登记房屋产权的法律关系主体

四、房地产法律关系

（一）房地产法律关系的概念与特征

房地产法律关系，是指当事人之间因房地产这类财产而发生的，由房地产法调整的具有权利义务内容的社会关系。具体来说，当某种社会关系被房地产法调整时，便形成一种权利义务关系，这种权利和义务又是受国家强制力保障实现，从而形成了拘束房地产当事人的房地产法律关系。可见，房地产法律关系是一种具体的房地产权利和义务关系，是房地产社会关系在法律上的反映。房地产社会关系受多种规范的调整，除了法律规范外，还有政策规范、道德规范等，但法律规范调整的房地产关系是主要的，也是具有强制力的权利义务关系。

房地产法正是通过房地产法律关系实现其对社会关系调整的职能。房地产法律关系是房地产法调整房地产社会关系的具体法律形式，根据法律性质的不同，房地产法律关系以房地产民事关系为主，也有部分房地产社会关系具有行政法律关系和社会保障法律关系的性质；根据房地产法律关系客体的不同，房地产法律关系有房产法律关系、地产法律关系和房地产法律关系。现实生活中的房地产活动，无不以房地产法律关系的形式表现出来。因此，房地产法律关系的理论在房地产法的理论中居于核心地位。把握房地产法律关系的基本理论，有助于理解房地产法的各项制度及其调整机制和作用；有利于规范主体的房地产行为，从而保障房地产业的健康发展。

房地产法律关系作为法律关系的一种，具有一般法律关系的共性，如房地产法律关系是一种思想社会关系，属于上层建筑的领域；是受国家强制力保障的社会关系；是以权利义务为内容的社会关系。同时，它作为一种特殊的法律关系，又有不同于其他法律关系的特征，具体表现为：

1.房地产法律关系中的客体具有特殊性

房地产法律关系的客体是土地和房屋等不动产，它属于物的范畴，但不同于一般的物。

（1）房屋与土地在空间结构上具有融合性，在空间物理形态上房地合二为一，房地产浑然一体，地上有房，房下有地。但房与地在法律有明文规定或当事人有明确约定的情况下也可为独立的交易客体。

（2）房地产系不动产，具有非物流性，这就决定了房地产法律关系的产生、变更和消灭，其客体不可能像一般的物那样做空间位置上的移动，只有“商流”而无“物流”；只有主体的变更，没有客体的变化。

（3）房地产具有异质性，作为种类物的商品，皆可找到替代品，但房地产这种商品是绝对异质的、不可替代的。

（4）房地产具有稀缺性，这主要是因土地资源的稀缺性制约了房屋的大规模建造，造成了整个房地产的稀缺。

因此，房地产法律关系的客体具有特殊性。

2.房地产法律关系中国家地位的特殊性

（1）国家是房地产所有权的主体。我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”此外，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地进行征收，依法被征收的土地属于国家所有。土地的国家所有权，是我国房地产法律关系的核心，是产生其他房地产法律关系的源泉之权。因此，房地产法律关系中的国家，不同于一般民事法律关系中国家仅是特定情况下的民事主体，而是一类特殊的、重要的主体。

（2）国家在土地出让法律关系中居于垄断地位。土地出让法律关系，即由各级人民政府代表国家将国有土地的使用权出让给土地的使用者而形成的法律关系。城市土地的所有权属于国家，城市国有土地是否出让以及以何种方式出让也是国家的权利。土地出让市场作为房地产市场的一级市场，是房地产二三级市场的前提和基础，从此意义上说，国家不仅对一级市场具有垄断经营性，对二三级市场也有重要的影响。

