房地产开发建设期

第一节　房地产开发概述

一、房地产开发的概念

房地产开发是根据城市总体规划和经济社会发展计划的需要，在一定区域内有计划、有步骤地进行土地开发和建筑物建设。在一个开发区域内，房地产开发是指土地和房屋开发一体化的全过程，包括规划设计、地质勘探、征地拆迁、土地开发（实现基本用地条件，如“七通一平”）、房屋建设、工程验收直至交付使用，它是一项综合性生产活动。

根据《城市房地产管理法》第2条的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为，所谓的基础设施建设，是指给水、排水、供电、供热、供气、通信和道路等设施建设和土地的平整。通过基础设施建设和土地平整将自然状态的土地变为可建造房屋及其他建筑物的土地，这一过程即土地开发。房屋建设即在完成基础设施建设的土地上建设房屋等建筑物，包括住宅楼、工业厂房、商业楼宇、写字楼等。

房地产开发是城市建设的重要方面，也是加快城市建设和改善人民居住条件的主要途径。对开发的需求是永恒的，因为人口、技术和人类的爱好是不断变化的。世界经济发展的历史表明，工业化、现代化及其引起的城市化，都对建筑产品产生着旺盛的需求。房地产开发是满足这种需求的主要方式，在一定程度上影响着现代化的进程。

二、房地产开发的特征

（1）房地产开发是多部门协作活动。房地产开发包括基础设施开发和房屋开发，而要完成这些开发活动，需要规划、土地管理、设计、施工、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通信、商业、银行等各有关部门相互协作，否则房地产开发活动就不能进行。因此，房地产开发是一种多部门协作活动。

（2）房地产开发投资大。房地产开发是以基础设施和房屋为开发对象的投资活动。由于基础设施开发涉及的范围比较广，包括地面设施和地下设施建设，因此，投资量比较大。

（3）房地产开发周期较长。房地产开发作为一种生产活动，它不像一般商品生产投资量少，涉及的面窄，生产场所比较小、生产环节比较集中。房地产开发需要许多环节，经过多项程序才能完成。一般小型开发项目，从立项到交付使用，最少需要一两年时间；中型开发项目，需要三四年时间；大型项目则需要更长的时间，因此，房地产开发周期较长。

三、房地产开发的类型

房地产开发是一种复杂、综合性的生产活动。可以从不同的角度，用不同的标准对其进行以下分类。

（一）新区开发和旧区改建

根据开发的对象的不同，可以将房地产开发划分为新区开发和旧区改建。新区土地开发主要指城市的新建或扩张，目的是为城市的各项建设事业顺利进行提供基础条件。根据我国《城乡规划法》第30条规定：城市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色。

旧区改建也称旧区开发，是对基础设施差、房屋质量差、不符合城市规划的地段进行改建，包括旧房拆迁和基础设施改造及建设，目的是为了发挥城市的整体功能，以适应现代化城市生产和生活的需要。旧区改造涉及大量居民的安置及重新提供房屋的问题，因此是一件非常复杂且代价昂贵的工程。因此，应根据城市总体规划，立足现在，兼顾未来，有计划、有安排地实施。根据我国《城乡规划法》第31条规定：旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。

（二）单项开发、小区开发和成片开发

根据房地产开发规模的大小不同，可以将房地产开发划分为单项开发、小区开发和成片开发三种。

单项开发是指开发规模小、占地不大，项目功能单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新城区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较短时间内完成这类开发。

小区开发是指新城区开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改造。这类开发形式要求在开发区域范围内做到基础设施完善，配套项目齐全。与单项开发相比，规模较大，占地亦较大，投资较多，建设周期较长，一般分期、分批开发。

成片开发是面积更为广阔的综合性房地产开发，这类开发投入资金巨大、项目类型和数量较多、建设周期长，多是政府推动下由许多开发商共同参与完成的。

（三）经营性开发和自用性开发

根据房地产开发目的的不同，可以将房地产开发划分为经营性开发和自用性开发。经营性开发是房地产开发公司投资生产房地产商品，并通过房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。后者是指房地产开发者为了满足自己生产、经营或者消费需要而进行的开发。

