房屋未竣工验收或竣工验收不合格怎么办

问题15　房屋未竣工验收或竣工验收不合格怎么办？

《合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”从以上规定中可以看出，商品房未经验收合格，不得交付使用。如果将未经验收合格的商品房交付使用的，则其行为违反了我国法律的禁止性规定，不仅应该承担相应的民事责任，还要承担相应的行政责任。

法律法规如此规定的目的，是希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。

【问题分析】

1）关于商品房交付的法定条件

关于商品房交付的法定条件，如上述法律法规一般规定“验收合格”“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，但对“验收合格”的标准是什么，是质量验收、项目竣工验收还是综合验收，并没有明确的规定。司法实践与理论界争论不休，主要有3种理解：

第一，商品房的验收合格仅指工程质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。

第二，商品房的验收合格应指包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格（以下统称项目竣工验收）。虽然国家规定一定条件下的住宅小区应当进行综合验收，但法律法规并未作出“未经综合验收，不得交付使用”的禁止性规定。分析《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条的规定，商品房交付使用的条件应是项目竣工验收合格，而非工程质量验收或综合验收合格。

第三，商品房的验收合格应指综合验收合格。法律依据是《建设工程质量管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》及《关于城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的有关规定。认为从购房合同的性质及购房人购买商品房的目的等多种因素考虑，以综合验收作为房屋的交付条件更符合合同目的，更能保护购房人的合法权益。2002年，原建设部、国土资源部等七部委联合发出通知，“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，进一步明确了商品房交付应以综合验收为标志。

笔者认为，以我国现有法律法规的规定为依据，第二种观点更为合理。上述《合同法》《建筑法》《建设工程质量管理条例》的规定，由于该条调整的是建设工程合同中发包人与承包人间的法律关系，并不是本文讨论的重点。该条的竣工验收无疑是工程质量验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收，但并没有规定必须得经过综合验收才能交付给买受人，因此，综合验收的完成可以在交付之前或之后。就《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定来看，商品房交付使用的条件应为项目竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、人防等项目。

2）交付商品房的内涵

《合同法》第一百五十五条规定出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。因而，开发商的交付便包含了两层内涵：第一，按时交房（交付的时间）；第二，交付的商品房必须符合法律的强制性规定和合同的约定（交付的条件）。开发商的交付只有同时具备上述两个层面的要求，才能构成有效交付。

许多购房者由于缺乏维权意识，在开发商的商品房不符合交付条件时也签署了房屋交接单。那么此时，是否能认为双方对商品房交付的条件进行变更，或者是购房者放弃了对开发商违约的追究呢？《合同法》第一百五十七条及第一百五十八条规定：“买受人有及时检验商品质量及在合理期限内通知出卖人的义务，买受人怠于履行通知义务的，视为商品质量符合约定。”在实践中，有很多开发商便以这条规定为借口，在隐瞒商品房验收情况下让购房者签署交房单进而推托自己已履行了交付的义务。笔者认为，在购房者不明知商品房未经验收合格的情况下，不能视购房者签署了房屋交接单就是对房屋质量的认可，对商品房交付条件进行了变更，这是因为双方并未对商品房的交付条件进行协商，购房者是在不明验收的情况下进行的签署，双方并无协商的合意。而在购房者明知商品房未经验收合格的情况下，则因双方协商的条件低于法律的规定标准，约定违反了法律强制性的规定而无效。而且，开发商作为拥有专业技术人才的一方，明知自己的房屋未通过验收合格，不符合合同约定的交付条件而交付房屋，在法律上属于交付的商品有瑕疵，根据《合同法》第一百五十八条第三款规定：“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”因此，购房者在接受房屋后仍可要求开发商承担瑕疵担保责任或违约责任。

【专家分析】

1）在开发商交付的商品房不符合法定交付条件时，开发商应该承担逾期交房的责任

第一，如果购房者签署了房屋交接单，那么开发商迟延交房的时间就是从合同约定的交付时间计算到开发商拿到验收合格文件的那一天。

第二，如果购房者没有签署房屋交接单，那么开发商迟延交房的时间就是从合同约定的交付时间一直计算到开发商拿到验收合格文件并书面通知购房者来收房后的合理期限。

2）进一步明确预售商品房交付的法定条件

为了有效保护购房人的合法权益，商品房的验收合格应指综合验收合格。其法律依据主要是《城市房地产开发经营管理条例》以及原建设部的《城市住宅小区竣工验收管理办法》中的有关规定。2002年，在原建设部、国土资源部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中指出“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，则进一步明确了商品房交付应以综合验收作为标准，受此影响，山东省及浙江省杭州市等一些省和直辖市也作了类似规定。上述关于综合验收的规定，都只是部门或是地方性规范，尚缺乏法律层面的保护。