（3）国家在房地产行政管理法律关系中居于支配地位。实践证明，放任自流的房地产市场会引发一系列违法行为，会阻碍房地产市场的培育与发展，因此，对房地产市场施以有效的干预是必要的，这种干预即政府运用法律手段对房地产市场的监管和服务，其目的在于保护房地产当事人的合法权益，引导房地产业的健康发展。随着我国政府职能的转变和服务型政府成为当代政府的发展趋势，更多地要求政府服务于民。对此，房地产法应该明确，政府的角色是市场的监管者，而不是市场的直接参与者，当代政府应当实现由经营型向服务型的转变，由市场的参与者向市场的监管者转变。

3.房地产法律关系一般为要式法律关系

所谓要式法律关系，是指法律关系的成立，必须采用法律规定的某种形式才能产生法律效力，否则，不产生法律的约束力。由于房地产法律关系客体的不可移动性，客观上要求它必须采用特定的形式。

这里需要说明的是，所谓房地产法律关系一般为要式法律关系主要是针对房地产物权法律关系而言的。以房地产这种不动产作为交易客体的法律行为，要产生不动产物权变动的法律效果，仅在当事人之间产生房地产债权合同的意思表示尚不足，法律要求还需践行登记这种法定方式。除了非依法律行为产生的房地产物权变动，通常情况下房地产物权法律关系的产生、变更与消灭需采用书面形式，并经登记予以公示，这样才能产生相应的物权法律效果。比如，《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。”对于房地产合同债权法律关系而言，如果法律和行政法规对合同债权的形式作了规定，亦为一种要式法律关系，当事人也应按照法律的规定履行相应的手续，如《城市房地产管理法》第49条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面合同。”

4.房地产法律关系以民事法律关系为主要特性

基于房地产法属于民法的定位，房地产法律关系更多地体现出民事法律关系的特征，即便是普通的自然人、法人、其他组织与国家之间形成的法律关系，比如土地使用权出让关系、自然人承租国家直管公房的房屋租赁关系等，也都属于民事法律关系的范畴。所以，大量的房地产法律关系表现出民事法律关系的特征，比如主体的平等性、权利义务的对等性、相互性。当然，房地产法作为以民事法律关系为主的法律部门，在有些领域也体现出行政法律关系、社会保障法律关系的特征。

（二）房地产法律关系的要素

房地产法律关系的要素就是构成房地产法律关系的主体、内容和客体，这三者缺一不可，故称房地产法律关系的三要素。

1.房地产法律关系的主体

房地产法律关系的主体，是指参加房地产法律关系，享受权利和承担义务的人，即房地产法律关系的当事人。无主体，则无法律关系，故主体是构成房地产法律关系不可缺少的要素。

在法律关系中，享有权利的一方为权利主体；负有义务的一方为义务主体，但绝大多数的房地产法律关系，当事人既是权利主体，又是义务主体，如房屋买卖合同关系中，买方和卖方既享有权利，又要承担义务。在某些房地产法律关系中，如房地产契税、规费征收关系中，代表国家的行政机关只能是权利主体，而缴纳房地产税费的当事人只能是义务主体。

根据我国房地产法律法规的规定，房地产法律关系的主体是非常广泛的，主要有：

（1）国家。国家作为主体在房地产法律关系中有如下3种性质：第一，作为房地产活动的管理者，如税费征收、价格管制，此时国家是房地产法律关系中的行政主体；第二，作为房地产活动中的平等主体，如在商品房买卖中的购房主体，物业服务中的业主，此时国家是房地产法律关系中的民事主体；第三，作为房地产活动中社会保障行为的提供者，如给低收入阶层、经济上的弱势群体提供廉租房、解困房、经济适用房等，此时国家是房地产法律关系中的社会保障主体。

（2）集体组织。在我国，集体经济组织虽然是一个在法律地位、法律性质、组织结构等方面具有不明确性的特殊主体，但并不妨碍集体组织成为房地产法律关系中的主体。集体组织作为我国土地所有权的主体之一，尤其在农村房地产活动中起着非常重要的作用，在房地产法律关系中的地位也十分重要。

