签订了购房合同后，按揭贷款办理不了或者担保贷款合同解除，谁承担责任

问题10　签订了购房合同后，按揭贷款办理不了或者担保贷款合同解除，谁承担责任？

能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素。其中，购房者也必须具备一定的条件，才能获得按揭贷款。如果因为购房者不符合申请条件而未能获得按揭贷款，购房者不承担违约责任；但如果因为购房者想退房，而不去办理按揭手续或不按银行规定的日期提交相应的材料，致使按揭贷款未办下来的，购房者则应承担违约责任。对于开发商来说，按揭贷款只是其提供的一种付款方式而已，如果按揭贷款能够办下来，开发商则要为购房者承担阶段性的担保责任，但这本身并不意味着开发商有保证办下按揭贷款的义务；但如果开发商曾经对办理购房按揭作出承诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任。

【问题分析】

首先，需要看贷款无法顺利办理的原因。一般而言，实践中多由于购房者自身原因或者国家政策调整原因导致贷款无法顺利办理，也有少数购房合同或者其他协议里约定房地产开发商或者其他中介机构协助办理贷款，由于购房者之外的原因导致不能办理贷款后，需看购房合同或者其他协议的相关约定。

其次，由于购房者自身原因导致购房者不能顺利办理贷款的，属于购房者所致，系单方违约，购房者需按照购房合同承担相应的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”因为购房者自身原因无法办理按揭贷款，可以要求解除合同，但要承担违约责任，赔偿对方损失。

最后，注意违约金数额问题。有些合同约定因购房者不能顺利办理购房贷款，导致购房合同无法实际履行的，由购房者承担总房款20%的违约责任；也有些购房合同约定由购房者按日支付违约金。有些购房合同约定违约金过高，过高部分不应得到法律支持。编者认为，违约金问题上应掌握的原则为不高于实际损失。

【专家提示】

在未能办理按揭时，应分清不能办理按揭手续的原因，如因买受人原因而导致的则应由买受人承担违约责任，如因出卖人原因而导致的则应由出卖人承担违约责任，如双方均无过错的，因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。建议购房者在签订按揭贷款合同之前参考以下内容：

（1）在签订正式的购房合同之前一定对自身经济情况做一个综合、全面的考察，统筹安排资金。切忌盲目乐观，切忌听从相关工作人员的一面之词。在到相关权威部门查询、确认的基础上慎重签订购房合同。

（2）可以通过签订《认购协议书》等，通过缴纳定金方式在一定程度上规避由于国家政策调整导致无法顺利办理贷款的违约风险。法律依据《商品房买卖合同解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

（3）建议在今后的购房合同中，购房者最好在合同中明确约定按揭不能办理后的付款方式或解决方法，以及明确具体地约定合同解除条件。比如，在商品房买卖合同中约定，“如果买受人因国家房贷政策调整，导致无法在本合同签订之日起某日内取得贷款，本合同自动解除，买受人不承担违约责任”，以最大限度地避免和减少纠纷的发生。

【典型案例】

案例1：2004年5月19日，买受人刘先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》一份，约定刘先生购买该开发商的商品房一套，总房价为149万元。双方在补充条款内约定，刘先生应当在开发商指定的银行办理贷款，并在签署商品房预售合同时将按揭贷款所需全部资料及费用交给开发商。如果因为刘先生的原因导致贷款未能获批准或者未达到贷款额度，则刘先生应当在开发商发出通知后七日内以现金方式补足相应款项，如果逾期则开发商有权解除本合同，并扣除总房价5%的违约金。

合同签订后，刘先生按照合同约定支付了首付款和贷款材料。2005年8月26日开发商致函给刘先生称银行要求降低贷款额度，差额由刘先生现金补足。2006年10月10日开发商再次致函给刘先生，称银行已经认可了刘先生的贷款额度，但需要补充某些资信资料。

后开发商起诉到法院，称银行未能同意刘先生的贷款要求，因此要求刘先生支付剩余房款并支付逾期付款违约金。而刘先生则提出反诉，要求解除合同并返还已付房款，并提供了退工及停领工资的证明。

法院判决审理认为：

（1）双方约定银行贷款手续是由开发商代为办理的，开发商负有将贷款审批的结果通知刘先生的义务，刘先生只有在收到该通知后方能按照通知的要求对银行的款缺额部分予以补足。先开发商通过起诉的方式要求刘先生补足房款，因此，逾期付款违约金的计算应当自刘先生收到起诉状之日起算。

（2）因为房屋需要自筹的购房余额数额较大，而刘先生已经提供了证据证明其工作及收入均发生了较大变化，已无力继续履行合同，故该合同在刘先生履行不能的情况下应予解除。但应当承担合同解除后的赔偿责任。

（3）关于合同解除后的法律后果，因为刘先生在收到催款通知后未能履行付款义务，属于违约行为，应当承担违约责任。赔偿金额应当自违约事实发生之日计算至合同解除之日止，具体金额由法院酌定。

案例2：张女士于2010年4月看中了一套某小区的商品房，在与开发商签订《商品房买卖合同》后按照合同约定支付了首付款，双方在合同中约定剩余款项以银行按揭的方式支付。开发商在收到张女士相关贷款手续后前往银行办理按揭手续，却因央行加息银行调整贷款政策而致张女士的贷款申请未获通过。眼看剩余房款付款期限临近，张女士却因贷款申请未获通过而无法按期支付剩余购房款项，其遂与开发商协商要求解除购房合同，却遭到拒绝并被告知如不能按合同约定支付剩余购房款，将被追究违约责任。

法院审理认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”张女士和开发商都严格按照合同约定履行了贷款申请资料的交接手续，但银行确因国家政策原因收紧房贷，拒绝为张女士办理按揭贷款业务，张女士和开发商对于未能订立商品房担保贷款合同这一情形均不具有任何过错，此即非因当事人双方的事由导致无法通过贷款审批最终导致购房合同无法履行，在此情形下，张女士有权依据上述法律规定要求解除购房合同并不再向开发商支付逾期付款的违约金，开发商亦应将收受的购房款本金及其利息予以返还。