房地产税收管理

第四节　房地产税收管理

从事房地产交易，交易当事人必须纳税。税是国家为满足社会共同需要，凭借政治权力，按照法律规定，由政府专门机构向纳税义务人无偿征收的货币或实物。房地产税是国家税收的重要组成部分。征收合理的房地产税不仅可以保证国家取得稳定的收入，而且可以加强国家对国民经济的宏观调控，合理调节各方面的经济利益，引导资金流向，调整产业结构，协调经济发展。完善的房地产税收法律制度是房地产业和房地产市场健康发展的保障。根据我国财政部税政司2009年7月《2009年上半年税收收入的结构性分析》，2009年上半年全国税收总收入完成29530.07亿元，其中与土地、房屋保有和交易相关的税种收入实现较快增长。

房地产税是土地税和房产税的总称，是以房地产为对象而征收的税。依据我国现行税法规定，我国房地产税收体系主要有房产税、耕地占有税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地使用权转让及不动产销售营业税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税和房地产所得税。以下介绍几种主要的房地产税。

一、房产税

房产税是向城市、县城、建制镇和工矿区的房屋所有人征收的一种财产税。它是以房屋为征税客体，按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。1986年9月15日国务院发布了《房地产税暂行条例》，自同年10月1日起征收房产税。房产税的主要内容如下：

（1）纳税义务人。房产税由产权人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

（2）计税依据。房产税的计税依据，依照房产价值计税的，按照房产原值一次减除10％～30％后的余值为准，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

（3）税率。房产税的税率根据计税依据不同分为两种：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算纳税的税率为12％。

（4）纳税期限和纳税地点。房产税实行按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

（5）房产税征收区域。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

（6）免征范围。下列房产免纳房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。④个人所有非营业用的房产。⑤经财政部批准免税的其他房产。此外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

二、营业税

营业税是在土地使用权转让和建筑物出售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种税。《中华人民共和国营业税暂行条例》（1993年12月13日公布，2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过）正式将销售不动产纳入营业税的征税范围。

（1）纳税主体：销售不动产营业税的纳税主体是在中国境内转让土地使用权或销售建筑物及其他土地附着物的单位和个人。转让不动产有限产权或者永久使用权以及单位将不动产无偿赠与他人的，视同销售不动产，转让人和赠与人也是纳税人。

（2）征税对象和计税依据。销售不动产营业税的征税对象是销售不动产的收入金额。计税依据包括纳税人向对方收取的全部价款和一切费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

（3）税率。销售不动产（即销售建筑物及其他土地附着物）和转让土地使用权的营业税实行比例税率，税率均为5％。

（4）纳税义务发生的时间。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人自己新建建筑物后销售的，其自建行为的纳税义务发生时间为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天。纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

（5）免税情形。根据2009年12月22日财政部和国家税务总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2009］157号），自2010年1月1日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（6）纳税地点。①纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。②纳税人销售不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

三、土地增值税

土地增值税指对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的一个税种。

1987年以来，随着我国土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了“圈地热”、“批地热”、“炒卖土地”等一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。为了有力抑制对房地产的投机、炒卖活动，防止国家土地收益的流失，同时增加财政收入，国家决定开征土地增值税。土地增值税的特点为：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。1993年11月26日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起施行。其主要内容如下：

（1）纳税义务人：土地增值税的纳税义务人凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。这里规定的房地产是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权的行为。通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为不在征税范围之内。

（2）计税依据和扣除项目。土地增值税以纳税人转让房地产所得的增值额作为计税依据。“增值额”为纳税人转让房地产所得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额。指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。②开发土地的成本、费用。③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。④与转让有关的税金。指出售房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。⑤财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税条例实施细则》规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

（3）税率。土地增值税税率实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。②增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额的100％的部分，税率为40％。③增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。④增值税额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

（4）房地产价格的评估。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税款：①隐瞒、虚报房地产成交价格的。②提供扣除项目金额不实的。③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（5）免税情形。根据《土地增值税暂行条例》的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。根据2008年10月22日财政部和国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税》（［2008］137号），从2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收土地增值税。

