什么是二手房买卖的“阴阳合同”

问题28　什么是二手房买卖的“阴阳合同”？

在二手房交易过程中，买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较低；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门，目的是少缴税费。比如，把80万元写成50万元，从而达到逃税的目的。

从“阴阳合同”概念可知，合同双方通过签订“阴阳合同”来达到逃税目的。但是，如果报价明显低于周边二手房成交价，税务部门将采用房地产评估价格系统核定价格。这个评估系统是由政府批准设立的房地产评估机构，根据相同地段、同类房地产进行综合评定出来的，且经当地税务机关确认。但是评估价偏低，赶不上房价变化快。据了解，有关地区房产交易大厅基本上每月都会退回多份报价明显偏低的二手房买卖契约，但只要买卖双方将报价稍作修改，高于评估价，一般都能顺利办理手续。此外，个别小区评估价与市场价的悬殊更加惊人。税务部门的评估参考价也不可能每月或每天调来调去，往往每年的评估参考价是相对固定的，操作中再在此基础上适当调整。评估参考价也不可能取市场价的最高值，否则低于这个价格的房子都没办法成交。所以，这就为“阴阳合同”留下一定的生存空间。

另一方面，买卖双方一般都不知道评估价到底是多少，而房产中介比较懂行，可以轻松做到合同价只比评估价高一点就行了。所以，对房产中介的警惕尤其重要。买卖双方，即使侥幸签订了“阴阳合同”，少付了一些税，同样还面临着许多其他的风险。比如，发生房款支付纠纷、合同可能因为无效而被解决、房子再售时差价更高税费更高等。因此，二手房买卖双方都应谨慎行事，切忌被眼前的蝇头小利所迷惑，以免得不偿失。