（3）法人和其他组织。法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织；其他组织是指不具有法人资格但可以以自己的名义进行民事活动的组织。在房地产活动中，尤其是房地产开发建设过程中，法人和其他组织是房地产法律关系中最为重要的主体。法人和其他组织作为房地产法律关系的主体具有代表性的是：房地产开发商、建筑商、房地产销售商、提供按揭的银行、房地产中介机构、物业服务公司等等。

（4）自然人。自然人是基于生理上的自然规律而出生的人。自然人是房地产法律关系中最重要的主体之一，在很多的房地产法律关系中，自然人皆可以民事主体的身份出现，比如房屋所有权的主体、房屋抵押法律关系的主体。考虑到我国城市土地的国家所有和农村土地的集体所有，在农村地区发生的房地产法律关系，能够作为该地区房地产法律关系主体的有时只能是农村的村民，比如城镇居民就不能成为宅基地使用权的主体；“四荒（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）”土地使用权可以由本集体经济组织以外的单位和个人承包，但家庭承包的主体只能是本集体经济组织的成员。

任何房地产法律关系都是主体之间的权利义务关系，但在不同的房地产法律关系中，主体享有的权利和承担的义务并不相同。比如，在房地产物权法律关系中，权利主体是特定的，义务主体是不特定的任何人，权利主体享有的权利性质是一种绝对权、支配权；在房地产债权法律关系中，权利主体和义务主体都是特定的当事人，权利主体享有的权利性质是一种相对权、请求权。

2.房地产法律关系的客体

房地产法律关系的客体，是指房地产法律关系中主体享有权利和承担义务所共同指向的对象。客体，是构成房地产法律关系不可缺少的要素。

哪些是房地产法律关系的客体，学术界有不同的认识，大体有以下几种观点：第一，房地产法律关系的客体是物，即土地与房屋；第二，房地产法律关系的客体包括物、行为和精神财富；第三，房地产法律关系的客体是物和行为；第四，房地产法律关系的客体是房地产物质利益。这是因为房地产法律关系的标的是物，但其核心内容却是对土地和房屋的利用行为，以及房地产开发、交易和转让等行为，也包括一定的经济管理行为，当事人权利义务指向的对象并不完全是物，也不是单纯的行为，而是两者相结合而形成的物质利益^[9]。

从民法的法理来看，房地产法律关系的客体应包括房屋、土地和行为三个方面。

（1）房屋。房屋是指建筑于土地之上的供人居住和从事工商业或其他社会活动的建筑物。我国《城市房地产管理法》第2条是从广义角度界定房屋的，即：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”依此界定，房屋的附属设施，如花园、道路等任何占有地面的建筑物都属于房屋的范畴。从不同角度出发，房屋可作多种分类，比如，按照所有权性质的不同，房屋可分为：国有房屋、集体所有的房屋和私有房屋；按照用途的不同，房屋可分为：居住用房，工业用房，教育、科技、文化、卫生、体育用房，商业、旅游、娱乐用房等。

（2）土地。究竟何谓土地？由于土地概念本身的多学科性及其在所属不同学科中所具有的不同语境，以及各学科按照本学科自身的规律特性来理解，使得对土地的认识很难统一。例如，美国土地经济学家伊利认为：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源……经济学上的土地是侧重大自然所赋予的东西。^[10]”归纳起来，对土地概念的理解，有资源价值说、土地价值论说、土地物权说、几何分析说、综合体观说、土地地理学说、系统综合说等^[11]。

各国和各地区立法对土地概念的法律界定也存在差异。如美国《加利福尼亚州民法典》第659条规定：“土地为混土以及含有沙土、石头或其他成分而组成的物质，它包括地面以上和地面以下一定距离的开放或有建筑物的空间，其高度和深度由法律规定的空间决定，或由法律允许行使的空间权利决定。”我国台湾地区《土地法》第1条规定：“土地为水陆及天然富源。水是指水陆，陆指陆地；天然富源指天然资源。”