（6）纳税期限和纳税地点。纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

四、耕地占用税

耕地占用税，是指对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，按其实际占用耕地面积所征收的一种税。耕地占用税是土地税收的一种，它的征税对象是耕地，而不是指所有土地，是国家为了合理利用土地资源、加强土地管理、保护农用耕地，而向占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人一次性征收的税种。根据2007年12月1日发布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（以下简称《耕地占用税暂行条例》）第2条的规定，耕地是指用于种植农作物的土地。国家制定并征收耕地占用税是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地。

（1）纳税义务人。占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税纳税义务人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。

（2）征税对象。征税对象是耕地，即用于种植农作物的土地。占用园地建房或者从事非农业建设的，视同占用耕地征收耕地占用税。占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照《耕地占用税暂行条例》的规定征收耕地占用税。

（3）税额。根据《耕地占用税暂行条例》第5条的规定，耕地占用税的税额如下：①以县为单位（以下同），人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10～50元；②人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；③人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6～30元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为5～25元。

根据《耕地占用税暂行条例》第6条的规定，经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过《耕地占用税暂行条例》第5条第3款规定的当地适用税额的50％。《耕地占用税暂行条例》第7条规定，占用基本农田的，适用税额应当在第5条第3款、第6条规定的当地适用税额的基础上提高50％。

（4）耕地占用税的减免。根据《耕地占用税暂行条例》第8条规定，下列情形免征耕地占用税：①军事设施占用耕地；②学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。《耕地占用税暂行条例》第9条规定，铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。《耕地占用税暂行条例》第10条规定，农村居民占有耕地新建住宅，耕地占用税按照当地适用税额减半征收。

农村烈士家属、残废军人、鳏寡孤独以及老革命根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农村居民，建房占用耕地，同时具备下列两个条件者，经所在地乡（镇）人民政府审核，县人民政府批准，可以给予减税或者免税：①在规定用地标准以内新建住宅；②纳税确有困难的。

（5）计税依据与纳税期限。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税。耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

五、城镇土地使用税

城镇土地使用税（以下简称土地使用税），是指国家向在城镇或工矿区范围内使用国家土地和集体所有土地的单位和个人，按占用土地面积分等定额征收的一种土地税。为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，1988年9月27日国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，该条例已于2006年修订并于2007年1月1日起施行。

（1）纳税义务人。土地使用税的纳税义务人是指在城市、县城、建制镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人。另外，坐落在县城、建制镇以外的符合大型企业标准的工矿企业，也是该税的纳税义务人。

（2）税额。土地使用税每平方米年税额为：大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

省、自治区、直辖市人民政府，应当在前述规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30％。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

（3）征税对象及征税范围。土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地使用者使用的土地。不仅包括生产用地，也包括生活用地；不仅包括在这些范围内的国有土地，而且也包括集体所有的土地。

土地使用税的征税范围。城市的征税范围为市区和郊区；县城的征税范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（4）免税范围。下列土地免缴土地使用税：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5～10年；⑦由财政部门另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。此外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。

（5）纳税方法与纳税期限。土地使用税按年计算，分期缴纳。具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：①征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；②征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。土地使用税由有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

六、印花税

印花税指因商事、产权等行为而对书立、领受凭证的单位和个人所征收的一种税，其性质是对特定行为与相关凭证相结合的一种课税。由于该税是以在凭证上贴印花税票的方式缴纳，故称印花税。房地产印花税是指针对经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税负。国务院于1988年8月6日发布了《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称《印花税暂行条例》），规定了印花税。其中，涉及土地使用权转让印花税的基本内容包括以下几个方面：

（1）纳税义务人。在中华人民共和国境内书立、领受《印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。

（2）征税范围。在土地使用权转让中，印花税主要是对领取土地使用证，签订土地使用权转让合同、租赁合同等行为征税。

（3）税目和税率。领取土地使用证的适用税额为每件5元；土地使用权转让合同属于产权转让书据，税率按所载金额5‰贴花；土地使用权租赁合同，作为一种财产租赁合同，税率按租赁金额1‰贴花。税额不足1元者按1元贴花。

（4）免税规定。下列凭证免纳印花税：①已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本。②土地使用权人将土地使用权赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据。③经财政部批准免税的其他凭证。

根据2008年10月22日财政部和国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税》（［2008］137号），从2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（5）印花税的缴纳。印花税由税务机关负责征收管理，由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票。印花税票应粘贴在应纳税凭证上，并由纳税人在每枚税票的骑缝处盖戳注销或画销。纳税人应在书立或领受应纳税凭证时贴花。同一凭证，由两方以上当事人签订并各执1份的，应由各方就所执的1份各自全部贴花。应纳税额不足1角的，免纳印花税。已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。

