国有土地有偿使用费是指以出让、租赁、作价出资（入股）等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益，包括土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地有偿使用费、场地使用费等。正确理解它们之间的区别与联系，有利于加强新时期国土资源管理，也有助于提高土地使用费征管人员的征管能力。
一、国有土地使用权出让金
国有土地使用权出让金是指市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳土地出让的全部价款，其实质是使用者使用土地的代价。土地使用权出让金是土地所有权在经济利益上的表现。
1．国有土地使用权出让金的特点
（1）土地出让金不是价值的货币表现，其价格高低不由生产成本决定。土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，没有价值，也无所谓生产成本。所以，出让金的确定也就不会以土地价值或生产成本为依据，它所反映的是对土地资源垄断的权利价值。
（2）土地出让金是土地的收益价值。土地是一种财产，能给人们提供服务，带来收益，而这种服务和收益的获取必须以土地收益权的享有为前提。因此，土地买卖实质上是获得土地收益权利的买卖。因此，土地出让金就是为获得使用土地他项权利所付出的代价。
（3）土地出让金随交易对象的不同而不同，即随用地目的不同而各异。由于各类用地目的不同，投资与效益不同，出让金价格也不等。一般而言，商业用地的单价高于工业用地的单价，工业用地的单价又高于农业用地的单价。
（4）获取土地使用权出让金的权利主体是国家。出让金的实质是土地权利垄断所形成的权利价格。对于土地权利，中国现行法律保护的主要是所有权和使用权，出让金是所有者转移其土地使用权的价格。国家获取使用价格，是土地所有者借土地所有权实现经济利益的表现形式。
2．国有土地使用权出让金的种类
根据出让方式的不同，国有土地使用权出让金分为协议出让金、招投标出让金、拍卖出让金3种。三者本质上没有什么区别，只是由于出让形式不同，导致出让金价格高低有所区别。一般而言，对同一宗土地来说，协议出让金低于招标出让金，招标出让金又低于拍卖出让金。
根据土地使用权初次确权方式的不同，可分为原始出让金和补办出让金。原始出让金是土地所有者以出让方式将土地使用权出让给使用者而收取的土地出让金；补办出让金是指划拨土地使用权的使用者，因将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，须补办出让手续而向国家补交的出让金。
根据适用合同的规定不同，又可分为初期出让金、续期出让金和合同改约出让金。初期出让金是指出让时双方当事人第一次签订土地出让合同而支付的出让价款；续期出让金是指一个土地使用期届满，受让人需要续期时，经出让人确认后因续用而收取的出让价款；合同改约出让金是指受让人经批准改变合同约定的土地用途，按规定补交的价款。
3．国有土地使用权出让金的确定和支付
国有土地使用权出让金因出让方式不同，确定的因素也不同。拍卖出让，本身就是公开决定出让金的过程。但政府要根据土地自然状况、用地条件、经济发展水平测算基准地价和标定地价作为拍卖底价，出让金则取决于拍卖时叫卖成功的最高价。对于出让投标者，标价是标书中不可缺少的内容，但此时决定出让金的不是投标者出的最高价，而是由投标人的综合条件与用地条件的吻合度、实现用地目标的可靠度所决定的最适宜中标人的投标价。协议出让金是由土地行政主管部门与受让方按照法律法规规定而协商确定的，但不得低于政府规定的基准地价的最低价。
总体上看，国有土地使用权出让金的确定一般应该注意以下几个问题：按照法律法规规定的原则进行，不得损害国家利益和浪费土地资源；以政府公布的基准地价和标定地价确定最低标准，出让金不得低于该标准；考虑出让土地的地理位置、区域条件和地质经济状况；考虑用地目的和土地用途，按农业用地、工业用地、住宅用地、商业用地分类制定；考虑使用年限；考虑出让地块面积、形状、开发程序、容积率等。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”
根据惯例，申请用地者在成为受让人时应当向出让方交付定金，已交付定金或保证金的，这些价款可以抵充一部分出让金，其余部分在规定的60日内付清。根据有关规定，土地出让金收取机关是与受让方签订土地使用合同的土地管理部门。根据财政部1995年12月发布的《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》的规定，交付出让金一般应遵循以下程序：第一，出让合同签订后，土地行政主管部门根据出让合同，填发“缴交国有土地使用权出让金登记单”，一式五联，土地行政主管部门存档第一联存根，第二、第三、第四联由土地行政主管部门填写后送交财政部门，第五联代缴款通知单交土地受让人。第二，土地受让人根据通知单规定的金额、开户行、账号，在60日内将出让金缴入“土地出让金财政专户”。第三，付清出让金之后，财政部门应为受让人开具“土地出让金专用票据”并加盖收讫章，第一联由土地行政主管部门存档。土地行政主管部门据此办理土地登记手续，填发土地使用证。
4．国有土地使用权出让金的使用和管理
（1）明确了国有土地使用权出让收入范围
国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款，转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款，变现处置抵押的划拨土地使用权应当补缴的土地价款，转让房改房或经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款，改变出让国有土地用途，容积率等使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
