什么是商品房按揭商品房按揭贷款的流程是什么

问题8　什么是商品房按揭？商品房按揭贷款的流程是什么？

按揭是房地产市场融资的重要渠道，是担保的一种方式。商品房按揭贷款的类型，主要有两种：一是期房按揭贷款；二是现房按揭贷款。

期房按揭贷款即预售按揭，是指在商品房建设期间，购房人、开发商和银行之间约定，开发商与购房人签订商品房预售合同，由购房人向开发商预付一定比例的房款，其余房款则由购房人向银行申请贷款，购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款，同时开发商或其他企业作为贷款担保人，保证银行为第一受偿权人。

现房按揭贷款，是指在商品房建成之后，购房人与开发商签订商品房买卖合同并支付部分价金，不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。

总的来说，商品房按揭贷款就是由商品房的出卖人、买受人、贷款银行在出卖人和买受人签订房屋买卖合同，并缴纳了购房首期款后，贷款银行取得买受人所购房产的担保，向出卖人支付剩余房款，出卖人对买受人不支付贷款及利息的债务承担连带保证责任或承担回购义务。从我国商品房按揭中的法律关系分析来看，此种关系之中的主体主要有开发商、购房者（借款申请人）、银行、保险公司四方。

【问题分析】

商品房按揭是一种特殊的担保方式，包含多种法律关系。购房者在申请按揭贷款时需要对商品房按揭有较为清晰的认识。

一般来说，商品房按揭贷款的流程如下：

（1）房屋出卖人与银行订立项目合作协议，明确银行的贷款额度及出卖人的连带责任保证，开设房屋销售资金专门账户等。

（2）买受人与出卖人订立商品房预售合同，并由买受人向出卖人交纳不低于一定比例的首期购房款，出卖人出具凭证证明。

（3）买受人向银行申请按揭贷款，出卖人予以协助，由银行进行审核。

（4）出卖人、买受人及银行三方签订按揭贷款合同。买受人将《商品房预售合同》交银行保存。

（5）买受人与保险公司订立保险合同，并将保单交银行保存。

（6）银行向出卖人支付按揭贷款，通常按贷款合同或保证合同的约定直接汇入开发商在贷款银行开立的售房款账户或转入借款人在贷款银行开立的存款账户，借款人在贷款银行开设还款账户，按期向该账户还款付息，直至结清全部贷款本息。

（7）出卖人在具备办理房产证条件后，通知银行或买受人办理房产证，由银行持有房产证并作抵押登记，抵押期间取得的房地产权证应交贷款银行保管。

从这个流程之中可以得出以下几类主要的法律关系：

（1）买受人与开发商之间的商品房买卖关系。买受人要以按揭的方式购买房屋，首先要与房地产开发商签订商品房买卖合同，在此合同中就约定了以按揭的方式支付房款。所以，买房人就是按揭贷款之中的借款人。

（2）银行与买受人之间的借贷关系和抵押关系。购房者在与开发商签订商品房买卖合同之后，按照相关规定向银行提供相应的贷款资料，申请个人房屋抵押贷款。银行根据申请人的身份、资信等情况进行审核，然后双方签署借款合同。至此，购房者即是借款人，银行为出借人，借贷关系成立。在购房者申请借款的时候，将所购买的房屋抵押给银行，作为按揭贷款的抵押物。如果购房者到期没有按时还款，银行有权将房屋进行折价、变卖或者申请法院拍卖。所以，围绕着商品房设立的按揭关系还包括银行和买房者之间的抵押合同关系。

（3）开发商与银行、买受人之间的保证关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购房屋抵押给银行，但由于多数房屋为期房，目前在我国，房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法防范银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。

（4）买受人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。

（5）开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。

从以上的关系分析可以得出，房屋买卖合同关系是所有按揭关系的基础和前提，借贷合同和担保合同彼此独立，但是又紧密联系。保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。

【专家提示】

随着金融机构业务的拓展和我国房地产市场的蓬勃发展，按揭贷款规模不断地扩大，由此产生的法律纠纷也日益增多。而且，商品房按揭是一种包含了买卖、借贷、抵押、保证、保险等多种法律关系在内的复杂集合体。在商品房按揭贷款中存在四方当事人的法律关系，每一方当事人在某一个环节出现问题，都会给商品房按揭贷款带来风险。为了防范风险的发生，促进房屋买卖交易的形成，建议购房者在申请按揭贷款买房时要清晰了解按揭之中的复杂法律关系，避免法律纠纷的产生。

【典型案例】

案例1：2005年4月，业主刘某与一家房地产开发公司签订了商品房买卖合同，购买商品房一套，并顺利地从房地产公司指定的贷款银行办理了18万元贷款，银行把贷款直接划到房地产公司在银行开立的账户上。同时房地产公司与提供贷款的银行签订一份保证协议，约定：银行向购买该房地产公司商品房的业主提供按揭贷款，银行把贷款划转到房地产公司在贷款银行开立的账户上。当年底，房地产公司交付了房屋，并通知业主刘某可办理房屋所有权证，但刘某在无任何理由的情况下一直未办理产权登记。由于业主刘某拒不办理房屋所有权证，进而不能办理抵押登记，所以依据房地产公司与银行签订的协议，银行不允许房地产公司动用账上的贷款，并且房地产公司有随时承担保证责任的风险。公司多次催促刘某，刘某因购买房屋系投资行为，为节省相关费用迟迟不予配合。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，因此业主及时办理产权证不仅是其权利也是一项法定义务。因此，房地产公司把业主刘某告上了法庭，要求其办理房产证。

法院以业主违反诚实信用原则为由，判决业主必须交钱、办证。而且，如果刘某不及时办理上述手续的话，依据楼宇按揭担保借款合同，银行将因此无法办理抵押登记证明，进而不能免除房地产公司的还款保证责任，损害房地产公司的合法权益。据此，法院以刘某的行为有违诚实信用原则为由，作出上述判决。如果开发商为业主承担保证责任后，可以要求法院在判决书中直接明确其向业主的追偿权，这样开发商在承担保证责任后，可依法院判决文书直接向债务人行使追偿权或者申请强制执行，而不必重新再以追偿权提起诉讼。

案例2：2000年张先生在北京众多房地产项目中选中了北京××家园的房子，并向中国××银行北京海淀支行申请按揭贷款。2000年11月17日，银行向张先生发放个人住房贷款455万元，贷款期限为10年，月还款4.9万余元。张先生以其购买的北京××家园房屋作抵押，北京××花园物业开发有限公司承担连带保证责任。起初，张先生主动交了一段时间的房屋贷款，然而自2002年9月起，他却不再向银行交“月供”了。由于张先生已经逾期7个月没有交“月供”，银行遂向北京市第一中级人民法院起诉，请求法院判令解除按揭贷款合同，张先生偿还贷款本金及利息，并由××物业公司承担连带还款责任。

经审理，法院判令张先生偿还银行360余万元本金及利息，××物业公司承担连带保证责任。开发商被迫承担还款义务，替业主偿还381万元欠款。随后，替人还债的房地产开发商在履行担保责任后，向法院申请行使追偿权，向拒不支付“月供”款的购房人讨回这笔巨款。最终双方当事人达成和解协议，由房地产开发商退还购房款，同时业主将已购商品房退还给开发商。