（6）罚则。纳税人有下列行为之一的，由税务机关根据情节轻重，予以处罚：①在应纳税凭证上未贴或者少贴印花税票的，税务机关除责令其补贴印花税票外，还处以应补贴印花税票金额20倍以下的罚款。②纳税人未在每枚税票的骑缝处盖戳注销或画销的，税务机关可处以未注销或未画销印花税票金额10倍以下的罚款。③纳税人重用已贴用的印花税票的，税务机关可处以重用印花税票金额的30倍以下的罚款。伪造印花税票的，由税务机关提请司法机关依法追究刑事责任。

七、契税

契税指在房屋所有权转移登记时，向不动产取得人征收的一种税。在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税。1997年7月7日国务院发布并于同年10月1日开始施行的《中华人民共和国契税暂行条例》对契税征收对象、纳税义务人、税率等问题作了规定。

（1）征税对象。契税的征税对象为转移土地和房屋权属的行为，包括：①国有土地使用权出让。②土地使用权的转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。③房屋买卖。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：以房产抵债或实物交换房屋；以房产作投资或作股权转让；买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。④房屋赠与。⑤房屋交换。

（2）纳税义务人。契税的纳税义务人是在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。土地、房屋权属是指土地使用权或房屋所有权。承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人。

（3）税率。契税实行比例税率，税率为3％～5％。各省、自治区、直辖市人民政府可以在3％～5％的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

（4）契税减免：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。②城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。③因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。④土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。⑤承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧业生产的，免征契税。⑥经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。

八、固定资产投资方向调节税

固定资产投资方向调节税是对我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资按规定的税率征收的一种税。

固定资产投资方向调节税是在建筑税的基础上发展而来的。1983年9月国务院发布《建筑税征收暂行办法》，并于同年10月1日起执行。1987年6月国务院又在此基础上颁发了《中华人民共和国建筑税暂行条例》。建筑税的实施在配合国家投资计划管理、控制投资规模、调整投资结构、集中资金保证国家重点建设等方面起到了一定的作用，但也存在许多问题，如调节范围有限、税率设置不科学、管理办法不够严密等。为了加强对基本建设管理，控制固定资产投资规模，调整投资结构，国务院于1991年4月16日发布《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，并于当年起施行，同时废止《中华人民共和国建筑税暂行条例》。

1.征税范围

根据规定，在中华人民共和国境内进行的一切固定资产投资，都属于固定资产投资方向调节税的征税范围。其资金来源包括：国家预算资金、国内外贷款、借款、赠款、各种自有资金、自筹资金和其他资金。投资的范围包括基本建设项目、商品房建设项目和其他固定资产投资项目。但是中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的固定资产投资，不适用《固定资产投资方向调节税暂行条例》。

2.纳税人

固定资产投资方向调节税的纳税人是一切从事固定资产投资的单位和个人。包括各级政府、机关团体、部队、国营企业事业单位、集体企业事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位和个人。

3.计税依据

计税依据是固定资产项目实际完成的全部投资额，包括建筑安装工程投资、设备投资、其他投资、转让投资、待摊投资和应核销投资。

4.税率

征收税率是根据国家产业政策和项目的经济规模实行差别税率，主要有零税率、5％税率和30％税率三种，直接涉及房地产的固定资产投资项目，其税率情况主要为：（1）绝大部分适用零税率。（2）一般民用住宅（包括商品住宅）投资等项目，适用5％的税率。（3）公费建筑超标准独门独院、别墅式住宅投资以及按《楼堂馆所建筑管理暂行条例》及其他有关规定，经有关单位批准由房地产开发公司建设的楼堂馆所投资项目，适用30％的高税率。（4）除上述情况以外的其他商品房屋建筑投资项目，一律适用5％的税率。

为了鼓励社会投资、拉动经济增长、克服亚洲金融危机的不利影响，国务院决定自1999年7月1日减半征收固定资产投资方向调节税；自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。

