房地产新闻的特点

第二节　房地产新闻的特点

房地产新闻主要有以下特点：

(一)政策性

房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业，是一把“锋利的双刃剑”。如果调控得当，房地产能为国民经济的持续、快速发展做出巨大贡献，反之则会阻碍国民经济的发展。如2005年“5·11”文件的出台，正是国家对房地产业的积极宏观调控。因此，房地产新闻报道具有较强的政策性，对房地产政策的发布与解读成为房地产新闻报道的一个重要分支。房地产新闻的政策性特点也要求新闻工作者在进行房地产报道时，在政治上要坚决同党中央保持一致，要有政策观念和理论水平，这样才能把握好正确的舆论导向。

另外，房地产也经常是个政治问题。我们国家的房地产市场是伴随改革的发展而发展的，房地产的发展几乎总是与国家的政治经济改革、国家经济发展的现状紧密联系在一起，房地产市场的发展也就不可避免地加入了许多政治的、意识形态的、社会文化的种种因素，可以说，我们国家房地产市场的发展不是一个单纯的经济问题，而是一个与国家政治、经济发展紧密相连的问题。所以，房地产新闻也就不可避免地具备了鲜明的政策性。

2007年无疑又是房地产的“政策年”。与前两年相比，宏观调控政策更猛烈，房价涨势也更疯狂。岁末之际，《北京晚报》联合新浪网房产频道推出“2007房地产十大新闻”网络评选活动，调查问卷列出的25个调查问题中与政策有关的就有《物权法》2007年10月1日正式生效、9月27日第二套房首付提高、9月14日央行宣布第8次提高房贷利率、9月12日国土局下发通知整顿闲置土地、11月1日北京市建委出台新规明确要求新房交付前先验房后付钱等几个与政策有关的问题。请看下面的例文：

土地新政推高房价?纯属吓唬政府与购房者

11月21日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》规定，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。

有媒体引用房地产业内人士称，此举将推高房价，像北京这样的大城市房价上涨约在10％左右。也有专家采取折衷态度，认为地价的推动作用将在较长时间释放于房价上。此类观点既未体悟出这一新政的目标所指，也没有详尽分析不同政策的市场传递功能，纯属吓唬政府与购房者，或者说是把自己对于新政的惶恐借用消费者的利益表达出来。这样游戏已经重复多次，了无新意。

此次土地新政的主要内容之一是新增土地使用费征收标准提高一倍；二是新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是市、县人民政府，而非用地单位，统一上缴至省级国库；三是继续保持中央与地方30∶70分成体制不变，专项用于土地。

土地新政的目标很明确，就是厘清土地财政收支与使用体制，以经济手段抑制既得利益者的批地、占地热情，保护土地以及被征地农民的利益，这样依托于经济手段的源头性控制措施早该实行。

市、县政府成为土地使用费的缴纳主体无关紧要，毫无疑问，最终的成本承担者是用地的市场主体而不是地方政府。《通知》的要害在于土地财政的专款专用政策。很清楚，在新政中大失其利的是市、县地方政府，财政列入省级财政预算使得以往的预算外土地生财之路遭到封堵，不透明的招拍挂体制将告一段落。失去寻租的主要通道之后，可以预料，某些市、县政府的批地热情将一落千丈。并且，卡住这条资金链条，也就相当于给地方政府与开发商合谋谋取暴利的通行证打上了过期的烙印。失去利益驱动，地方政府首先会从这场房地产暴利游戏中退下阵来，寄生在地方行政权贵身上的开发商失去脐带血的供养，也就成了无源之水，只能等待干涸的命运。所谓土地新政，也就是在反腐的过程中建立土地公共财政的同义语。

接下来的问题是，土地新政会推高房价吗?从数据可知，以往土地征收费基数极低，即使用地单位承担了高出以前一倍的成本，也并不代表土地价格会像某些倾向性的市场人士所说的大涨猛涨，而是回归合理征收水平。

据测算，即使全面提高征地补偿安置费用、新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费标准，工业实际用地出让价格也只是恢复到基准地价水平，而房地产用地出让价格将基本持平。按上海、北京等地的商品房均价每平米6000元至8000元计，楼面地价最少占据三分之一，也就是在2000元左右，按照1.5倍容积率计算，按此次通知最高每平米140元的标准计，占总地价不到5％。如果地方政府将增量部分全部转嫁到开发商的头上，那么，地价上涨幅度约为2.3％。所谓房价将上涨10％纯属耸人听闻，无非是借民意之牌反戈一击。