土地出让收入由财政部门负责管理，由国土资源管理部门负责具体征收。
（2）土地出让收支全额纳入预算，实行“收支两条线”管理
从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。每年第三季度，有关部门要严格按照财政部门规定编制下一年度土地出让收支预算；每年年度终了，有关部门要严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算。同时，按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告。编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划、拆迁计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制；其中，属于政府采购范围的，应当按照规定编制政府采购预算。
（3）规范土地出让收入使用范围
土地出让收入使用范围为征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、其他支出。每项支出各自包含规定的内容。
土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。用于农村基础设施建设的资金，要重点安排农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。
为加强土地调控，财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。
（4）保障被征地农民和被拆迁居民利益，建立被征地农民生活保障机制
建立对被征地农民发放土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费的公示制度，改革对被征地农民征地补偿费的发放方式。有条件的地方，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等相关费用中应当支付给被征地农民的部分，可以根据征地补偿方案，由集体经济组织提供具体名单，通过发放记名银行卡或存折方式直接发放给被征地农民，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。
被征地农民参加有关社会保障所需的个人缴费，可以从其所得的土地补偿费、安置补助费中直接缴纳。地方人民政府可以从土地出让收入中安排一部分资金用于补助被征地农民社会保障支出，逐步建立被征地农民生活保障的长效机制。
（5）加强国有土地储备管理，建立土地储备资金财务会计核算制度
要制定土地储备管理办法，对土地储备的目标、原则、范围、方式和期限等作出统一规定，防止各地盲目储备土地。要合理控制土地储备规模，降低土地储备成本。土地储备实行项目预决算管理，并建立健全土地储备成本核算制度。财政部门要加强对土地储备资金使用的监督管理，规范运行机制，严禁挤占、挪用土地储备资金。
（6）加强部门间协作与配合，建立土地出让收支信息共享制度
国土资源管理部门与财政部门要加强协作，建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度。国土资源管理部门应当将年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约定的缴款时间等相关资料及时抄送财政部门，财政部门应当及时将土地出让收支情况反馈给国土资源管理部门。
财政部门、国土资源管理部门要与地方国库建立土地出让收入定期对账制度，对应缴国库、已缴国库和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据准确无误。
财政部门要会同国土资源管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表以及分季收支统计明细报表体系，统一土地出让收支统计口径，确保土地出让收支统计数据及时、准确、真实，为加强土地出让收支管理提供必要的基础数据。土地出让收支统计报表体系由财政部会同国土资源部、人民银行研究制订。
（7）强化土地出让收支监督管理，防止国有土地资产收益流失
财政部门、国土资源管理部门、人民银行机构以及审计机关要建立健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理的规定执行。
土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》和《金融违法行为处罚办法》等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。
二、土地收益金
根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第五十六条规定，以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。为防止房地产交易中的国有土地收益流失，1992年9月21日财政部根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》制定了《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》。该《办法》第三条规定：土地收益金（或土地增值费）是“土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款；土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款”。结合全国各地的情况，土地收益金应该是指以租赁等方式有偿使用划拨土地或改变划拨土地批准用途进行经营，原拥有土地使用权的单位或个人按照规定，向国家缴纳的土地资源性收益。
