租赁合同双方当事人的权利义务

第二节　租赁合同双方当事人的权利义务

一、出租人的义务

(一)租赁物交付及保持义务

《合同法》第216条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”对租赁物的使用收益，以交付为必要，所以出租人应当按照约定地点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系的整个存续过程中，保持标的物处于适合使用、收益的状态，即保持租赁物符合约定的用途。比如，出租住宿房屋，出租人应当保持房屋安全，没有不合理的危险。

(二)出租人的维修义务

出租人的维修义务实为其保持义务的体现。《合同法》第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”维修义务也可以由当事人特约由承租人承担。维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的正常使用使标的物破损、老化(包括磨损)的，出租人有维修义务，如果由于承租人的故意或者过失，致使租赁物破损，自当由承租人承担责任，由出租人自行维修，并承担维修费用。

《合同法》第221条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

【案例14-1】2001年1月，张某与李某签订房屋租赁合同，将一间私房

出租给李某1年，年租金为3.3万元，订立合同时支付2万元，其余年底支付。同年6月，房管部门向承租人李某发出“危房通知书”，要求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求张某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行找了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该公司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这2万元，张某予以拒绝，到年底，张某要收回房屋，李某则要求再住1个月。请问:此纠纷应当如何处理?

(三)权利瑕疵担保义务

1.权利瑕疵担保义务的含义

权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。《合同法》第228条规定:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第三人主张的权利可以是所有权、担保物权和用益物权。

2.构成权利瑕疵担保责任的条件

第一，权利瑕疵在租赁合同订立时已经存在。

第二，出租人在订立合同时或订立合同以前，没有将权利瑕疵的事实告诉承租人。如果告知了承租人，承租人可能不愿承担风险而拒绝履行合同或者重新提出合同条件。如果出租人已尽到告知义务，则不构成权利瑕疵担保责任。

第三，第三人就租赁物主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益。

3.承租人相应的权利

出租人违反瑕疵担保义务，承租人享有相应的权利。第一，减少租金或者不支付租金。比如对一台机器的租赁期是2年，承租人只使用1年就被出租人的债权人行使抵押权而变卖，则承租人只支付1年的租金，而拒绝支付2年的租金。如果承租人根本没有使用，租赁物就被他人追夺或者虽使用但由于使用的过程被割断不能达到使用、收益的效果，则有权拒绝支付租金。第二，出租人违反瑕疵担保义务，承租人还可以要求出租人赔偿损失。

4.以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已经抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

如果出租在前，抵押在后，则抵押不破租赁，租赁合同的效力不受影响，当抵押物被变价处理后，新的买受人在原租赁合同的期限对承租人继续承担出租义务，此种情况不构成权利瑕疵。如果抵押在前，租赁在后，出租人与承租人的租赁合同仍然可以有效，但是不能对抗抵押权人。抵押权实现，受让人取得租赁物的所有权，租赁合同不能对抗新的所有权人，除非新的所有权人同意，租赁合同不能履行或者不能继续履行，由此带来的损失视具体情况决定承担者。出租人如果未将抵押的事实告知承租人，使承租人处于一个不利的地位，则由此带来的损失应当由出租人承担;如果出租人已尽告知义务，抵押权实现造成承租人的损失，由其自己承担，因为其自愿承担了风险。在订立租赁合同的时候，承租人可能针对风险提出自己的条件(减少租金等)，如果其知道风险而不提出相应的条件，则由承租人自己承担相应的后果。

二、承租人的义务

(一)按约定使用与按性质使用

《合同法》第217条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”

如何使用租赁物涉及双方当事人的利益。首先，承租人应当按照约定的方法使用租赁物;如果没有约定或者约定不明确，则应按照《合同法》第61条的规定确定对租赁物如何使用，即按合同已有的条款或者交易习惯确定应当如何使用，如果还不能确定，则按租赁物的性质使用。使用方法与租赁物的用途有关。比如，甲出租给乙一套房屋，在出租前，该套房屋一直作为生活用房，甲、乙在租赁合同中未约定用途，按《合同法》第61条也不能确定，则乙只能按租赁物的性质使用，即只能用于生活居住，不能用于经营(作为商店门面、工厂车间、货物仓库等)。

《合同法》第218条规定:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”不承担损害赔偿责任的理由是，对这种合理的损耗，承租人已经支付了对价，这种对价已经包含在租金之中了。

