每个变更动作与变更项目之间的关联关系。
（4）AlterOper．xml：变更动作详细操作过程配置。记录程序在执行每个变更动作中具体包含了哪些操作过程。可修改本配置文件与当地具体变更需求匹配。
图6-17 联合抵押登记流程
利用变更项目来管理变更数据，同一个项目中的多个变更动作都可在一个变更项目中实现。系统对变更数据的管理主要是通过系统界面右边的变更管理窗口来进行，如图6-18所示。
图6-18 变更管理窗口
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