目前国务院关于收取土地收益金的具体办法尚未出台，但根据《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》第五条规定：“土地管理部门和房地产管理部门应在次月五号前将收到的土地出让金和土地收益金（或土地增值费）上缴财政部门。其中，土地出让金总额的5%应上缴中央财政，土地转让交易额和土地出租收入的5%应作为上缴中央财政的土地收益金或土地增值费；对连同地面建筑物一同转让的土地使用权，应根据房产评估价格，经财政部门核定，在交易总额中扣除合理的住房价款，其余额的5%作为土地收益金或土地增值费上缴中央财政。地方财政收取的土地出让金和土地收益金（或土地增值费）比例，由各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门在核定合理的土地开发成本和住房价款的基础上，自行确定。”各地在实践中也都制定了一定的收取标准。尽管没有统一标准，各地对土地收益金的测算有所不同，但并没有本质上的区别，基本上都是依据不同的用地性质确定不同的收取标准。
三、新增建设用地土地有偿使用费
自1999年以来，财政部和国土资源部联合下发了《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》、《关于加强新增建设用地土地有偿使用费收缴管理工作的通知》和《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》等文件。
《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》对新增建设用地有偿使用费的概念作出了界定：“新增建设用地土地有偿使用费，是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。”
1．新增建设用地土地有偿使用费的收缴标准
《土地管理法》第五十五条规定：“自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政。”《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》规定：“土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%上缴地方财政。”“土地有偿使用费征收标准由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况确定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合发布，并定期调整公布。”按照《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》，国家将全国城市土地分为15等，征收标准为5～70元/平方米不等。2006年11月7日下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》将该费用征收标准提高了一倍。
根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》第六条的规定，土地有偿使用费在国务院和省级人民政府土地行政主管部门办理新增建设用地手续前缴纳，具体缴纳环节为：
（1）农用地转用、征用土地属于同级审批的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳。
（2）农用地转用、征用土地属于不同级审批的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳。
（3）只需办理农用地转用审批的国有农用地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳。
（4）只需办理征用土地审批的农民集体所有的土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳。
（5）依据土地利用总体规划将国有未利用土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准转用前缴纳。
2．新增建设用地土地有偿使用费的使用和管理
《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》第七至第十三条对该费用的使用和管理作了相关规定。
