国外解决住房问题的经验做法

（一）美国经验做法

安居才能乐业，安居才能安心。从20世纪30年代开始，美国联邦政府就高度重视住房问题。美国的住房保障政策虽没有明确指明受益对象是年轻人，但由于年轻人是住房市场上有代表性的且较为突出的群体，在良好住房政策方面同样成为明显的受益者。

1．大力扶持开发廉租房市场

20世纪60年代后，美国政府开始鼓励私人机构建设公共住房，1974年设立了《住房和社区发展法》，推出了新的市场租房援助计划，为房地产发展商提供低于正常市场水平的贷款利率，鼓励私营发展商建造公共住房，并以低于正常市场的租金租给低收入者。为了支持开发商供给廉租房，美国地方政府及其管理机构还同时开发了多元化的融资渠道。一些地方还对私营开发商采取了税收、土地使用优惠政策，同时规定商品房中要有一定比例用于廉租房。

20世纪30年代以来，美国政府出台一系列廉租房政策，并加以完善，从原来的集中建设住宅向廉租房补贴转变。政府将租金分为两类：一是以房屋为基础，只要是房主愿意加入租房计划，且房屋符合租赁标准和租赁要求，地方政府就向房主提供房屋补贴，以弥补那些低收入者无法支付的租金部分；二是以租户为基础，领取租金后只能租赁指定的公寓。由于政府严格控制了廉租房的市场价格，因此开发商也会严格控制成本，主动寻找相对便宜的土地建造廉租房，使得廉租房的价格更低。

2．灵活的税收政策平衡住房市场

税收补贴的方式也非常灵活，地方住房金融管理机构在决定符合补贴条件的住房类型时有很大的裁量权。1986年颁布《税收改革法案》时设立税收抵免计划，即LIHTC计划，并于1990年之后大规模实施。该方案针对供给端进行税收抵免和补贴，且直接与住房项目挂钩，被称为“基于项目的税收支持方案”。该方案的操作特点是：开发商和地方政府共同决定项目建设的具体位置；政策设计目标并不完全面向最低收入家庭，覆盖范围的标准设定相对灵活，即有资格获得税收补贴的出租房，必须至少有20％的单元可为收入不高于都市区平均收入50％的住户所承受，或者有40％的单元可为收入等于或低于都市区平均收入60％的住户所承受；财政补贴的基准设定取决于中低收入租户的占比及扣除土地成本后的建筑费用。

3．“租房券计划”有效管理租房市场

1974年，美国住房法设立了第一个全国租房券项目租房券计划（HCVP计划），直接对低收入家庭进行财政补贴，可称为需求端的支持政策。该项目为收入不高于城市平均收入80％的住户提供租房券，具体操作方式上，该计划补贴符合条件家庭收入的30％与公平市场租金之间的差值。另外，要达到租房券项目的要求，出租单元必须在物质质量和面积上满足相应的规定，同时，房东必须同意参与项目。

租房券计划（HCVP计划）既能帮助经济困难人群解决租金问题，又能够充分利用存量房源，节约社会资源。租金水平的提高也使得出租房屋的房主受激励而对房屋进行修葺，从而避免了房产废弃的问题。对于美国政府而言，房租补贴计划不涉及住房的建设环节，不需要政府付出大量的监督成本，从而减轻了政府的工作压力。

（二）英国经验做法

英国面对青年人住房的需求，政府从增加住房有效供给、加强租房保障出发，出台了一系列青年住房支持政策。英国青年住房支持政策对处于弱势地位的青年群体提供层层推进、相互衔接的综合性住房支持。

