第一节 房地产权属概述
一、房地产权属的概念
房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。[1]具体包括土地权属制度与房屋权属制度。
人们经常提到的和房地产权属有关的一个词为“房地产产权”。产权实质就是财产权，基于房屋和土地产生的财产权就称为房地产产权。财产可以是有形的，即看得见的东西，如归我们所有的房屋、日常用品；也可以是无形的，如版权、专利权；还可以是特定的当事人之间特定的权利、义务关系，如房屋承租人应当按时向房屋所有人支付房租。因而法律上把财产权分成物权、知识产权和债权。产权和所有权的区别：产权是一个较大的概念，产权包括所有权，就房地产而言，房地产所有权只是房地产产权中主要的一种。房地产产权一般是指房屋和土地的所有权、从土地所有权中分离出来的土地使用权、用房地产作担保的房地产抵押权、房屋典当产生的典权，以及属于债权的房地产租赁权等。
二、我国土地权属制度的发展
1947年9月，中共中央在河北省平山县西柏坡村召开全国土地会议，制定了《中国土地法大纲》，并于10月10日经中共中央批准正式公布。其中规定：“废除封建半封建剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度。”解放战争时期，全国已有一亿四千五百万农业人口的地区实行了土地改革，消灭了封建剥削制度，做到了耕者有其田。
新中国成立后，按照《中国人民政治协商会议共同纲领》的规定，国家要“有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制”。1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”
1979年中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。
从20世纪80年代起，中国开始土地管理制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。
1988年，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费（税）。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年4月，七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。1988年全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。
党的十四届三中全会决定把土地使用制度的改革作为整个经济体制改革的重要组成部分，并且明确规定了规范和发展土地市场的内容和要求。通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。特别是在经济特区和一些沿海开放城市，建设用地基本纳入了新制度的轨道。
三、我国房屋权属制度的发展
改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。在当时旧的福利分房制度条件下，由于租金低廉，无法维持正常的房屋维护，而且使政府背负着沉重的财政负担。
1994年7月国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启了城镇住房制度改革之路。该文件提出城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
对于房改具有里程碑意义的文件则是1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
为了促进房地产市场更好、更快地发展，国务院在2003年发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出，各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。
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