房屋租赁的特殊规定

第四节　房屋租赁的特殊规定

房屋租赁合同，是指房屋所有权或有处分权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的合同。房屋租赁合同中，交出房屋供他人使用并收取一定租金的一方，是出租人；得到定期或不定期房屋使用权并支付租金的一方，是承租人。

一、优先承租

《合同法》中没有明确的关于优先承租权的规定。学术界对“优先承租权”的看法也是有争议的，有赞成的也有不赞成的。

所谓优先承租权，是指当事人间的租赁合同期限届满，租赁关系中止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租人承租房屋的权利。

二、优先购买

《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条即是关于房屋承租人的优先购买权的规定。

所谓承租人的优先购买权，是指出租人在出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人而购买房屋的权利。承租人的优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同产生的。优先购买权只能属于特定人享有，具有一定的专属性，承租人不能将该权利转让给他人享有。

当然，承租人并不能在任何情况下都行使优先购买权，只能是在特定的法律事实出现时，才可享有。因此，优先购买权的成立有以下几个要件：

1．承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时，这是承租人享有优先购买权的前提。

2．出租人出卖租赁房屋时，应负担通知义务。这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。

3．承租人仅在同等条件下得以享有购买权。

4．承租人应在合理期限内行使优先购买权，此项要求是承租人优先购买权的行使条件。

三、承受

即承租人在租期死亡，与该承租人共同居住房屋者，承受该承租人在租赁合同上的地位。《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋直至租期届满。”

四、换房

所谓换房，又称为换租房屋，它本质上是租赁权的让与，并非指当事人之间成立交易合同，只是这种租赁权的让与具有特殊性，其表现在双方当事人转让人和受让人。这里分为两种情况：

对私房租赁，《城市私有房屋管理条例》第17条规定：“承租人需要与第三者互换住房时，应当事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。”未经过出租人同意，承租人擅自与第三者换房的，除了出租人事后追认外，换房行为无效；出租人须据此解除原租赁合同。

对于公房租赁合同中，房屋换租的处理与私房租赁大致相仿。各地一般规定承租人可以按照地方规定与第三方换房，换房先由承租人之间达成协议，然后经过出租人批准，且与各自新的出租人签订租赁合同，并重新取得住房证和改签住房证。