总之，土地是一个自然综合体，指具有四至范围的地球表面，以及地面上空及地下，包括各种类型的土地，如建设用地、耕地、自留地、自留山、林地、坡地等，以及水域、滩涂、岛屿等。所以，土地的范围既包括地表，也包括地表上下一定范围之空间，可称为土地的横向范围和纵向范围。土地还是个时间概念，体现了物尽其用的效率规则。由于在不同时期人类对土地所施加的影响，强烈地改变了土地的自然性质和面貌，在不妨碍权利人行使土地权利的前提下，通过利用土地而不断提高土地的空间效率。例如，为解决城市交通问题设置的立体交叉桥、高架铁路、地下商场等，便是高效使用土地空间的典型例证。在日常习惯中所称的土地指的是陆地，这是土地的核心意义。

土地按照不同标准，可以进行多种划分，比如，按照所有制不同分为国有土地和集体土地；按照经济用途的不同分为承载用地（如建设用地）、养力用地（如种植、养殖用地）、富源地（如矿藏）；按照对土地开发和开发利用的程度分为过生地、生地、熟地、过熟地；按照与城市经济连接的紧密程度分为农村土地和城市土地；根据土地产业结构的不同，可分为工业用地、商业用地、公用事业用地、居住用地、军事用地等；根据功能区分用地，可分为生活居住区、城市中心区、卫生防护区、郊区、绿带区等。

土地的基本特征包括自然特征和经济特征。前者是土地自然属性的反映，与人类对土地利用与否没有必然的联系；后者是人类在对土地利用过程中产生的。土地的自然特征有：位置的固定性、面积的有限性、质量的差异性、功能的永久性；土地的经济特征有：土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地利用方向变更的困难性、土地利用报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性^[12]。有学者还认为，土地的经济特征除此还有区位效益性和边际产出递减性^[13]。作为自然力所禀赋的土地，其功能表现有：承载功能、资源功能和生产功能^[14]。

（3）行为。行为作为房地产法律关系的客体，是指房地产法律关系的主体在房地产活动中的作为或不作为。比如，行政机关审批房地产开发企业设立的行为，对违反房地产管理法规进行的处罚行为；房屋拆迁、维修法律关系的客体就是具体的拆迁和维修行为；物业服务法律关系的客体就是物业管理公司对业主的服务行为。

3.房地产法律关系的内容

房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。房地产法律关系的内容是房地产法律关系最基本的要素。在不同的房地产法律关系中，房地产法律关系的主体享有的权利和承担的义务是不同的。房地产法律关系的内容主要表现为财产权利和义务，这是由房地产法调整对象的单一财产性所决定的。

在房地产物权法律关系中，主体依法对其拥有的土地和房屋享有所有权和他物权，如土地所有权、房屋所有权、土地使用权、房屋居住权、房屋抵押权等，一切不特定的当事人作为义务主体负有不得妨碍权利主体行使房地产所有权和他物权的义务。

在房地产债权法律关系中，依据主体建立的不同的房地产债权关系，当事人享有不同的权利，承担不同的义务。一般情况下，当事人互为权利主体和义务主体，既享有相应的权利，又承担相应的义务。例如，商品房买卖合同中，出卖人享有接受购房款的权利，承担交付房屋的义务；买受人享有接受房屋的权利，承担交付购房款的义务。

在房地产管理法律关系中，依法行使职权的房屋和土地等国家管理机关，有权对房地产的规划、开发、交易、经营行为进行管理，并在权限范围内行使管理权；而接受管理的一方，有义务在房地产法律规定的范围内接受管理。

（三）房地产法律事实

1.房地产法律事实的概念

房地产法律事实，是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的客观现象或事实。房地产法律关系是不会自然而然地产生的，也不会仅凭法律规定就可在当事人之间发生具体的权利义务关系，只有法律事实的出现，才能在当事人之间发生一定的法律关系或者使原来的法律关系变更或消灭。房地产法律关系的产生与变化主要有下列几种：

