业主的概念及业主的权利和义务

一、业主的概念及业主的权利和义务

（一）业主的概念

“业主”是指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。仅享有公房使用权之人不能称为业主，国家或者单位是业主；签订了商品房买卖合同，尚未办理过户转移登记之人，严格法律意义上讲，也不是业主。这些非业主主体以及房屋承租人是物业的使用人。在物业管理中，业主和其他物业使用人是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主可以分为单个业主和全体业主，即业主大会或者业主代表大会。

一个物业管理区域内，入住率达到一定比例，业主人数达到一定数量时，每幢楼房内的业主可以通过协商推选若干名代表，组成业主房管小组或者业主小组，一般是按照每500—1 000平方米建筑面积产生一名小组成员。

业主小组的职责是：（1）代表和维护业主的合法权益，负责本幢楼房的管理。（2）听取和反映业主和物业使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映。（3）执行业主大会、业主委员会作出的决定。（4）督促业主遵守业主公约和各项物业管理制度。（5）提出本幢楼房修缮基金的筹集、使用和管理的建议。（6）提出本幢楼房共用部位和共用设施设备的维修、更新建议。（7）协助调解房屋使用以及房屋修缮等方面的矛盾。

（二）业主的权利与义务

1.业主享有的权利

单个业主在依法享有所拥有物业的各项权利时，也有权参与物业管理，要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务。具体而言，在物业管理活动中业主享有以下权利：

（1）享受服务权。业主按照物业服务合同的约定依法接受物业管理企业提供服务的权利。

（2）请求权。业主可以依据物业管理的有关法律、法规、政策规定和业主公约的规定，依法行使请求或者提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议，如请求分配建筑物共用部分应得利益；请求正当管理共同关系的事务，请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等救济措施。

（3）参与制定规约权。业主享有通过业主大会提出起草和修订业主公约、业主大会议事规则以及提出物业管理制度建议的权利。

（4）表决权。业主有权参加业主大会会议以及行使对业主大会决定事项的投票的权利。

（5）选举权和被选举权。在物业管理活动中业主可以通过参加业主大会，选举业主委员会委员并享有被选举的权利。

（6）监督权。物业管理活动中的监督权利是参与物业管理活动中各主体之间的互相监督。业主可以监督其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会及业主委员会、物业管理企业和政府有关部门。反之，这些主体和政府有关部门也有权监督业主。

（7）法律、法规规定的其他权利，如业主有选聘、续聘和解聘物业管理公司的权利。

2.业主承担的义务

（1）遵守业主公约、业主大会议事规则的义务。业主公约是由业主承诺的对全体业主都具有约束力的文件，是对建筑物使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则，是实行物业管理的基础和基本准则。业主大会议事规则就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定，是实施物业管理的重要规章制度，全体业主都有遵守的义务。

（2）遵守物业管理区域内有关物业管理方面的各项规章制度的义务。物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，都是为了保障建筑物的正常使用，保护业主和物业使用人的根本利益。因此，全体业主都有遵守的义务。

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定的义务。业主大会是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。业主大会作出的决定，代表了全体业主的意愿和要求，其民事行为应当由组成业主大会的全体业主共同承担。业主委员会是业主大会的执行机构。执行业主大会及其授权业主委员会作出的决定，是业主最基本的义务之一，也是维护业主自身利益的基本要求。

（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。要确保物业共用部位、共用设施设备的正常使用，其发生毁损时能及时得到维修，避免其加速老化和毁损，就必须保证专项维修资金以及依据业主大会决议中的有关规定分摊的费用能够及时到位。因此，业主按时和按规定交纳专项维修资金以及按规定分摊的费用是业主的最基本义务之一。

（5）按时交纳物业服务费用的义务。物业服务费用是维持建筑物正常使用的运行保养费用，以及对物业管理区域内的治安、保洁等的服务费用。如果物业服务费用不能及时到位，使物业得不到应有的保养和维修，就会造成物业服务质量的下降。对此，业主有义务按时交纳物业服务费用。

（6）法律、法规规定的其他义务，如业主应当接受并服从业主委员会、物业管理企业的管理和服务的义务。业主委员会是通过全体业主民主选举产生的，接受和服从业主委员会的管理是业主自治自律的具体体现。如果业主不服从业主委员会的管理，就无法维持物业管理区域内的正常秩序，就会造成管理的混乱，实际上是直接损害了全体业主自己的利益。作为服务主体的物业管理企业，是通过业主、业主大会或者业主委员会选聘的，服从物业管理企业的正常、合理、合法的管理，是物业服务合同中规定的基本条款。如果业主违约就必须承担违反物业服务合同的违约责任。

3.《物权法（草案）》的相关规定

我国《物权法（草案）》第6章规定了业主享有的一些权利。例如，第78条规定，“下列事项由业主依法共同决定：（1）制定和修改业主会议议事规则。（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。（3）选举和更换业主委员会。（4）选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人。（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金。（6）修缮、改建、重建建筑物及其附属设施。（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。”

《物权法（草案）》也规定了业主应履行的一些义务，例如，第80条规定，“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。”第85条规定，“物业管理机构或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”第86条规定，“业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。”