房地产开发公司经营范围有哪些

一、房地产开发企业

（一）房地产开发企业的定义

依《城市房地产管理法》第29条的规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。依建设部《房地产开发企业资质管理规定》第2条的规定，房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

房地产开发企业是房地产开发法律关系的重要主体，是相应房地产开发权利、义务和责任的享有者与承担者。在日常生活中，人们一般俗称“房地产开发企业”为房地产开发商；同时，因为绝大多数房地产开发企业都组织成为公司形态，所以一般又称“房地产开发企业”为房地产开发公司。“房地产开发企业”是我国从事商业房地产开发主体的法定名称，在《建筑法》、《物业管理条例》等法律法规中，房地产开发企业又被称为“建设单位”。

（二）房地产开发企业的特征

结合《城市房地产管理法》第29条和《房地产开发企业资质管理规定》第2条对房地产开发企业所作的立法界定，房地产开发企业具有以下3个方面的法律特征：

1.房地产开发企业是具有法人资格的企业

根据企业法律人格的性质不同，企业被划分为法人企业和非法人企业两类。根据《房地产开发企业资质管理规定》第2条的规定，在我国凡从事房地产开发与经营的企业，必须是具备法人资格的企业。换言之，非法人企业不得从事房地产开发经营活动。这是一种强制性规范要求，根据《城市房地产开发经营管理条例》第34条的规定，未取得企业法人营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。法律之所以要求从事房地产开发的企业应具备法人资格，是出于对房地产开发业资金投入大、投资风险高、专业技术性强等各方面的考虑，法人企业比非法人企业更能胜任房地产开发工作。

2.房地产开发企业是以营利为目的的企业

房地产投资商成立房地产开发企业的目的是为了通过房地产开发和经营获取利润，因此，营利性是房地产开发企业的本质属性。高风险伴随着高利润，房地产开发企业具有相当大的营利空间，这也是当前我国许多资金投向房地产开发业的一个主要原因，其市场机理即为营利驱动。营利性与公益性相对，因此，房地产开发企业不是从事慈善事业的公益机构，公益责任与其营利目的是背道而驰的。当然，根据“经济效益、社会效益、环境效益”相统一的房地产开发原则，房地产开发企业亦应承担相应的社会责任。

3.房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业

虽然“房地产开发企业”的名称中只有“开发”一项内容，但因“开发”一词侧重于工程建设，而从事工程建设的目的是为了经营创收，因此，房地产“经营”是紧随房地产“开发”之后的重要内容，“开发”与“经营”是不可分离的一体化企业经营范围。开发和经营房地产是专营房地产开发企业的主要经营范围，也是兼营房地产开发企业的重要营业范围。不论是专营还是兼营房地产开发，房地产开发企业都应在其注册登记的范围内依法从事开发、经营活动。

（三）房地产开发企业的分类

按照房地产开发企业的经营性质来划分，可将其分为专营房地产开发企业、兼营房地产开发企业和项目公司。

1.专营房地产开发企业

专营房地产开发企业，是指以开发经营房地产为其主营业务的房地产综合开发企业。房地产开发企业大多数为专营房地产开发企业，其在依法登记注册的营业期限内，可对符合其资质要求的、允许立项建设的各类房地产开发项目进行投资建设和经营管理。专营房地产开发企业是房地产业的生力军和主力军，因其开发经验丰富，管理水平高，具有较强的竞争力，所以是最主要的房地产开发企业。

2.兼营房地产开发企业

兼营房地产开发企业，是指在经营其他种类营业范围的同时，兼做房地产开发经营的房地产开发企业。房地产开发经营的丰厚利润回报，刺激市场上其他营业领域中具有雄厚资本和富余资金的企业，将部分企业资金和管理力量投向房地产业，从事房地产开发活动。从事兼营房地产开发经营的企业，亦须依法登记注册，并应符合相关法律规定的开发经营条件，否则不得兼营房地产开发经营。

3.项目公司

项目公司，是指以房地产开发经营为对象，从事特定房地产开发项目开发经营的企业。项目公司是自20世纪90年代以来，随着我国房地产开发业的市场化和深入发展而新兴的一种房地产开发运营机制。在法律性质上，项目公司是具有独立法人资格的房地产开发经营企业。因项目公司的经营范围和经营对象具有定向性、单一性和特定性，并且因其具有独立的法人主体资格，因此，利用项目公司规避市场风险和法律风险，备受房地产开发商的青睐。但遗憾的是，我国立法就房地产开发项目公司的规范化运作，尚未出台专项规定。

（四）房地产开发企业的设立条件

根据《城市房地产管理法》第29条和《城市房地产开发经营管理条例》第5条的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：

1.有自己的名称和组织机构

在私法的主体制度中，凡具有法律人格者都必须有自己的姓名（自然人）或名称（非自然人主体）。根据《民法通则》和《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业必须具有自己的名称。房地产开发企业的名称是其区别于其他房地产开发企业的外在标志，也是将房地产开发企业与其成员区别开来，彰显其独立法律人格的外在表征。

