土地利用管理制度

第三节　土地利用管理制度

根据我国现行《土地管理法》，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。由国务院或省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用。

一、建设用地审查报批制度

经批准的建设项目需要使用国有土地进行建设的，建设单位应当持法律法规规定的有关文件，向土地行政主管部门申请审查，主管部门审查后报本级人民政府批准。而根据国土资源部于1999年3月发布实施的《建设用地审查报批管理办法》，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请，将审查提前到建设项目可行性研究论证阶段。

建设用地审查实行土地行政主管部门内部会审制度。土地行政主管部门审查通过后报请人民政府批准，人民政府批准以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发建设用地批准书。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

批准以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发国有土地划拨决定书和建设用地批准书，依照规定办理土地使用权登记。国有土地划拨决定书应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

二、基本农田保护制度

基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，根据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区是依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。

根据国务院1999年颁布的《基本农田保护条例》的规定，省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地总面积的80％以上，具体数量指标根据全国土地利用总体规划逐级分解下达。基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用。基本农田保护区受法律的严格保护。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确定无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征收土地的，必须经国务院批准。

违反规定占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处以占用基本农田的耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

国家实行基本农田补充制度。经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

三、农用地转为建设用地的审批

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。这是《土地管理法》实行土地用途管制的一个关键环节。办理转用审批后，方可办理征地手续。

农用地转用审批权主要集中在中央和省一级。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。