房地产开发的含义与内容

一、房地产开发的含义与内容

（一）房地产开发的定义

根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发不同于房地产开发经营。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。可见，房地产开发是房地产开发经营的下属概念，房地产开发经营不仅包括房地产开发，还包括房地产经营。

（二）房地产开发的特征

1.综合性

房地产开发的综合性体现为房地产开发过程横向联系的广泛化和纵向环节的一体化。所谓横向联系的广泛化，是指房地产开发活动是一项涉及方方面面、各行各业的经济活动。房地产开发商在从事开发活动时，需要与土地管理、建设管理、房产管理、规划管理、建筑施工管理、测量、设计、市政、通讯、供电、金融、商业、服务、文教卫生、园林、环保等行业主管部门或其他经营性行业，发生千丝万缕的经济管理和经济协作关系，其横向联系的广泛性较其他行业尤为突出。所谓纵向环节的一体化，是指房地产开发活动须按一定的程序和步骤顺次展开，环环相扣，紧密衔接，任何一个环节出现失误都会导致整个房地产开发活动的全盘崩溃。因此，房地产开发是一个系统工程，只有按照系统化的科学思维进行策划和实施，才能保证开发的最终成功。

2.长期性

房地产开发的长期性，是指房地产开发活动是一种投资回报周期相对较长的经营性活动。房地产开发最终是为了实现生地变熟地和新建、改建、扩建房屋的目的，但这一最终目的的实现却需要一个长期的投资和实施过程。房地产开发的周期一般以“年”为单位进行计算，小型开发项目，从立项到最终交付使用，往往需要一两年时间；中型开发项目，往往需要三四年时间；而大型开发项目，往往需要更长的投资周期。房地产开发的长期性决定了房地产开发需要较大量的资金投入，因为长期的持续投入，必然会带来最终累积投入相对较大的特点。

3.风险性

房地产投资周期长和投资大的特点决定了房地产投资的高风险性。房地产开发属营利性的第三产业，投资房地产开发的目的是为了实现资本的保值和增值，而不易变现的长期大额投入必然会带来房地产业的高风险性。如果风险控制不当，或者说没有形成一套科学的风险规避和控制机制，则任何一个环节的投资风险都会导致“千里之堤，溃于蚁穴”的结果，这是任何一个房地产投资商都不希望看到的不幸结果。实践中，房地产开发的风险表现为方方面面，如利率风险、政策风险、灾害风险、租售风险等。目前我国房地产投资过热的局面，会进一步加大和加深房地产开发的风险性。因此，单靠市场竞争本身并不能保障我国房地产业的健康发展，国家必须加强政策调控和法律规制，尽量挤掉房地产业的水分和泡沫，避免房地产业的潜在风险真正爆发为房地产危机。

4.专业性

房地产开发是一种专业性很强的经济活动。随着房地产开发规模、复杂性程度、智能化程度的进一步提高和深化，现今的房地产开发要求开发商须具备比以往更多的知识和技能，包括市场与市场营销、城市增长的模式、法律要求、地方规章、公共政策、建筑设计、场地开发、建筑技术、环境问题、基础设施、融资、风险控制和时间管理等。房地产开发的专业性要求房地产开发商需聚集方方面面的房地产开发英才，形成一个富有工作能力和工作成效的开发团队，依靠集体的力量，最终保障房地产开发的成功。

（三）房地产开发的内容

房地产开发包括土地开发和房屋开发两个方面的内容。土地开发，即人们常讲的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，是一个将生地变为熟地的过程，一般包括通道路、通给水、通排水、通电、通气、通热力、通通讯和土地平整等开发内容。房屋开发，是指在具备建设条件的土地上，新建、改建和扩建各类房屋等建筑物和构筑物的活动。新建、改建和扩建是房屋开发的三种主要方式。

一般情况下，房地产开发是一种土地开发和房屋开发两者一体化的联动行为；但在个别情况下，房地产开发也可以单指土地开发或房屋开发。但不论是单纯的土地开发、单纯的房屋开发，还是土地与房屋一体化开发，都属房地产开发行为。在两者关系上，土地开发是房屋开发的前提和基础，土地开发的目的是为房屋开发提供建设用地和基础设施。换言之，土地开发是房地产开发的一级开发，而房屋开发是房地产开发的二级开发，前者仅是手段，后者才是目的。