（1）房地产法律关系的产生。即一定客观事实的出现使房地产主体之间形成具体的权利义务关系。如房屋所有权人与承租人之间签订房屋租赁合同，就产生了房屋租赁的法律关系。其中，出租人享有收取租金的权利，负有保护该房屋不受侵占的义务；承租人享有一定期限内占有、使用该房屋的权利，负有交付租金的义务。

（2）房地产法律关系的变更。即某种客观现象的出现使房地产法律关系的主体、内容或客体发生了变化。比如，国家征收土地这一客观事实的出现，使土地使有权的主体由集体所有转变为国家所有；对土地掠夺性经营使用这一现象的出现，会使土地这种客体的质量由好变坏。

（3）房地产法律关系的消灭。即一定客观事实的出现使房地产法律关系主体之间的权利义务关系归于消灭。例如，土地使用权的期限届满，建设用地的使用权人如果不申请续期，不仅使国家与用地者之间债的权利义务关系终止，还会引起用地者丧失土地使用权这种物权的法律后果。地震这一客观现象的发生引起房屋毁损，导致房屋所有权主体对房屋的所有权归于消灭；如果房屋之上负有租赁权等权利负担，承租人的债权亦随之消灭。

2.房地产法律事实的分类

能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的事实，主要分为行为和事件两大类。

（1）行为。行为是指以房地产法律关系主体的意志为转移，并能引起房地产法律关系产生、变更和消灭的那些客观事实。行为可分为合法行为与违法行为。凡符合房地产法律规范的规定，且实施不违背法律、行政法规的行为是合法的行为，如当事人依法签订房地产抵押合同、房地产转让合同；凡违反法律和行政法规禁止性规定的行为则是违法行为，如未取得营业执照而擅自从事房地产中介服务业务的行为，建筑工程承包合同中承包方违法转包和分包的行为。

房地产行为有：①房地产民事主体的行为，如依法签订土地使用权出让、合作开发房地产合同的行为，是合法行为；当事人没有房地产开发经营资格从事房地产开发建设的行为，则是违法行为。②房地产主体的管理行为，即房地产行政管理机关在职权范围内行使的带有强制命令性的行为，如对房地产权属登记的管理；对违反房地产法的行为作出的处罚决定。此外，房地产司法、仲裁和行政行为，即司法、行政和仲裁机关所为的与房地产相关的行为，有时也会产生一定的房地产法律后果。

（2）事件。所谓事件，是指与房地产法律关系主体的意志无关，而能引起房地产法律关系产生、变更和消灭的客观现象。通常情况下，能产生房地产法律关系的事件有：①自然人死亡（包括生理死亡和宣告死亡）的事实，能引起房地产主体人格的消灭、房地产继承关系的发生等。②自然灾害或意外事件的事实，能引起房屋这种客体的消灭或当事人法律责任的免除等法律后果。③一定状态的出现，例如时间经过的法律事实，可引起一定的房地产实体权利或债权请求权的发生或消灭，如除斥期间的经过引起房地产实体权利的消灭；诉讼时效的经过引起房地产债权人胜诉权的消灭。

3.房地产法律事实的结合

依据法律规定或当事人的约定，一个房地产法律关系的发生、变更或消灭需要两个以上的法律事实时，则只有这些法律事实的结合，才能发生相应法律后果的，称作房地产法律事实的结合。由于房地产法律关系多为要式法律关系，因此，房地产法律关系的产生、变更和消灭实践中很多为房地产法律事实的结合。例如，用地者通过土地使用权出让关系取得土地使用权这种物权，就是如下法律事实的结合：①申请用地者通过招标、拍卖、挂牌等方式竞争某地块土地使用权的法律事实。②国家与用地者签订土地使用权出让合同的法律事实。③用地者向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记的法律事实。④县级以上地方人民政府土地管理部门核实相关事项的法律事实。⑤同级人民政府颁发土地使用权证书的法律事实。