我国房屋权属制度

第三节　我国房屋权属制度

一、房屋所有权

（一）房屋所有权的概念和特征

房屋所有权是指房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权具有以下一些特征：

（1）房屋所有权是绝对权，这区别于购房者同房地产开发商签订的房产买卖合同所产生的债权。简单地说，购房者同房地产开发商由签订合同所产生的权利，是要由合同的一方为一定的行为才能实现的，例如：购房者向房地产开发商支付房款，购房者不能通过自己的行为取得该房产，而是由房地产开发商依约向购房者交付房产，这样购房者才能实现自己拥有该房产的权利。而房地产所有权则可由房产所有人直接作为即刻实现的权利，而不用其他相对人为一定的行为才能实现权利，例如：房产所有人使用其所拥有的房产。

（2）房屋所有权是排他性的权利，房地产所有权是所有权人排除他人对于其所拥有的房产的干涉，并且在一个物上只能有一个所有权存在，而不能同时并存两个或两个以上的所有权。也就是说，房产所有人对其所拥有的房产拥有独立处置权利，所有人一旦拥有该房产，如非由所有人作出意思表示，否则所有人可对抗对该房产主张权利的其他人。

（3）房屋所有权是一种相对最全面的权利，房产所有人有对其所拥有的房地产物业进行一般、全面的支配的权利，所有权人不仅包括对房产的占有、使用、收益，而且包括对该房产的最终处分权。房产所有权对于其他对房产权例如抵押权、质权、留置权这些权利仅是对房产的占有、使用、收益某一特定权利享有直接管理权利，房产所有人可以依自己的意愿在法律规定的范围内享有最大的、最全面的权利。

（4）房屋的所有权是一种长期性权利，购房者向房地产开发商支付全部房价款，并领取国家统一颁发的房产证后，房产所有者在土地使用权法定期限内将长期拥有该房产。

（二）房屋所有权的取得

房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。

1.原始取得

原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。主要包括以下情形：

（1）新建。国家机关、军队、国有企事业单位和其他国有组织出资营建的房屋，所有权属于国家；集体所有制单位出资兴建的房屋，所有权属于集体；公司私人出资兴建的房屋，所有权属于私人。这里必须注意两个问题：第一，只有依法兴建的房屋才能取得所有权，违法修建的房屋不能取得所有权；第二，所有权属于出资兴建的单位和个人，而不是属于承建房屋的基建单位。

（2）没收。新中国成立之初，国家没收了国民党政府、官僚资本家和其他敌伪房产为国家所有；在土地改革、镇压反革命、“三反”、“五反”等运动中，又没收了反革命分子和其他不法分子的房屋为国家所有。另外，国家还对一些违法建筑予以没收，使其成为国家所有的房屋。

（3）收归国有。对于无主房屋，一般收归国家所有。但对于集体经济组织的成员死亡而没有继承人的，其房屋一般收归集体所有。

（4）承继。新中国成立后，原属于旧中国的一切国有房屋均变为新中国的国有房屋。

（5）添附。即在原有房屋上扩建、加层。添附房屋的所有权属于添附人。添附也只有依法进行，才能取得所有权。

2.继受取得

房屋所有权的继受取得，是指房屋所有人通过某种法律行为从原所有人那里取得房屋的所有权。继受取得的方式主要有买卖、互易、赠与、继承。

房屋是不动产，我国法律对房屋所有权以登记的方式确认。继受取得的房屋所有权，其房屋所有权从办理房屋所有权变更登记时起转移。未办理所有权变更登记，即使房屋已实际交付，也不发生房屋所有权的转移；相反，只要办理了房屋所有权变更登记手续，即使房屋未实际交付，也发生房屋所有权的转移。