四、房地产开发立法原则

房地产开发立法的基本原则是制定、解释和实施房地产开发管理法律、法规的基本规则，也是从事房地产开发活动及其管理活动应遵循的行为准则。它集中体现了我国对房地产发展的政策导向和对房地产开发管理的立法目的。根据我国《城市房地产管理法》及其配套法规的规定，我国房地产开发管理立法的基本原则，主要有以下几项：

（一）严格执行城市规划的原则

城市规划是城市人民政府对城市建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。它是城市开发、城市建设和城市管理的依据。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，科学安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。因此，城市规划区各种建设工程的选址和布局必须符合城市规划的要求，服从城市规划的管理。我国《城市房地产管理法》第25条明确规定：“房地产开发必须严格执行城市规划……”因此，房地产开发项目的审批，土地的使用，房地产的用途，建筑物的间距、高度及容积率都必须严格按照规划执行。

（二）综合开发、配套建设的原则

综合开发、配套建设是指按照正式规划的功能分区，将某一区域内房地产开发建设及其配套设施建设，统一规划，同步建设。综合开发的主要内容包括统筹资金、统一规划，统一开发。其主要特征是房地产开发企业同意承担开发区的勘测、设计、征地、拆迁，进行道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信、绿化等工程建设；统一承担住宅、生活服务设施、商业网点、文教卫生建筑等的建设，其开发结果是形成功能完整住宅小区，满足人民生活多方面的需要。我国《城市房地产开发经营管理条例》第14条明确规定：“房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。”房地产开发必须遵循这一原则。否则，就会给居民生活带来不便，同时还会为后继开发造成阻碍，出现反复施工，浪费人力、物力和财力。

（三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则

从广义上讲，房地产开发是城市建设的重要方式和过程。经济效益、社会效益和环境效益相统一并同时实现，是城市建设的重要目标。房地产开发作为城市建设和改造的主要方式，只有坚持经济、社会、环境效益三统一的原则才符合房地产开发客观经济规律，才能达到未来城市建设的要求。国务院1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第3条明确规定：“房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、布局合理、综合开发、配套建设。”“三统一”的原则适应了房地产开发经济规律的要求，兼顾了局部利益和整体利益、当前利益和长远利益，对我国的房地产开发提出了更高的要求。房地产开发只有坚持这一法定原则，才能获得顺利、持久的发展。

（四）鼓励开发建设居民住宅的原则

居民住宅建设是房地产开发的重要内容之一，它直接关系到城市居民居住条件和居住环境的改善。为了尽快改善居民的居住条件，提高人民的物质生活水平，国家对开发建设居民住宅的项目，实行鼓励的原则。我国《城市房地产管理法》第4条规定：“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的住宅条件。”同时，第29条规定：“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。”为了鼓励和支持居民住宅的开发建设，降低开发成本和住宅价格，目前国家已在税收、贷款以及土地使用出让等方面，对从事住宅尤其是经济适用房开发建设的企业实行优惠待遇。鼓励开发建设居民住宅建设的立法原则，为我国房地产开发投资指明了方向，也为我国城市居民住宅条件的改善创造了有利条件。

（五）维护消费者合法权益的原则

房地产开发产品价值量高，使用周期长，并直接关系到其消费者的生命财产安全。如果房地产开发产品质量不合格或存在严重的质量问题，则给住用者造成的经济损失是巨大的，甚至房倒屋塌和人身伤亡，社会危害性极大。因此，我国《城市房地产管理法》第27条明确规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”为了维护消费者的合法权益，原建设部1997年先后公布了《建设工程质量投诉处理暂行规定》及《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》。这两个规范性文件的实施，对于强化房地产开发产品的社会监督体制，维护消费者的合法权益，提供了有力的保证。