城市房屋拆迁补偿和安置

第六节　城市房屋拆迁补偿和安置

一、拆迁补偿

拆迁补偿，是城市房屋拆迁管理中很重要的内容，关系到拆迁人和被拆迁人双方的经济利益。因此，依法处理拆迁补偿中的一些具体问题，对于房屋拆迁合同的订立和履行都具有重要的意义。拆迁补偿的内容包括拆迁补偿的对象和范围、拆迁补偿的形式以及拆迁补偿的标准等问题。

（一）拆迁补偿的对象

根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条、第13条、第22条规定，房屋拆迁关系是拆迁人与被拆迁人因房屋拆迁所形成的一种民事法律关系，被拆迁人是指房屋的所有人，因此房屋拆迁补偿的对象是房屋所有人。

（二）拆迁补偿的范围

拆迁补偿的范围是指被拆除的房屋，但并非拆迁范围内所有的被拆除的房屋都予以补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条的规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”

（1）违章建筑不予补偿。违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的建筑。违章建筑按规定由建造者将其拆除。因此，在拆迁中，拆迁人对被拆除的违章建筑不予补偿。

（2）超过批准期限的临时建筑不予补偿。临时建筑是指在城市建设中，临时需要堆放建筑材料而修建的临时简易工棚。临时建筑使用期限一般在2年以内。期限届满若因特殊情况要继续使用，则要再次申报，经过批准后，方可使用，否则应及时拆除。因此，超过批准期限的临时建筑不予补偿。

（3）未超过批准期限的临时建筑应予适当补偿。未超过批准期限的临时建筑属于合法建筑，因此应予以补偿。但补偿时，应考虑临时建筑的特点，按照其使用期限内的残余价值，并参考剩余期限给予适当补偿。

（三）拆迁补偿的形式

根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条的规定，拆迁补偿的形式有以下两种：

（1）货币补偿。货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，拆迁人对拆除的房屋按市场评估价以货币结算的方式对被拆迁人给予补偿。

（2）产权调换。产权调换是指拆迁人以易地或就地再建房屋给被拆迁人进行补偿。

（四）拆迁补偿标准

（1）货币补偿的原则和标准。根据《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定，拆迁房屋的货币补偿应坚持等价有偿原则，即按被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构形式、新旧程度、楼层、朝向等因素，以房地产市场评估价格给予补偿。

（2）产权调换的面积按照拆除房屋的建筑面积计算。建筑面积包括三部分：使用面积、辅助面积和结构面积。具体计算时，应执行1982年国家颁布的《建筑面积计算规则》。

二、拆迁安置

（一）拆迁安置的对象

拆迁安置指拆迁人按照拆迁协议的约定将被拆迁人安置到由拆迁人新建、购置或拆迁人提供的其他房屋中居住或供其使用。安置对象是指被拆迁房屋的所有人和承租人。具体包括以下两种对象：

（1）房屋所有人。房屋所有人包括：①有正式户口的公民；②有正式办公用房的机关、团体、事业单位；③有正式生产经营用房并有营业执照的各类工商企业和个体工商户。

（2）房屋承租人。承租人作为房屋租赁合同之当事人，房屋出租后，承租人取得对所承租房屋的占有、使用和收益的权利。

（二）拆迁安置地点

拆迁安置地点应根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则确定。安置地点有两种形式，一种是原地安置，另一种是异地安置。新建房屋的性质与拆迁房屋的性质是一致的，例如均为住宅用房，或均为商业用房，一般情况下应原地安置。若新建住房的性质与拆除房屋的性质不一致时，应异地安置。

（三）拆迁安置补助费和经济损失补偿费

根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁安置补助费包括三种：一种是拆迁补助费，另一种是临时安置补助费，第三种是停产、停业损失补助费。

被拆除房屋的所有人或使用人因建筑工程需要，迁移他处居住，必然产生一定的费用，而这部分费用产生的起因是拆迁行为，因此，拆迁人应当承担这一笔费用。此外，被拆除房屋的使用人在拆迁过程中自行安排住处的，拆迁人应付给被拆迁人临时安置补助费。被拆迁人或房屋使用人临时安置补助费的期限为规定的过渡期。对于由拆迁人向被拆除房屋的使用人提供周转房的，拆迁人不付临时安置补助费。关于搬家补助费和临时安置补助费的具体标准，参照省级人民政府的规定标准执行。最后，拆除非住宅房屋给被拆迁人造成停产、停业经济损失的，由拆除人给付适当补助费。

【难点追问】

房屋拆迁管理部门为什么不能作为拆迁人？

拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，是行政相对人，房屋拆迁管理部门是行使行政许可权，发放房屋拆迁许可证的行政主体，如果房屋拆迁管理部门作拆迁人，则是自己给自己发证，集行政相对人与行政主体于一身，房屋拆迁管理部门既对拆迁活动实施管理、监督，自己又直接从事拆迁活动，显然是不合适的。拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体，如果房屋拆迁管理部门充当拆迁人或接受拆迁委托，既是拆迁行政管理方，又是实施拆迁当事人，就可能因经济利益驱动滥用权力而影响行政管理的客观性、公正性，特别是当拆迁当事人之间就拆迁安置达不成协议的情况下，拆迁管理部门将予以裁决或实施强制拆迁，可能出现执法不公的情况。转变政府职能，要求政府依法执政，从原来大量直接参与具体的拆迁事务中退出来，管好政府该管的事情，集中精力加强立法、监督管理、提供服务。因而，房屋拆迁管理部门不能充当拆迁人和房屋拆迁单位。

【前沿提示】

拆迁补偿的标准。

关于拆迁补偿的标准问题，国务院行政主管部门和有些地方政府先后制定了一些确定拆迁补偿标准的具体规则，总的趋势是使被拆迁房屋的补偿标准朝着更为合理的方向演变。这一转变从总体上来说，使被拆迁房屋的补偿标准朝着更为合理的方向演变。但是，评估时间往往选择“拆迁许可证颁发时间”。拆迁许可证颁发时间与拆迁安置补偿合同规定的时间或拆迁裁决的时间或实施拆迁行为的时间跨度太长，往往会出现评估价格与现实价格差距悬殊而导致拆迁人的巨大经济损失。

【思考题】

1．简述房屋拆迁许可证的意义。

2．简述房屋拆迁安置的对象。

3．简述城市房屋拆迁程序。

4．简述房屋拆迁的法律特征。

【注释】

[1]林建伟.房地产法基本问题.北京：法律出版社，2006：62.

[2]具体规定请参阅《中华人民共和国土地管理法》第44、45条。

[3]冯哲.房地产法模拟考试试题库.北京：中国发展出版社，2002：48.