根据规定，上缴中央财政的土地有偿使用费作为中央财政基金预算收入，上缴地方财政的土地有偿使用费作为地方财政基金预算收入，均专项用于耕地开发，不得平衡财政预算，结余结转使用；上缴中央财政的土地有偿使用费由中央财政专项安排用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目、对地方耕地开发整理项目的补助、耕地信息与监督系统建设；国务院土地行政主管部门依据经批准的土地利用总体规划和年度计划，编制耕地开发整理项目投资计划，国务院财政部门依据审定的耕地开发整理项目投资计划编制耕地开发整理项目支出预算后，共同下达耕地开发整理项目投资计划和支出预算；国务院财政部门依据共同下达的耕地开发整理项目投资计划和支出预算负责办理资金拨款，国务院土地行政主管部门负责耕地开发整理项目的组织实施和管理；上缴省级财政的土地有偿使用费也必须用于耕地开发和土地整理，不得挪作他用，具体使用管理办法由省级人民政府财政部门和土地行政主管部门依照本办法的规定制订，并报财政部和国土资源部；土地有偿使用费收缴工作所需的业务费用，分别由中央和地方财政部门在本级基金预算中按缴入本级金库土地有偿使用费金额2%的比例安排；各级财政部门、土地行政主管部门、审计部门要加强土地有偿使用费收缴、使用的管理和检查监督，保证土地有偿使用费及时、足额收缴和专款专用。任何部门、单位或个人均不得挤占、挪用土地有偿使用费。
四、外商投资企业场地使用费
1．外商投资企业场地使用费的征收对象与缴费人
外商投资企业场地使用费的征收对象是外商投资企业的用地。包括：中外合资、合作经营的工业、旅游业、商业、服务业、农牧业及房地产业等所需的建设用地；与国外华侨、港澳台同胞合资或合作经营的企业所需的建设用地和工程用地；外商、国外华侨、港澳台同胞在中国境内单独投资建立企业的建设用地和工程用地。
依据中国法律法规规定，外商投资企业场地使用费的缴费义务人，是使用中国土地的外商投资企业、中外合资企业、中外合作企业等。但根据财政部《关于外商投资企业场地使用费征收问题的意见》（财企［2008］166号），外商投资企业是否缴纳场地使用费，应当区别以下情况而定。
（1）以划拨方式取得土地使用权的，外商投资企业由于没有支付土地出让金，应当按规定缴纳场地使用费。
（2）以出让方式取得土地使用权的，外商投资企业由于已支付了土地出让金，不再缴纳场地使用费。
（3）以租赁方式取得土地使用权的，如租金计算时已考虑场地开发和土地使用费因素，则不需缴纳场地使用费；如租金中未予考虑场地开发和土地使用费因素，则由承租人即外商投资企业缴纳场地使用费。
（4）在中外合资合作经营中，外商投资企业的中方以土地使用权作价出资或提供合作条件的，应当由中方投资者区别以上情况缴纳场地使用费。
2．外商投资企业场地使用费的征费标准与征收办法
根据国务院1980年内部下发的《关于中外合营企业建设用地暂行规定》，征费标准如下。
（1）一般地区每年为5～300元/平方米。
（2）大中城市市区和近郊区每年最低不得少于10元/平方米，可随经济发展逐步调整。
（3）资金利用率过低，而产品又确实急需的中外合营企业应缴纳的场地使用费，经批准可以在总水平内有所降低。
（4）对在经济不发达地区从事开发性项目的中外合营企业收取的场地使用费，经所在地同意，可特别优惠。
（5）对从事农业、畜牧业的合营企业收取的场地使用费，经所在省、自治区、直辖市人民政府同意，可按中外合营企业收入的一定比例计收。从目前的情况看，各地一般是根据国家的规定，按照用地性质，确定每平方米年度收费标准，或者根据企业的经营性质、场地所处地区、地段由各地市物价部门会同财政、土地部门共同制定。
根据国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》第四条的规定，场地使用费的缴纳方式有两种：一是将场地使用费作为中国合营者投资的股份；二是由中外合营企业按年向当地政府缴纳。这两种方式的选择由合营双方根据实际情况协商确定。
关于征收部门，有关法律法规没有明确规定，地方大多是直接由人民政府征收或土地管理部门代征再上交人民政府。
3．外商投资企业场地使用费的使用和管理
1980年7月26日，国务院发布的《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》（国发［1980］201号）第五条规定：“场地使用费收入，应作为中外合营企业征用土地的补偿、拆迁、安置费用和建设厂外公共设施投资的专项资金，交当地建设银行专门储存。场地使用费作为中国合营者投资的，应每年从中外合营企业利润分成中按规定的额度保证划交。场地使用费收入由所在地方的城建部门会同建委、计委统筹安排使用，需要建设的厂外公共设施按中外合营企业建设进度的要求，列入省、直辖市、自治区的年度计划，按期建成。”
1996年3月13日，由财政部、原国家土地管理局发布的《关于加强外商投资企业场地使用费征收管理的通知》（财土字［1996］53号）第三条规定：“场地使用费收入纳入预算管理，专项用于外商投资企业用地的补偿、安置和建设厂外公共设施及相应的土地开发等，支持外商投资企业发展。财政部门应加强场地使用费使用的管理和监督。”
2001年4月9日，财政部办公厅《关于进一步做好外商投资企业场地使用费征收管理工作的通知》财办企［2001］211号）第一条规定：“外商投资企业场地使用费专项用于外商投资企业用地的补偿、拆迁、安置和建设厂外公共设施及相应的土地开发等。各级财政部门应加强外商投资企业场地使用费征收管理，确保财政收入的及时、足额入库。”第二条规定：“外商投资企业场地使用费是属国有土地有偿使用收入，国家财政预算的重要组成部分，地方无权减免。对已经减免的，应予纠正。”第五条规定：“各地财政部门应严格按照预算管理级次将外商投资企业场地使用费缴纳入库，避免发生混库情况。中央部门所属企业及中央直管企业与外商合营举办的中外合资、合作经营企业缴纳的场地使用费，作为中央预算收入，上缴中央金库。中央部门所属企业及中央直管企业与地方企业共同举办的中外合资、合作经营企业缴纳的场地使用费，先就地上缴中央金库。地方应分成部分，通过年终结算，按出资比例由中央财政返还。”第六条规定：“各级财政部门对中央级外商投资企业场地使用费实行代征。征收机关的代征费用仍按入库收入的5%提取代征手续费，用于补充业务经费。”
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