房地产交易法律概述

第一节　房地产交易法律概述

一、房地产交易的概念

房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。

房地产交易依其标的物性质可分为地产交易与房产交易两类。

（1）地产交易。地产交易在我国迄今为止仍限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。我国《宪法》明文规定城市土地归国家所有，非城市土地归国家或集体所有，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家实行土地所有权与使用权分离制度，土地使用权可以依照法律规定转让。国家采用国有土地有偿出让及行政划拨两种方式向房地产流通领域提供国有土地使用权；集体所有的土地不得擅自出让、出租、转让、抵押，只能是征收转为国有土地之后方可出让。城镇国有土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租、抵押等。

（2）房产交易。房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式，既包括了房产使用权的转让，也包括了房产所有权的交易。其中，房地产转让、抵押与租赁由《城市房地产管理法》作出明文规定。《城市房地产管理法》第2条第4款规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”房产交易与地产交易虽有其各自独立的标的及交易形式，但是由于二者不可分离的自然属性，房产交易与地产交易在很多情况下是结合在一起进行的。

二、房地产交易的特征

就其行为性质而言，房地产交易与普通商品交易均为平等主体之间的民事法律行为，交易双方之间的关系是民事法律关系，在交易之中须遵守平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用等民法一般原则，但是，与普通商品交易相比，房地产交易有如下特征：

1．进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一

土地是任何房产的基础，是地上建筑物的本质组成部分，如果对土地没有使用的权利，就无权在该地上建房或使用房屋，而房与地在自然属性上结合却是非常紧密的，房屋必须建筑于地上；在市场交易中，更多的是关于房产的交易，土地会因为附着其上的房产而获得更大的价值，因此，正因为房产与地产的依附关系，我国法律、法规对房地产交易，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则。在房地产转让时，房屋所有权及土地使用权须同时转让，否则会出现房屋所有权人没有取得该房屋占用土地的使用权，或者土地使用权人没有取得其所附房屋的所有权的情况，这样，当房屋所有权人与土地使用权人无法一致时，该土地及该房屋就会失去使用价值。同样的道理，在房地产抵押时，房屋的所有权也须与土地使用权同时抵押，否则在实现该房地产抵押权时，房屋所有权与房屋占用土地的使用权无法同时拍卖，那也会出现房屋所有权人与土地使用权人不一致的情况。因此，当房地产进行交易时，应保证房产与地产的统一性。

2．房地产交易投资金额大，费用昂贵，房地产交易完成方式多样化

房地产价格昂贵、持久耐用，其交易的对象是价值较大的房地产商品，其交房完成方式应具备多样性，目前较为常见的有一次性付款、分期付款、银行贷款、公积金贷款等方式，房地产交易可以一次完成，也可以分期陆续完成，这是其他商品交易无法比拟的。

3．房地产交易区域性强，不同地域的房地产价格均有较大的差异

房地产交易的价格与地区的经济发展、市场需求、政府宏观调控等因素息息相关，因此各地区房地产价格存有较大的差异，虽然近几年房地产市场持续升温，人民对房地产需求量不断增大，导致全国各地的房地产价格普遍呈上升趋势，但是地区间的差异仍然不可避免。

4．房地产交易是要式法律行为

房地产交易必须受国家法律、法规的制约，交易双方须通过各种交易合同形式来体现，如买卖双方需签订《商品房买卖合同》，抵押双方需签订《房地产抵押合同》，租赁双方须签订《房屋租赁合同》。此外，若房地产权属关系发生变动，须经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记，才能完成房地产权属的转移，如房屋所有权人发生变动，则买卖双方须到房地产交易管理部门进行产权变更登记手续，方能完成所有权人的转变。

5.房地产交易具有消费与投资的双重性质

房地产的增值保值性强是其他商品无法比拟的优点，房地产市场的发展引发的房价不断攀升，住房贷款的普遍推行使得房地产交易先期投资低，为房地产投资创造了良好的投资环境。按照国家统计局公布的住房销售累计平均价格计算，在2000—2008年，平均每年上涨8.2％。需要指出的是，考虑到一些城市房价实际上涨的速度，过去十年房价涨幅远超出上述平均水平。到目前为止，房地产价格上涨跑赢通货膨胀，是中国最好的通胀防御性投资之一。^[1]因此，“低投入、高回报”吸引了越来越多的房地产投资者。据原建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17％，在投资购房中，28.5％在短期内转手，23.5％用于出租，48％空置待涨价。可见，房地产投资增长较快。政府投资刺激政策和整体流动性充裕加快了房地产投资和建设活动的复苏步伐，从而使目前的经济增长非常强劲，但却意味着中期经济增长风险增加。虽然房地产的投资功能可能会给房地产市场带来一定的负面影响，助长“炒房”等不良行为，但我们仍然无法否认房地产交易对经济增长的拉动作用。

房地产交易的这些特性决定了房地产交易中必须遵守下列特定原则：

（1）房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续，房屋的租赁必须向房产管理部门登记备案。这条原则又称为“及时登记原则”。

（2）房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押，谓之为“房地一体原则”。

（3）房地产交易价格由国家实施管理，具体内容包括：国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格；国家实行房地产价格评估制度，实行房地产成交价格申报制度。

（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。唯此，才能使国家和土地使用者的关系不会因房地产权利的多次转移而受影响，从而保证土地使用权在多次转移之后仍能按合同规定即城市规划的要求开发利用与经营，从而保障并加速土地的合理开发利用。

三、房地产交易的形式

我国《城市房地产管理法》第2条第4款规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”

（一）房地产转让

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让是平等主体之间进行的财产权利的让渡行为，因而是一种典型的民事法律行为。本章第二节将对房地产转让制度进行详细的阐述。

随着房地产市场的蓬勃发展，在众多房地产转让方式之中，商品房买卖无疑是现在市场中的主力方式。根据所建造商品房所处的权利状态，通常可将商品房销售分为现房销售和期房销售两类。由于我国目前大部分房地产企业的资金不足，所需融资量大，房地产企业在进行商品房销售时大多采用期房销售的方式（也即“商品房预售”）。因为商品房预售方式是房地产企业的最佳筹资渠道，因此，自20世纪90年代深圳等沿海地区引入该销售形式后，商品房预售迅速在我国各地被广泛采用，并成为当下商品房的主要销售方式。较之现房销售，预售方式最大的特点就是，买房人在买房时只获得商品房的期待权，至于将来商品房能否建成，建成后能否交付以及交付后能否顺利取得商品房的产权等，都是买房人须承担的风险。本章第三节将对商品房预售制度进行详细的阐述。

（二）房地产抵押

房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为，债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。《物权法》第179条第1款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”房地产属于《物权法》列举的可抵押财产范围之列。我国《城市房地产管理法》和《城市房地产抵押管理办法》等对房地产抵押作出了一系列法律规定，本章第五节将对房地产抵押制度进行详细的阐述。

（三）房屋租赁

《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。”可见，房屋租赁是我国法律许可的房地产交易方式之一。房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁法律关系成立后，房屋所有人将其对房屋的占有、使用、收益权能让渡给承租人，承租人向其支付相应的对价。我国《民法通则》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》及《城市房屋租赁管理办法》等均对房屋租赁作出了一系列法律规定，本章第四节将对房屋租赁制度进行详细的阐述。