房地产开发企业的组织机构是其意思机关，对外代表企业从事开发经营活动，对内行使组织管理职能。房地产开发企业的组织机构依其企业形态的不同略有差异。就公司形态的房地产开发企业而言，我国《公司法》对有限责任公司、国有独资公司、一人公司、股份有限公司的组织机构作了完整规定。不论房地产开发企业采用何种公司组织形态，其组织机构的建立都应当与相应的法律规定相符合。

2.有固定的经营场所

所有法人企业从事生产经营活动，都必须有其固定的经营场所，房地产开发企业当然也不例外。法律上明确房地产开发企业的住所，对于企业开展业务活动、履行债务、国家监管等都有重要意义。首先，房地产开发企业应拥有经营场所。不论是自有场所还是仅享有使用权的场所，都可以作为经营场所。其次，房地产开发企业的经营场所应是固定的。所谓固定，并非永远不变或在其经营期间内一成不变，而是指在登记变更营业场所之前不变。法律之所以要求房地产开发企业应有其固定的经营场所，目的在于防止房地产开发“皮包公司”的出现，坑害消费者和损害房地产开发市场。

3.有符合国务院规定的注册资本

因房地产开发投资大、资金周转周期长，所以房地产开发企业是典型的资金密集型企业。注册资本的多少在一定程度上反映了一个企业的经济实力，因为注册资本既是房地产开发企业享有民事权利、承担民事义务的物质基础，也是其得以独立承担民事责任的财产保障。根据《公司法》的相关规定，有限责任公司的注册资本最低限额为人民币3万元，一人有限责任公司的注册资本最低限额为人民币10万元，股份有限公司的注册资本最低限额为人民币500万元。而依《城市房地产开发经营管理条例》第5条的规定，房地产开发企业须有100万元以上的注册资本。

综合以上两部法律的规定可见，房地产开发企业最低注册资本的确定，须视不同类型的公司形态而定。如果房地产开发企业采用了有限责任公司或一人有限责任公司的形式，则其最低注册资本的要求须依《城市房地产开发经营管理条例》的规定，不得低于100万元，而不能适用《公司法》3万元或10万元的规定。如果房地产开发企业采用的是股份有限公司形式，则其最低注册资本的要求须依《公司法》的规定，不得低于人民币500万元，而不能适用《城市房地产开发经营管理条例》100万元的规定。因此，于后者情形，仅符合国务院行政法规规定的注册资本还不够，还必须符合全国人大常委会制定的法律所规定的注册资本。

4.有足够的专业技术人员

房地产开发企业的专业性特征决定了其设立须具有足够的专业技术人员。换言之，房地产开发企业不仅是资金密集型企业，还是技术密集型企业。“足够”，包括专业技术人员的人数足够和专业技术人员的专业技术水平足够两个方面。从专业分工上讲，相关的专业技术人员包括会计、统计、财务、营销以及规划、设计、施工等各个方面。根据《城市房地产开发经营管理条例》第5条的规定，房地产开发企业须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。房地产开发企业具有足够的专业技术人员，是保障房地产开发项目设计、施工和开发成功的内在要求。虽然现在房地产业的专业分工越来越细密，许多设计、施工工作可以委托专业的设计、施工人员来完成，但要求房地产开发企业内部具有相应资质的专业技术人员，还是非常必要的。

5.法律、行政法规规定的其他条件

这是一项兜底儿条款，对《城市房地产管理法》第29条规定的设立条件与其他法律法规规定的设立条件进行衔接，具有重要意义。如依《城市房地产管理法》第29条的规定，设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。依《城市房地产开发经营管理条例》第5条第2款的规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于第1款的规定。《城市房地产开发经营管理条例》第6条还规定，外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第5条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。依照上述这些规定，在设立房地产开发企业时，如果有其他的法律（如《公司法》）、行政法规（如《城市房地产开发经营管理条例》）、经授权立法的地方性法规（如各省、自治区、直辖市制定的房地产开发经营管理规范），对设立条件有其他更为严格的要求的，房地产开发企业还必须符合这些条件的要求。

（五）房地产开发企业的设立程序

房地产开发企业的设立程序，包括设立登记和成立备案两个方面的内容。

1.房地产开发企业的设立登记

《城市房地产管理法》第29条和《城市房地产开发经营管理条例》第5条虽对房地产开发企业的设立登记作了明确规定，但语焉不详。由于在现实的房地产开发实践中，绝大多数房地产开发企业都以公司形态存在，其设立登记须依《公司登记管理条例》的相关规定。依《公司登记管理条例》的规定，房地产开发企业（公司）的设立须经申请名称预先核准、申请设立登记和注册登记三个阶段。

2.房地产开发企业的成立备案

成立备案，是一种企业备案制度，是国家房地产开发主管部门加强房地产管理和房地产开发企业资质认定的要求。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》等相关法律、法规、规章都规定了房地产开发企业的成立备案制度。根据《城市房地产管理法》第29条、《城市房地产开发经营管理条例》第8条和《房地产开发企业资质管理规定》第6条的规定，成立备案制度的具体内容如下：房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照副本、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同以及房地产开发主管部门认为应当出示的其他证件，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。