房地产开发项目建设中的施工管理

第五节　房地产开发项目建设中的施工管理

一、规划部门对房地产开发施工的管理

（一）颁发建筑施工许可证

房地产开发项目在正式开工前必须完成下列事项：依法取得城市房屋拆迁许可证，并开始进行房屋的拆迁工作；取得了建设工程规划许可证；已经按照法律的规定完成了建设项目的报建工作；依法进行了建设项目施工的招投标工作，签订了建筑工程施工合同；已经依法委托了建设工程监理单位，签订了委托监理合同；办理了建设工程施工许可证或者取得了建设工程的开工报告。在以上准备工作中，最为重要的是取得建设工程规划许可证。

建设工程许可证的作用主要有三方面，一是确认有关建设活动的合法地位，保证建设单位和个人的合法权益；二是作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据；二是作为城乡规划部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的重要内容。获得建设工程许可证需要经过以下四个步骤：建设用地申请；确定规划设计要求；方案审查；核发建设工程规划许可证。

（二）施工管理

房地产开发企业应当按照有关规定，选择具有相应资格的施工单位，进行房地产开发项目的建设。在建设过程中必须按国家有关设计、施工的技术标准、规范和质量验收标准，进行验收。

在进入施工阶段，城乡规划部门仍然要对工程建设实施监督。实践中称之为建设工程审批后的管理。内容包括开工验线、施工中检查和竣工验收。验线是指城乡规划部门对建筑单位是否按照建设工程规划许可证的要求放线加以检验，以便开始施工。进入施工阶段，城乡规划部门有权进入施工现场，了解建设工程的位置、施工等情况是否符合城市规划要求，其中包括工程开挖基槽后的验线，建设工程施工过程中的复验以及施工图设计变更管理。在竣工后，要由规划部门进行验收。

在下列情况下，属于违章建筑，规划部门可以依法予以处罚：未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证施工的；擅自改变经批准的设计图纸施工的；擅自改变建筑物或构筑物使用性质的；持临时建设工程规划许可证而进行了永久性建设的；虽领取建设工程规划许可证，但规划部门明确需验线而未经验线擅自开工的。临时性建筑到期或规划部门发出拆迁通知而逾期未拆除的；持非城乡规划部门批准建设的证件在城市规划区内进行建设的。

二、建设部门对房地产开发项目的管理

（一）项目管理

在我国，房地产项目不仅实现严格的事先审批，而且对项目也实行严格的管理。项目监管实行“谁审批、谁监管、谁负责”的原则。因此，项目监管通常由建设主管部门承担。根据国务院1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第19条规定：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。”各地方建设主管部门，依此建立了房地产开发项目手册管理制度。

房地产开发企业一般应当在取得《建设项目选址意见书》或立项批准文件后一定时间内到当地建管委或开发处领取《房地产开发项目手册》，或者在指定网站建立项目手册。凡是在城市规划区范围内国有土地上进行的房地产开发经营的项目，都应建立项目手册。

审批部门有责任对房地产项目实行跟踪监管，发现问题的，及时发出《房地产市场调查告知书》，督促开发企业整改。开发企业拒不整改或存在违法违规行为的，审批部门依照法定程序，转执法部门立案调查、处理。项目手册执行情况，作为开发企业每一年度资质年检考核内容。房地产开发企业在基础、主体结构、安装及装修工程竣工后，项目手册即在建设部门存档。

（二）项目资本金管理

1.项目资本金管理

根据《城市房地产开发经营管理条例》第13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。”在现实中最为重要的是由谁来监管项目资本金的落实。现实中，一般由建设主管部门承担项目资本金的监督职责，并要求地方银行进行配合。因此，凡是在城市规划区国有土地上建设的房地产开发项目，必须按项目建设总投资20％的比例，以货币出资方式在特定银行设立项目资本金。资本金由主管部门与开发企业实行双控使用。甚至有些地方项目资本金如数扫尾作为办理施工许可证的前提条件。

2.商品房预售款管理

商品房预售是支撑我国房地产开发的重要制度，而确保预售收入用于该项目有关的开发建设是保障房地产市场安全的重要措施。我国《城市房地产管理法》仅在第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。……有些地方法规将预售款监管义务落实到建设主管部门，要求主管部门审查企业要求支付工程款的申请资料，确保预售收入用于该项目有关的开发建设，跟踪检查预售款拨付给企业后的资金使用情况。

（三）开发项目的竣工验收

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在接到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收包括以下内容：（1）规划要求是否落实；（2）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；（3）单项工程质量验收手续是否完备；（4）拆迁补偿安置方案是否落实；（5）物业管理是否落实；（6）其他。综合验收不合格的，不准交付使用或出售。

【难点追问】

房地产开发是否必须严格按照用途、期限开发？

目前，房地产的市场开发具有一定的投机性。我国经济增长的速度比较快，土地的价格不太稳定，容易引发房地产开发商的投机心理。房地产法通过规范房地产的开发和转让行为来达到限制房地产开发商投机的行为。《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

【前沿提示】

项目公司在实务中往往经过营业登记，具有独立的主体资格，这样，当项目的开发经营不善而资不抵债时，项目公司可以依法宣布破产清算，而不牵连其他项目公司或整个公司。许多大型房地产公司开发一个项目就成立一个公司，或根据不同的房地产项目成立各自的项目子公司，不同项目公司之间彼此互不影响，以降低开发经营风险。项目公司在楼盘开发完毕后经常变更为物业管理公司，如果房产证办不下来，房屋买受人的权益就得不到保障。

【思考题】

1.简述房地产开发的特征。

2.简述专营房地产开发企业的设立条件。

3.简述建设用地规划许可证的意义。

4.简述建设部门对房地产开发项目的管理。

5.简述房地产开发一级企业应当具备的条件。