《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，这种损失不属于合理的损耗，承租人对此应当付出代价，即承担损害赔偿责任。赔偿与解除不发生冲突，无论出租人是否通知对方解除合同，都可以要求对方赔偿损失。

(二)妥善保管的义务

《合同法》第222条规定:“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”

承租人对租赁物的保管，应尽善良管理人的注意义务。“保管不善”，是过错的体现，一种观点认为，因承租人的故意和重大过失致使租赁物毁损、灭失的，才承担责任。依照我国《合同法》第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，并未排除轻过失。从法理上看，无偿合同无偿付出的一方，轻过失才能免责。因租赁合同是双务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人轻过失不能免责。

(三)不任意改善、增设的义务

《合同法》第223条规定:“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

这里涉及有益费用的偿还的问题。有益费用，是指承租人支出的，使租赁物价值增加的费用。承租人对租赁物进行改善或者增设他物，以增加的费用，在租赁关系终止时，出租人应当偿还。这是出租人的义务。返还的根据，在于不当得利。所谓不当得利，是指没有合法根据取得利益，并对他人造成损失。偿还的要件:第一，出租人同意承租人对标的物改善、增设，为之支付费用，或者知道而不表示反对。第二，租赁物所增加的价值，于租赁关系终止时存在。偿还的费用额，以现存增加额为限。偿还的时期，是租赁合同终止时。

【案例14-2】甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中约定:甲将房屋租给乙用于饭店经营，租期3年。经营1年时，双方发生争议，甲欲解除合同收回房屋。甲认为，承租人乙擅自装修，要求承租人恢复原状。乙认为，虽然合同未明确乙是否可以装修，但甲同意乙承租房屋进行饭店经营，应当意在允许进行必要的装修，否则无法经营。乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问:哪一方的观点正确?

(四)租金支付义务

租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。《合同法》第226条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间满1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”按该条规定，对租金支付期限的确定有三个递进的层次:第一，要按照约定;第二，没有约定或者约定不明确，按照《合同法》第61条关于补缺的规定确定;第三，按《合同法》第61条不能确定的，以年为时间单位确定租金的交付期限。从《合同法)第226条的规定来看，租金的支付还是体现了“后付主义”。

《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”按照该条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。

(五)返还租赁物义务

《合同法》第235条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后的状态。

三、承租人的转租权

承租人经出租人同意后可以转租，从这个角度讲，是权利。未经同意转租，从这个角度是义务。

转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人(次承租人)使用、收益。对于转租可以这样描述:一个标的物，两个法律关系，三方当事人。转租与租赁权的转让不同，转租是承租人以自己的名义向次承租人出租;租赁权转让，是承租人将合同约定的租赁权转让给新承租人，原承租人推出合同。《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人转租的，应当取得出租人的同意。未经同意擅自转租的，出租人有权通知承租人解除合同。出租人通知承租人解除租赁合同以后承租人与次承租人之间的合同因失去了前提而不能有效成立。有学者认为，出租人解除合同后，承租人与次承租人的合同可以继续有效。这种观点没有法律和法理上的依据。

出租人同意承租人转租，可以是明示同意，也可以是默示同意。可以是事前的同意，也可以是追认。例如，甲方(出租人)将一台机器出租给乙方(承租人)，乙方又将这台机器转租给丙方(次承租人)，丙方不放心，将转租的情况告诉甲方，甲方在合理的时间没有表示反对，应当视为是对转租的追认。

次承租人对租赁物造成损失的，承租人应当对出租人承担责任。不论转租是否经过出租人同意，都是如此。如次承租人的行为导致租赁物的损害，追究违约责任，只能追究承租人的违约责任，而不能追究次承租人的违约责任，或追究出租人和次承租人的连带责任。如以侵权为由，则有可能追究承租人和次承租人的连带责任。

承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以行使:第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二，出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。不生效的事由是承租人无转租权，擅自处分了他人的财产。转租合同属于效力未定的合同(可追认的合同)。

【案例14-3】2009年3月，洪某将房屋两间出租给苏某居住，租期2年。2009年7月，苏某因外出打工，两间房屋转租给其朋友郭某使用，并由郭某支付租金。而洪某认为苏某违反了不得转租的约定，要求收回房屋。但苏某不同意解除合同。双方为此发生纠纷。洪某是否可以解除该合同?为什么?