所以，《通知》的指向非常明确，一是抑制权贵阶层的利益链条，二是有针对性地保护某些弱势阶层的利益(无可讳言，拥有较多存量土地的开发商也将同时受益)，从土地与资金两方面支撑和谐社会。另一个衍生的效果是，寄生在地方政府身上的房地产商被剥离之后，健康的基于公平市场的适用各个消费阶层的房地产商才有成长的空间，与之相配套房地产开发商的行政性腐败清理工作显然也该同步进行。

真正关注农民利益的人，真正关注普通购房者利益的人，不应被高房价威胁所迷惑，而应该遗憾，政府建立土地公共财政的努力来得太迟，明目张胆寻租时代拖得太久。(《每日经济新闻》2006年11月23日)

这篇报道就财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》中提到的“新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍”的内容作了深度解读，指出了土地新政的目的所在，分析了土地新政推高房价一说纯属无稽之谈。

(二)专业性

房地产新闻是涉及房地产业的专业性新闻，当然不可避免地会出现房地产相关经济术语和经济内容。根据市场受众定位的不同，其专业化的程度也不同。如果是针对业内人士的新闻报道，其报道内容一定用的是行话，专业化程度较高；如果是针对大众消费者，则要考虑如何实现语言的大众化和报道形式的多样化，以便吸引更多的受众。像较早涉足房地产业的《中国房地产报》主要就是面对业内人士，它的相关报道具有很强的专业性，不适合普通读者阅读。随着房地产业的繁荣，房地产报道的普及，越来越多的以普通大众为阅读对象的经济类报刊开始涉足房地产报道，使房地产与普通大众联系更加紧密，房地产报道的专业性也与表达的通俗性得到了较好的融合。

房地产新闻报道中常常会出现以下专业术语：

(1)一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

(2)预售价：预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

(3)起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常标“×××元/平方米起售”，是以较低的起价来引起消费者的注意。

(4)基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

(5)均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，例如，某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

(6)经济适用房：经济适用房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

(7)安居房：安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)，是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

(8)出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有所不同。

(9)房产价格评估：指房产价格评估员根据计价原则、标准和市场供求情况，对特定的房产进行勘评。

(10)契税：契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。通俗地说，是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3％～5％。

(11)印花税：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。

(12)个人住房抵押贷款：借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

(13)个人住房担保贷款：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。

(14)房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《建设工程开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

因此我们在进行房地产新闻报道时必须了解相关专业术语。

(三)服务性

服务性指新闻报道是为特定的人提供实用性的服务或者帮助。房地产新闻的服务性是双向的，它既对大众传达国家的房地产经济政策，传播合理、合法的生活和消费知识，以服务于消费者，也为政府决策部门制定和调整政策法规提供决策参与和普通百姓的意见，以服务于政府。

短缺与过剩并存地产业结构调整刻不容缓

与老百姓只关心房价不同，两会期间，肩负重任的代表、委员们没有过多地谈论怎样把房价降下来，而是纷纷把矛头指向了不合理的住房供应结构——如何让老百姓用合理的价钱买到合适的房子。

这些代表委员们达成共识的是：如果说这一轮房地产调控是从收紧信贷和土地两个闸门开始，那么今年在信贷、土地政策维持不变的同时，结构调整应成为重点。

短缺与过剩并存

国家统计局数据显示，我国商品房年施工面积是年竣工面积的5倍多，商品房空置面积达1.14亿平方米。不久前，有关部门把房地产业列为产能过剩行业。

房子真的太多了吗?两会期间，来自五湖四海的声音道出了另一个事实。

“房地产商开发的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭，广大低收入者望尘莫及。”来自山东的郭松海委员说。

“银川的房价近几年涨得也非常快。经济适用房少，高档房多，已建成的商品房空置率高。希望多些每平米2000元以下的房子。”来自甘肃的周振中委员建议。

“武汉市经济适用房平均价格6年间涨了一倍，高于同期商品住宅平均价格上涨幅度。2001年至2004年，经济适用房竣工面积、销售面积均逐年下降。”来自湖北的蔡玲委员说。