5.罚则

除国家另有规定者外，不得减免固定资产投资方向调节税。如有下列行为的要追究行政责任，给予经济处罚：（1）对计划外固定资产投资项目，除依法征税外，并可对纳税人处以应纳税款5倍以内的罚款。对适用零税率的计划外固定资产投资项目，由计划部门处理。（2）以更新改造为名进行的基本建设投资，按基本建设投资的税目税率加倍征税。对适用零税率的投资项目，由计划部门处理。（3）纳税人未按规定缴纳税款的，计划主管部门对纳税人的预备项目取消其立项，对新开工项目不得安排其开工，对续建项目取消其年度投资计划规模，并吊销投资许可证。

九、城市维护建设税

城市维护建设税是对缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，就其实缴的产品税、增值税、营业税税额为计税依据征收的一种税。为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，国务院于1985年2月8日发布了《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，自1985年在全国开征城市维护建设税。

1.纳税人

凡按税法规定，应该缴纳产品税、增值税、营业税的国营企业、集体企业、联营企业、个体经营者以及其他单位和个人，均为城市维护建设税的纳税义务人。根据全国人大常委会《关于授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行的决定》，国务院发布试行的税收条例草案，不适用于中外合资经营企业和外资企业。因此，对中外合资企业和外资企业不征收城市维护建设税。

2.计税依据

城市维护建设税以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。

3.税率

城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区，县城或镇的，税率为1％。

4.城市维护建设税的安排使用及征收管理

城市维护建设税属于地方税的一种，其税款属于地方预算的固定收入。开征城市维护建设税，主要是为了解决城市、镇维护和建设的资金需要问题。因此，税款的安排使用应按照专款专用的原则，主要应用于城市的公用事业和公共设施的建设和维护。

【难点追问】

我国政府对房地产的调控为何不能抑制过快上涨的房价？

如本章引例所述，我国房地产经历了持续几年的政府调控，房地产市场仍存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题，为了解决房地产市场存在的这些问题，国家先后出台了一系列宏观调控政策对房地产市场进行整顿，概括起来为金融、税收、土地三大政策。虽然取得了一些成绩，然而却没有达到预定的目标，究其原因，在于国家采取的调控政策靠行政命令、决定、通知等文件来调控，缺乏力度，贯彻执行也缺乏约束力，因此，必须对国家宏观调控进行规范，真正做到依法调控，而在调控政策出台后，也要依法贯彻执行，对抗拒执行者要追究法律责任，强化执法力度。市场经济是自由经济，但同时也是法治经济，制定法律是最好的出路，因此，要想使房地产宏观调控取得最佳效果，必须将相关的政策上升到法律的高度，这样不仅能加强对房地产市场运作的调控，更能促进房地产市场健康发展。

【前沿提示】

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》规定：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后物业税问题一直备受全社会的关注，目前物业税征收最大的障碍是土地出让金，部分专家、学者提出了将土地出让金并入物业税的制度设计。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。2009年5月25日，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确指出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则对于消费者而言，属于双重收税。我国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。目前，由于中国房地产泡沫凸显，是否及何时开征物业税正成为时下热点问题。

【思考题】

1.什么是房地产市场计划调控？

2.政府有关部门如何协调房地产市场计划调控与市场调节？

3.我国的房地产价格评估制度的主要内容有哪些？

4.房地产交易活动涉及哪些税种？

【注释】

[1]黄河.房地产法.北京：中国政法大学出版社，2008：178.

[2]杨兴远.日本国土综合开发和利用计划.中国土地科学，1993（2）.

[3]韩国：用税收政策调控房地产市场.http://www.ctaxnews.net.cn/detail.jsp?no=04886A257.00002535.1A49，2009年10月12日访问．

[4]李拯宇，干玉兰.综述：韩国疏堵结合抑制房价.http://news.xinhuanet.com/house/2007-05/28/content_6162653.htm，2009年10月12日访问．

[5]该条例后经1950年、1956年、1974年、1982年、1986年多次修正补充。

[6]李世平，秦宁．浅议土地供给．南京土地，2007（4）．

[7]王剑勇.我国城市土地供给管理研究.科技资讯，2009（5）.

[8]现行《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

[9]李世平，秦宁.土地供给制度存在的问题与对策.淮阴师范学院学报（哲学社会科学版），2008（6）.

[10]黄河.政府对房地产市场的计划调控及其立法.法律科学，1994（4）.

[11]何芳，肖宗仁.发展完善我国公告地价体系研究——国外经验及启示.城市发展研究，2008（5）.