土地使用权概述

第一节　土地使用权概述

一、土地使用权的概念

土地使用权是从土地所有权中分离出来的一种土地权属，在我国土地法律制度中，土地使用权具有特殊重要的意义。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。

土地使用权是指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和有限制的处分权利。

二、土地使用权的性质

（一）土地使用权是一种物权

物权是基于物的归属而享有的对物的直接支配和享受其利益的权利，具有排他的效力。土地使用权一经设立，土地使用权人就可以享有独立的占有、利用土地并取得收益的权利，其他一切单位或个人，包括土地所有人都负有不得侵害土地使用权人所享有的土地使用权之义务。即土地使用权的权利主体为土地的使用者，义务主体为土地使用者以外的任何人，因此，土地使用权首先是一种独立的物权，具有物权的基本属性。

（二）土地使用权是一种他物权

他物权，是指财产非所有人根据法律的规定或所有人的意思，对他人所有的财产享有的进行支配的物权。土地使用权是一种他物权，是因为土地使用权的价值需设定在国有土地之上，依国家的土地所有权而实现，土地使用权的权能来自土地所有权的分割。即土地所有权人在不丧失所有权的前提下，将所有权的一部分权能暂时或长久地让渡与土地使用权人。土地使用权的发生需要所有权人依照法律规定的程序，对特定相对人授予土地使用权的单方行为或者合同行为，即为法律规定的划拨或者出让行为。但是，土地使用权的取得并不导致国家土地所有权的丧失。事实上，土地所有人是通过由他人利用土地的使用价值的方式实现自己的所有权，实现土地的价值和使用价值。

（三）土地使用权是一种限制物权

由于土地使用权是设定在他人的所有权之上，是土地所有权的派生权利，必然要受到所有权的限制。土地使用权是通过土地所有者对土地使用权的让渡取得的，其享有的权利并不能包括土地所有权的各项权能，其权利的内容和范围以及行使的方式都受到所有权人的限定。因此，土地使用权是一种限制物权。另外，取得土地使用权的不同方式受到的限制也不同，比如，划拨方式取得土地使用权的权能就远远小于以出让方式取得的土地使用权的权能。

（四）土地使用权是以土地的开发、利用、经营为目的的权利

土地使用权的取得不外乎两种目的：一是在于开发经营，即土地使用者取得土地使用权的目的是要把土地作为劳动对象，对土地进行综合性开发建设，形成工业用地或者其他建设用地的条件，或者建设地面建筑物等工作物，然后进行转让土地使用权或转让或出租建筑物等工作物的活动，即进行房地产经营活动。二是土地使用者自己直接利用土地，即在地上建设建筑物或其他工作物，把土地作为劳动资料与其他生产要素配置起来形成生产经营能力，或者用于从事其他公益事业。不管目的如何，都是为了土地这个有限资源的充分有效利用。这也是国家最初释放自己的所有权权能，创设土地使用权的初衷。

三、土地使用权的特征

土地使用权派生并依附于土地所有权，但又是从所有权中分离出来的一种独立权能。土地使用权作为一种相对独立的物权，具有如下法律特征：

（一）土地使用权具有权利派生性

土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。从国家土地所有权中分离出来的土地使用权，是一种独立的土地使用权。目前，我国集体土地不能直接出让于房地产开发建设，但它可以根据法律规定形成土地承包经营权和农村宅基地使用权。

（二）土地使用权的客体具有有限性

土地使用权的客体仅限于地上，不及于地下资源、埋藏物。依照法律规定，地下的矿藏、文物、埋藏物、隐藏物的所有权均属国家，土地使用权人不因享有地面的使用权而享有地下物的所有权和使用权，土地使用权和土地所有权一样，它的权利不及于地下。土地使用者一旦发现土地下层有矿藏、文物、埋藏物、隐藏物时，必须向国家有关部门报告，由国家开发或发掘。土地使用权人如要开发地下矿藏必须依法向国家取得采矿权。

（三）土地使用权的主体具有广泛性、特定性

国有土地的土地使用权主体依照国家法律规定，任何单位和个人，都可以成为国有土地使用权的主体，即土地使用权人。农民集体土地的土地使用权主体一般是有农村户口的本集体组织的村民。

（四）土地使用权的取得必须经过法定程序

通过有偿出让、转让取得土地使用权除依法签订土地使用权出让或转让合同外，还必须依法向县级以上地方人民政府房地产管理部门登记，领取土地使用证。划拨土地使用权亦必须依法进行，并办理登记手续。

（五）土地使用权具有稳定性、期限性

土地使用权是有期限的，即法律通常规定土地使用权的一定有效期限。划拨土地使用权具有无限期使用的特点，出让的土地使用权根据土地用途的不同分别具有40～70年不等的使用期限。在我国，实行有限期的可流动的长期稳定的土地有偿使用制度有利于权利的稳定、交易的安全和房地产市场的发展。

四、土地使用权的分类

我国土地使用权分为城镇国有土地使用权和农村集体土地使用权两大类。

国有土地使用权是指国有土地使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

集体土地使用权是指农村集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

农用土地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。集体所有的农业用地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、牧、渔业生产。承包人享有农用土地的承包经营权。按照《土地管理法》的规定，农用土地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。

宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅，需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。农村居民建住宅，用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租住宅的，不得再申请宅基地。国家实行农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地的政策。

建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。