城市综合体建筑消防安全管理

城市综合体建筑体量较大，功能组成复杂，包括商业、酒店、展览、餐饮、娱乐、住宿等多种业态的特点也就决定了其多产权、多物业和多用户的特征，这也对综合体的消防安全管理带来了诸多问题。

1.单位主体责任的确定

城市综合体建筑因产权所有者情况复杂，建筑产权、使用权、管理权分离现象严重、使用性质多变等原因，导致其消防安全责任制无法全面落实，消防安全管理不到位，也缺少法定的责任主体。

首先，综合体建筑的权属关系十分复杂，管理责任不清，发生事故很难确定到责任人。综合体建筑权属关系复杂，有的建筑物本身就是多产权，建筑中部分楼层被私人买断，部分楼层又以租赁形式存在；有的同一层分成几块分别被买断或租赁；有的建筑虽有统一产权，但产权单位通过租赁将建筑物的全部或者一部分出租给其他单位，甚至租赁后又转租等，导致所有权、使用权、管理权交织，管理责任难以明确，建设方、产权方、承租方、物业方在消防管理问题上互相推诿，在经费投入上相互扯皮，致使消防安全管理责任无法落实，消防设施的维护和保养不到位，消防安全管理方面普遍存在严重问题，而且发生事故后很难确定物业方、承租方、产权方、建设方的责任。一些开发建设单位甚至切断公共疏散走道将楼层分卖给几个不同产权人，造成每部分只有一个安全出口的现象，给日后的场所入驻使用埋下了火灾隐患。

其次，火灾隐患整改难度较大。当综合体建筑存在火灾隐患时，往往需要多个单位进行配合整改，这就在一定程度上影响某个单位的使用。涉及经济方面的利益，导致其他产权单位不配合的现象发生，使得火灾隐患一直得不到有效的整改。而且在整改的资金方面，需要多个产权单位承担，并不是每个产权人都具备较强的消防安全意识，导致了有的产权单位不愿意承担整改费用。事实上，由于多产权综合建筑的特殊性，产权比较多，加上没人协调，在消防部门下发了相关的整改文书时，没有非常明确的产权主体，在处罚的时候，多个产权单位又相互推卸责任，消防执法就不能落到实处。

第三，物业管理单位未能充分履行消防管理职责。有些综合体建筑是委托统一的物业管理单位来管理，但是物业管理单位往往起不到监督管理的作用。其在委托管理过程中，往往重视环境卫生、治安防范、生活设施等方面，对消防安全管理没有明确统一的责任主体，消防安全组织网络、管理制度、日常检查和巡查、建筑自动消防设施的维护和保养、火灾隐患的发现和消除都得不到有效的落实。

第四，消防监督的管理对象都是以单位为划分依据，没有注意到建筑物这个元素本身的特性。综合体建筑内少则几个多则几十个单位，有些规模巨大的综合体内甚至包含有几个消防安全重点单位，每家单位所涉及的消防设施和消防管理职能只是涉及整个建筑的一部分，却要履行消防设施检测、制定灭火疏散预案、组织消防演练等职责，显然不切实际，也给消防监督管理带来困扰。

2.物业管理边界的划分

大型综合体建筑包含商业、酒店、展览、餐饮、娱乐、住宿等多种功能，不同功能分区可能委托于不同物业管理公司。但是这些物业管理公司在管理过程中由于自身存在的一些问题导致管理中存在职责不明、边界不清、监管不足等现象。

首先，物业管理单位不清楚自己的消防安全职责范围，在建筑工程竣工交付使用后，不能及时与开发商进行全面有效的交接，建筑消防管理责任不明确，消防巡查检查不到位，部分建筑在投入使用后的很长一段时间内消防设施处于无人管、无人问的状态。

其次，公共部位与公共消防设施管理边界不清。综合体建筑建设初期的防火设计是立足整幢建筑来考虑，公共消防设施也是一个整体系统。但是在使用过程中，由于各个物业管理公司之间责任不清，日常管理中经常“各扫门前雪”，造成一些功能区交界公共区域的消防管理不到位，公共消防设施的维护保养也处于无序管理状态。

第三，物业管理公司消防监管能力不足。物业管理公司片面节约管理成本，人力、资金的投入不够，管理措施跟不上。同时没有有效的惩罚措施和手段，对于一些用户的违法行为不能起到阻止和监管作用，尤其是涉及两个功能区的造成火灾隐患的行为不能很好地进行协调和管理。

3.用户管理职责的落实

综合体建筑一般体积较大，尤其是商业和办公建筑用户较多，管理和协调难度较大。

首先是内部改造频繁。综合体建筑用户多，使用功能调整也快，尤其是办公用户和商业用户改造频繁。在功能调整过程中，往往要进行楼内装饰改造，有的甚至改动建筑结构，乱搭乱建。频繁的功能改造是否同步调整建筑自动消防设施的设置，直接影响了建筑内部消防设施的稳定性和可靠性，甚至还会出现在一定时间内关闭建筑系统消防设施，影响其他正常使用部位消防安全的行为。

其次是乱改乱隔现象严重。综合体建筑原建筑设计防火在审核时其整体建筑审核符合消防要求，后来各产权单位将建筑局部出租、出让，使用单位按照自己的意愿随意分隔，破坏原有的消防格局，破坏了原有的防火分区、消防通道；同时隔墙又大多使用可燃的轻质材料，加大了火灾荷载；施工现场电线私拉乱接，违章用火用电。有的办公场所擅自改变使用性质，埋压、圈占甚至拆卸室内消防设施。

第三是占用通道现象普遍。用户在内装修过程中随意作为，将楼梯间及前室的门封堵、加锁，有的疏散楼梯要经过底层其他产权人的经营场所才可以到达室外。使用单位“各自为战”，公共部位安全疏散“死路一条”。物业管理单位也是如此，将一些疏散通道租赁给个人以收取租金牟利的违法行为也时有发生，甚至违法将大厦裙楼的疏散通道租赁给个人，造成严重消防安全隐患。另外，部分商铺在公共通道上堆放货物，妨碍疏散，影响公共安全。