同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收，对建设工程是否竣工验收合格最终有审查和监督权的就是建设行政主管部门，竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据，其效力具有确定性。笔者同意上述观点，并进一步认为，开发商交付房屋的法定条件应当在房屋建成并办理初始登记后，才具备法律要求的处分权能。有学者提议，废止商品房预售，施行商品房现售，也同样是基于对购房者的保护的考虑。

【案例分析】

2004年7月18日苏某与甲房地产公司（以下简称甲公司）签订《商品房买卖合同》，约定甲公司应于2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付苏某使用。如逾期交房苏某仍要求继续履行合同时，甲公司应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按苏某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。该合同签订后，苏某向甲公司支付了全部购房款，但甲公司未按期交房。甲公司直至2006年12月1日才向苏某实际交付了房屋，但其所交付的房屋只通过质量验收，还未竣工验收合格。苏某在明知该房未进行竣工验收的情况下，仍在房屋交接表中“业主意见”栏签署了“同意接房”，并实际占有了该房屋。但该房屋至2007年9月30日还未经竣工验收合格，由于此前甲公司已将2007年1月1日之前的逾期交房违约金支付给苏某，因此，苏某于2007年9月25日起诉要求甲公司自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按苏某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。

一审法院经审理认为：苏某与甲公司于2004年7月18日所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。因此，原被告双方应按照合同约定履行自己的义务。苏某已按合同约定支付了购房款义务，而甲公司未按合同约定在2005年12月31日前向苏某移交房屋，属违约行为，应向苏某承担支付逾期交房违约金责任。由于双方在2006年12月1日已办理了房屋交接手续，且苏某在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用。自此，甲公司应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，对苏某要求甲公司支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金不予支持。

一审宣判后，原告苏某不服提起上诉。二审法院经审理认为：双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效的合同。按合同约定，甲公司应将经质量验收合格和竣工验收合格的房屋在合同约定期限内交付给苏某使用。截止到2006年12月1日，甲公司将房屋交付给苏某使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此，甲公司应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条件，苏某仍予以签收接房。为此，对甲公司所承担合同约定的违约责任额度予以酌情减轻。因此，二审法院将违约金每日万分之二调整为每日万分之零点五计算，判决由甲公司向苏某支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。

本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金的案件。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，甲公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但本案的特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而甲公司恰恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给苏某占有，其“交付使用”行为是否有效？买受人苏某明知该房屋未经竣工验收合格仍表示同意接房，其实际接房是否致使双方对房屋交付条件进行了变更？如双方未对房屋交付条件进行变更，甲公司是否还应承担逾期交房违约金？这些都是审理本案的焦点。

1）甲公司“交付使用”行为是否有效？

我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身，其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。因此在本案中要判断甲公司交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。如果该规范是效力性禁止性规范，则甲公司的履行行为无效；反之，则甲公司的履行行为有效，应视其履行了交付使用义务。

由于商品房也是建筑工程的一种，因此，建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：①未组织竣工验收，擅自交付使用的；②验收不合格，擅自交付使用的；③对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”

从我国《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此，该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，而是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，甲公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，甲公司将未经竣工验收合格的商品房转移给苏某占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此，甲公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。

2）苏某明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更？

商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条规定：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”因此，在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此在本案中，甲公司将未经竣工验收合格之商品房转移给苏某占有时，苏某在明知该履行不符合合同约定的情况下，可以接受该履行。但苏某接收未经竣工验收合格之房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更。因为苏某选择接房，其并未放弃追究甲方履行不符合合同约定的违约责任。而且根据我国《合同法》第七十七条“当人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更协议。但在本案中，甲公司明确告知其所交付使用的房屋未经竣工验收合格，其并未作出变更房屋交付条件的意思表示；而苏某也仅对是否接收未经竣工验收合格之商品房作出表示。因此双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此，苏某明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方未对房屋交付条件进行变更。

3）甲公司交付使用的房屋不符合合同约定，应如何承担责任？

我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，苏某与甲公司在《商品房买卖合同》中明确约定，甲公司应在2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给苏某使用。从该约定看，甲公司将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给苏某使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，虽然甲公司在2006年12月1日将未经竣工验收合格的房屋转移给苏某占有应视为有效的交付使用，但甲公司所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此，甲公司交付使用行为违约。

根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照《合同法》第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案例中，甲公司应按照合同约定承担违约责任——如逾期交房苏某仍要求继续履行合同时，甲公司应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按苏某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。由于在该约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。因此，甲公司于2006年12月1日实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有“逾期交房”第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为——竣工验收合格逾期。因此，二审法院根据“逾期交房”包含两个层面的违约行为，甲公司仅存在第二层面的逾期行为，从而将合同约定的每日万分之二的违约金标准酌情减轻至每日万分之零点五计算，判决由甲公司向苏某承担自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金是正确的。