“现在老百姓买不起房。经济适用房也要20万元左右，低收入者难以承受。”来自北京的田在玮委员道出了北京人的烦恼。

“很多地方政府拿土地做生意，炒高地价，导致房价不断上升，而经济适用房需要一系列审批手续，发展受到限制。去年郑州市建造商品房600万平方米，经济适用房仅50万平方米。”来自河南的汪远思委员算了一笔账。

短缺与过剩并存，是中国楼市的一大“怪象”。镇江市委书记史和平代表的一番话可算是注脚：“一方面是中低收入家庭的需求十分庞大，另一方面是开发商大多钟情高档房，地方政府对经济适用房建设兴趣也不大。”

对于结构问题，信贷和土地政策恐怕都无能为力。政府工作报告中的一段话引起了代表、委员们的强烈共鸣：“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。”解决结构问题必须从结构上做文章，报告中的部署可谓对症下药。

政府应唱主角

开发商不愿开发普通住宅和经济适用房，一直被认为是楼市结构不合理的重要原因。

两会期间，身为房地产开发商的田在玮委员不客气地表示，在解决中低收入群体住房问题上，政府应该唱主角。田在玮说：“应压缩商品房的建设规模，调整商品房和经济适用房的比例，建立起廉租房制度。这是政府应该做的工作，义不容辞的责任。”田在玮是顺天通公司总经理，该公司是北京大型经济适用房项目天通苑的开发商。

地产大鳄许荣茂委员在接受记者采访时说，企业盖房的土地是花钱买的，挣了钱还要交税，居者有其屋的责任在政府身上。“香港政府每年都拿钱做安居房，占到全部住房供应量的一半，这可以大幅降低房价，甚至导致下降一半。”香港楼市也有结构调整，首先保证中低收入者能有房住，其他就是用税收政策等工具进行市场调节。

在全国房价第一高的上海，去年当地政府先后在外环推出总面积达1000万平方米的经济适用房，和总面积1000万平方米的动迁配套房，同时大力推行廉租房制度。

江西省建设厅副厅长马志武代表告诉记者，他们正在尝试调整住房结构。一是增加普通住宅。“江西高档别墅很少，主要是原来超过140平米的大户型太多，这两年八九十平米的户型多起来了，有利于一般收入家庭购买。”二是完善经济适用房制度。“经济适用房每年占商品房的10％以上，2005年江西省商品房投资增速下降20％多，但经济适用房增速还有待提高。”三是建立廉租房。“这和地方政府有关，它们要拿补贴。”四是扩大公积金覆盖面。“要让年轻人能够用公积金贷款买房。”此外，农民工的住房问题也是马志武思考的重点之一。

酝酿中的房地产税，一旦推出将对高档房市场产生较大影响。国家税务总局局长谢旭人今年初表示，将加强8个行业的税收立法工作，房地产业位列其中。知情人士透露，新房产税可能会涉及征收不动产闲置税，以及对高档豪宅征收较高税赋等。

事实上，从今年1月1日起，对建筑面积超过140平方米的大户型商品房预征土地增值税的政策已经实施。

开发商须“掉头”

“如果再不变，盖的房子就没人要了。”

长期投资房地产业的海南嘉丰商融投资有限公司董事长童石军委员告诉记者，面对政府出台的一系列结构调整政策，有的开发商已经开始“掉头”。

“现在大家都在控制高档项目，不愿意冒险开发太多别墅了。这个行业不可能再有过去那样的暴利了。”他分析说，“以后正常的利润率应该在10％～20％。开发商的主要方向是开发普通住宅，以量取胜，薄利多销。”他告诉记者，不少开发商已经将重点城市的少房户、无房户视为重要的消费群体。

谈到房地产市场未来的热点，童石军表示：“不要再盯着大城市，小城镇的房地产会出现相对繁荣期，那里有最广阔的天地。”在他看来，省会城市房地产的快速发展期已经过去了，地级市则正处在高峰期，县级市将是今后的热点。“这类城市的房价完全有可能出现较快上涨，年涨幅超过10％是正常的。”(《中国证券报》2006年3月13日)

与老百姓只关心房价不同，2006年两会代表并没有过多地谈论怎样把房价降下来，而是进入了深层次的思考。两会代表认为的住房供应结构不合理，是老百姓住房问题得不到有效解决的根本原因。这则报道将两会代表“在信贷、土地政策维持不变的同时，结构调整应成为重点”的意见反映给政府，有利于国家对房地产结构政策的调整。