（三）房屋所有权的消灭

房屋所有权的消灭是指通过某种法律事实而使房屋所有权丧失或与原房屋所有人脱离的一种法律现象。引起房屋所有权消灭的原因主要有以下几种：

1．房屋的灭失

房屋因自然灾害、拆除、捣毁等原因而归为灭失时，以该房屋为客体的房屋所有权即不复存在。

2．房屋的转让

房屋所有权人根据自己的意愿将房屋转让给他人，如出售、赠与等，其所有权人即丧失了该房屋的所有权，受让人则取得了该房屋的所有权。

3．房屋所有权因强制手段被消灭

国家行政机关和司法机关可以依照有关法律法规，强制房屋所有权人转移房屋所有权。如房地产管理部门没收非法建筑的房屋，人民法院判令债务人以用做抵押的房屋偿还债务等。

4．房屋所有权主体的消灭

主体消灭是指拥有房屋所有权的公民死亡和法人解散，两者均导致以其为主体的房屋所有权消灭。公民死亡包括自然残废和宣告死亡，死亡后其房屋所有权转移到以继承、受遗赠或以其他方式取得其房屋的人手里；法人解散后，其房屋所有权转移归依法承受其房屋的单位或公民所有。

在房屋所有权消灭的以上几种原因中，第一种情况，房屋灭失，导致该房屋的所有权永远不复存在，因此，学理上称为房屋所有权的绝对消灭。在后几种情况下，房屋的原所有权消灭，但却在该房屋上产生了新的所有权，新的所有权人取代了旧的所有权人，所有权仍然存在，学理上称之为房屋所有权的相对消灭，或者称之为房屋所有权的转移。

（四）关于房屋使用权

我国立法中并没有房屋使用权的概念，有的论著中将其定义为使用权人对房屋依法享有的占有和利用的权利。我们认为，房屋使用权并不是一项独立的用益物权，而是房屋所有权的一项权能。当房屋所有权人自己行使占有和使用房屋时，这里的使用权显然是作为所有权的权能而存在的；当房屋所有权人将房屋的占有和使用通过租赁、借用等形式交由他人行使时，他人所享有的使用权具有债权的性质，如租赁权。并不能像土地使用权一样理解为物权性质的权利。当然，出于对承租人的保护，立法中确立了“买卖不破租赁原则”而具有一定的对抗效力，即在租赁合同实施过程中，出租人可以通过出卖、赠与、抵债等方式转让租赁物的所有权，但是该转让行为不得影响原租赁合同的效力，原租赁关系仍然有效。这种对抗效力被称为“租赁权的物权化”。如我国《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

二、房屋所有权与土地使用权的关系

房屋需要建筑在一定的土地之上，因此决定了房屋所有权和土地使用权之间具有非常密切的联系。对于两者之间的关系，我国采取的是房地一体主义的处理原则。

房地一体原则，是指当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一并转让、抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一并转让、抵押，俗称“房随地走、地随房走”。

《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”

根据《物权法》第5条的物权法定原则，物权法定不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定。而房地一体原则正是对物权内容的强制性规定，当然对当事人具有强制性的约束力。实践中类似“卖房子租地”、“只卖房子不卖地”等协议，应认定其违反了《物权法》房地一体原则，因“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定此类处置协议无效或部分无效。

【案例2-2】

甲房地产开发公司在市郊取得了一块土地用以房地产开发，为解决资金困难，甲以该段土地的建设用地使用权作抵押，向乙银行贷款1000万元，并办理了建设用地使用权抵押登记手续；第二年甲在该土地上建造了一栋写字楼，甲将该写字楼抵押给丙银行贷款3000万元，并办理了建筑物抵押登记手续。后来，甲到期未向乙、丙偿还贷款本息，乙、丙遂诉至法院，要求实现抵押权。法院将该写字楼及建设用地使用权一并拍卖，成交价为3000万元（经评估，其中写字楼价值2500万元，建设用地使用权价值500万元），但对于如何分配拍卖所得的价款，乙、丙之间发生了争执。

点评：本案关键在于区分乙和丙各自的抵押权的效力范围。

甲以该段土地的建设用地使用权作抵押，向乙银行贷款1000万元，并办理了建设用地使用权抵押登记手续，应当认定该抵押有效。《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”因此，乙银行的抵押权效力仅及于建设用地使用权。

甲将该写字楼抵押给丙银行贷款3000万元，并办理了建筑物抵押登记手续，应当认定该抵押有效。《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”因此，丙银行的抵押权效力不仅及于该写字楼，也及于建设用地使用权。

对于拍卖所得的3000万元，写字楼价值2500万元，对此部分，丙银行有优先受偿权，乙银行无此权利。建设用地使用权价值500万元，对此乙、丙银行都有抵押权，但是乙银行抵押权登记在先，故优先于丙受偿。