其他类型的房地产转移

四、其他类型的房地产转移

（一）非基于法律行为引起的房地产转移

非基于法律行为引起的房地产转移，是指基于法律行为以外的因素而产生的房地产权利主体的变更。依据实践和有关法律，在我国非基于法律行为引起的房地产转移主要有以下几种情况：

1.因继承引起的房地产转移

继承是指将被继承人生前遗留的合法财产于死亡时依法转让给他的继承人所有的制度。自然人死亡后，虽然其民事主体资格丧失，但其生前所有的财产并不随之消灭，而是作为遗产由其继承人继承。继承权是自然人的一项重要民事权利。

我国《继承法》第2条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”当继承开始时，继承人继承被继承人的合法财产，其中包括房屋等重要不动产。根据《继承法》的规定，房屋继承的方式主要为法定继承、遗嘱继承（含遗赠）和遗赠抚养协议。

2.因征收引起的房地产转移

因征收引起的房地产转移，是指国家基于社会公共利益的需要，依法律规定的程序，强制取得他人房地产权利的情形。征收的主体一方是国家，另一方是自然人或法人。征收具有强制性，我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”可见，我国法律明确规定了国家为公共利益可以征收土地，由于土地与其地上建筑物的不可分性，土地被征收国有的，地上建筑物也随之移转于国家。

3.因法院判决引起的房地产转移

这里的判决专指民事判决，是指人民法院基于民事审判权，在民事案件审理终结后，依据案件事实和法律规定，对双方当事人之间的实体争议或者一方当事人提出的实体权利的主张所作出的具有法律约束力的结论性判定。依法院判决引起的房地产转移，是指当事人涉及民事诉讼时，由法院依判决方式使一方当事人取得房地产的情形。

4.因强制执行而引起的房地产移转

强制执行引起的房地产转移，是指法院按照执行根据，运用国家司法执行权，依照执行程序迫使被执行人将法律文书中所确定的原属于被执行人的房地产移转于特定主体的情形。根据我国《民事诉讼法》第223—226条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务的财产。对于债务人的房地产，经法院强制执行时，该房地产无论是由第三人拍卖取得，还是由债权人直接承受，均于领取执行法院所发给的移转证书时取得房地产所有权，而不以登记为生效要件。

（二）房屋交换与赠与

1.房屋交换的概念与特征

房屋交换，是指两个以上房屋所有权人之间进行互相转移权利并支付差价的行为。房屋交换的法律特征是：（1）交换的标的为各自拥有的房屋所有权和土地使用权，未建成的房屋不能作为交易标的。（2）交换行为的实现建立在交换双方全部履行交换合同的基础上。（3）交换的房屋一般不等价，对此，受益方应向对方支付差价。

房屋交换是房屋所有人互换房屋所有权的行为，实质是房屋买卖。允许房屋交换可以调剂住房，方便群众生活。尤其是在我国城市住房越来越紧张，人们对住房需求不同等的情况下，交换房屋更是一种解决住房困难的很好的房屋转让方式。

2.公房使用权置换

（1）公房使用权与公房使用权置换的概念。公房使用权是指在我国传统的住房福利性实物分配体制下，职工对其获得的承租房屋所享有的一种财产使用权，包括对公有房屋的占有权、使用权和部分支配权。公房使用权置换是房屋置换的一种特殊形式，是指公房承租人（转让人）经审批将自己承租使用的公房使用权按规定的程序有偿或无偿转让给他人的行为。公房使用权置换与一般的房屋交换不同的是：前者仅涉及房屋的使用权，后者是所有权的转移。

启动公房使用权的交易具有重大的意义：①公房使用权置换是我国现行住房制度改革一项重要内容，有利于改革现行城市住房的僵化体制，进一步深化住房体制改革。②有利于调动个人解决城市住宅问题的积极性，加快城市住宅问题的解决。通过放开公房使用权的置换，盘活旧房让公房上市，居民可以根据自己的情况调剂住房余缺，改善自己的居住条件，也可以提高旧公房的利用率，盘活存量房地产，做到物尽其用。③公房使用权置换可以防止国有资产流失，增加政府部门的税收收入。

（2）公房使用权置换的程序。除法律和政策规定的特殊情形外，凡取得承租房屋合法证明的公有住房，一般均可进行房屋置换。鉴于我国法律尚没有对公房使用权的问题进行统一的法律调整，公房使用权置换的程序大多依据各地的具体情况进行。通常而言，这种房屋的置换需按以下程序进行：

①申请入市。提交申请，交验证件，由房管站派专人核查住房使用情况并核发《公产住房置换准入证》。

②住房回收。由承租人到置换企业申请，填写《住房调剂申请书》，同时交验《公产住房置换准入证》、房屋租赁合同、缴租票据、双方户口本、身份证、调出户购房合同或调剂旧房证明，并备齐复印件以及双方的图章。

③测算补偿和签约腾房。由置换企业派工作人员现场查勘评定回收住房补偿费，并与承租人达成意向，签订《住房回收协议书》，承租人在一定期限内腾房。住房腾空后，工作人员现场清点设备，检查设施完好情况，回收房屋。按协议付清补偿费。

④住房调剂。置换企业将收回的房屋基本情况、房屋有偿调剂款、房型图等信息公布于众。被调剂人选择好房子，经现场看房，达成意向，清点设施、设备情况，签订《房屋调剂协议书》，缴纳定金，置换企业在收到被调剂人全部房款后，于10日内将住房租赁合同、房门钥匙及相关证件交被调剂人。

3.房屋赠与

房屋赠与，是指房屋所有权人无偿地将其房屋所有权转移给他人的行为。房屋赠与和房屋买卖的最大区别在于房屋所有权的移转是否有偿。

房屋赠与属于双方法律行为，房屋赠与不仅应有房屋所有权人将房屋所有权无偿移转给受赠人的意思表示，还必须有受赠人接受的意思表示，并且双方需签订书面合同。但在司法实践中，也承认以单方允诺的方式的赠与，即未签订书面房屋赠与合同，但私有房屋所有权人以单方书面允诺的形式将房屋赠与他人的，该赠与行为也是合法有效的。