1．增加社会可购住房供给

英国购买权政策始于1980年撒切尔私有化改革期间。购买权政策（Right to Buy）是住房协会和地方政府以折扣方式将社会住房出售给租住达到一定年限的租户，鼓励租住家庭购买社会住房。2012年4月以来英国政府对“购买权”政策进行改革，逐渐加大英格兰地区社会住房出售的折扣幅度。从2015年4月开始，英格兰地区社会住房购买者最高可享受的折扣额由先前的16000英镑提高到77900英镑（伦敦为103900英镑），同时放宽了租期年限的限制，将租期达到五年才有资格购买改为租期达到三年即可购买。自“购买权”政策改革以来，已有3．3万个家庭以折扣价购买了租住的社会住房［19］。社会协会售房所得资金必须用于建设新的社会住房，购买权政策有利于租住社会住房的租户实现拥有自有住房的愿望，同时也可以实现社会保障房建设资金的回笼，以此促进社会住房的更新和保证房源的稳定与充足。

2．增加租赁住房的供给

在私人租赁日益成为年轻人最主要的住房保有形式的情况下，英国政府出台了一些增加私人租赁住房供给，保持私人租赁房租稳定的措施。

建房出租计划（Build to Rent）。该计划2012年开始实施，按照该计划要求，通过投标方式获得融资支持的开发商建成的住房需用于私人租赁。英国政府在2013年预算案中将建房出租计划基金总额提高到10亿英镑，预计该计划将为私人租赁住房市场增加1万套新房源。

私人租赁部门担保计划。该项支持计划始于2013年，计划投入35亿英镑为购买新住宅后出租的投资者提供贷款担保。根据该计划，社会投资者可以向政府申请贷款担保，所获贷款必须用于购买新建住宅，购买的新建住宅需投入到租赁市场。

3．租金低息贷款，减轻租赁负担

“帮助租房计划”（Help to Rent）。英国2015年出台该计划主要是为了减轻青年人的租房负担，主要针对18～30岁的人群，没有自有住房，也没有申请到保障房，但拥有稳定收入的英国年轻人。根据“帮助租房计划”，满足条件的英国年轻人可以获得政府提供的最高金额为1500英镑（伦敦地区为2000英镑）的低息贷款，以此支付私人租赁住房必需的押金和最初几个月的房租［20］。

4．建立租房退出机制

英国改变社会保障房租户租期无限制的规定，实行更加灵活的租约期限（例如两到五年的租期）。租期到期后进行严格审核，根据租住者收入情况的变化实行退出机制，以此增加社会住房的供应量，提高年轻人申请到社会住房的机会。

为了更有效地推行保障房退出机制，英国政府制定了“付租居住”（Pay to Stay）政策。即对于年收入超过6万英镑不再满足租住保障房条件但又不愿意搬出的社会住房租住家庭，必须向提供社会住房地方政府或住房协会支付与市场水平相当的租金，然后可以继续住在原房屋中付租居住。“付租居住”政策保证了社会住房退出机制的有效实施，保证了社会住房的人性化管理。

（三）德国经验做法

德国政府在解决青年人住房问题上重视租房市场的供给和需求管理，从租赁性住房的房源以及租金管控上，出台政策上的鼓励性和强制性措施。

1．政策倾斜，鼓励性拓展房源

德国实行鼓励性措施拓展房源，政府对合作社建造出租房给予多方面政策倾斜：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是降低合作社征收税率；五是补贴租金［21］。对于私人投资者和地方房地产公司，政府为其提供无息或低息贷款，鼓励其为低收入群体提供价格低廉的出租房或对出租住房进行修缮。

2．强制性只租不售，保障租赁供给

德国的合作社建造的出租房（约占全国总数的1／3）不能出售，只能出租，从而确保出租房源供应，对出租房源的稳定起到重要作用。此外，德国还规定，房地产开发商在建造住房过程中，必须预留一定比例的住房专门卖或租给低收入群体。

3．加强租金管控，保障租赁权益

在租金控制方面。德国《民法典》等多项法律均有相关约束租金的条款以实现租户权益保障。根据法律，德国各州、市及乡镇都设有独立机构制定各地段房租价格标准范围，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准，房租的涨幅若超过20％就被视为违法，超过50％则构成犯罪。