房屋租赁合同的特殊规定

第三节　房屋租赁合同的特殊规定

一、出租房屋应当具备的条件

为规范房屋出租市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，我国法律对出租人出租房屋设置了一些特殊的规定，即必须具备一定的条件方可出租。概括起来主要有以下条件:

1.有合法的房屋产权证件;

2.房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明;

3.将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明;

4.将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明;

5.住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策;

6.房屋能正常使用。

二、禁止出租的房屋

依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋不得出租:

1.未依法取得房屋所有权证件的;

2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;

3.共有房屋未取得共有人同意的;

4.房屋产权属有异议的;

5.属于违法建筑的;

6.不符合安全标准的;

7.房屋已抵押，未经抵押权人同意的;

8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

9.有关法律法规规定禁止出租的其他情形。

三、出租房屋应办理的法律手续

我国《城市房地产管理法》第54条规定:“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”据此，房屋租赁双方当事人应当办理以下法律手续:

1.出租人与承租人签订书面租赁合同;

2.双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案，申请登记备案时应提交以下相关文件:书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件;

3.在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书。

四、承租人的优先购买权

《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。

优先购买权，是指特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条的规定，并不是任何承租人都享有优先购买权的，只有房屋租赁关系中的承租人有优先购买权。优先购买权在中华法系中源远流长，唐宋就见诸法律。宋朝宋刑统户婚律中也有规定。承租人的优先购买权确立于1950年具有地方政策效力的《东北地区城市房产管理暂行条例》。《合同法》以前的相关规定主要有:《最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》、《城市私有房屋管理条例》、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》。

优先购买权的特征主要表现为:第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。既然是一种法定的权利，就不需要当事人在租赁合同中加以约定，当事人的约定也不能排除此项权利的存在;第二，它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人;第三，它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。

优先购买权的实现需要具备的条件主要有:在租赁合同的存续期间;出租人出卖租赁的房屋;在同等的条件下购买。也就是说承租人可以满足出租人与第三人订立买卖合同的条件。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等。

在我国的司法实践中，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合具体价格。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。同时，优先权必须在合理期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并规定了一定合理期限，而承租人在合理期限内没有表示要购买，没有表示要行使优先购买权，优先购买权丧失。这说明承租人没有购买该房屋的愿望，也就没有保护的必要了。出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人就不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效，以保护自己的优先购买的权益。

五、继续承租权

《合同法》第234条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”有的学者认为承租人在租赁期间死亡，同居亲属另有住房不符合继续租赁条件的，租赁合同终止。而从《合同法》的规定来看，共同居住人的继续承租权只有一个条件即与承租人生前共同居住，是否另有住房在所不问。

六、买卖不破租赁

《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对此规则，理论上多称为“买卖不破租赁”，实际上，所有权变动还可以因赠与和继承产生。因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，同样不影响租赁合同的效力。同时根据《担保法》第49条规定，抵押也不能击破租赁。所有权变动不能击破租赁，是指先有租赁，后发生所有权变动的情况。租赁物在租赁期间所有权发生变动，归属第三人(买受人、受赠人、继承人)时，承租人可以其租赁权对抗新的所有权人。也就是新的所有权人与承租人应继续原租赁合同，直至终期届至。换一个角度说，新的所有权人取代了原出租人的地位。租赁物是动产还是不动产，不影响该规则的适用。出租的房屋转移时，原租赁合同对新的房主继续有效。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

【难点追问】

在目前房屋供应较充裕的条件下，是否仍需要实行承租人优先购买权制度?

越来越多的学者认为房屋承租人的优先购买权旨在保护承租人的利益，但这种制度暴露出来的问题也是相当明显的。首先，阻碍商品流通，违反效率原则;其次，缺乏对承租人行使权利的限制，易致承租人滥用权利的现象;最后，它限制了出租人的处分，违反了公平原则。如果承认对承租人行使优先权的负面效应是有道理的话，那么承租人优先购买权制度就是一项不合理的制度，在实践中也发挥不了它意欲实现的作用。因此，应该废除该制度。建议废除该制度不难，难的是如何应付该制度被废除后所遗留的烂摊子?用什么途径去实现该制度所追求的价值目标?这是一个值得研究的问题。

【前沿提示】

关于债权的物权化在租赁权中的体现。

买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个重要法律制度，在调整市场经济秩序和人们的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有着重要的意义和法律价值。众所周知，租赁权是债权，买卖行为所有权转让指的是物权，物权优于债权，但根据买卖不破租赁这一法律制度，租赁权可以对抗买卖的物权。即在租赁关系存续期间发生的租赁物所有权变动时，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新的所有权人，承租人和出租人原来在租赁合同中的各种约定，租赁物的新的所有人也应一并遵守。买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。

【思考题】

1.简述租赁合同的特征。

2.简述房屋承租人的优先购买权的特征。

3.试论出租人的义务。

4.案例分析

田某在市郊有一套住房，2000年6月，钱某因工作需要，租用了田某的该套住房。双方在房屋租赁合同中约定:钱某租用田某房屋3年，自2000年7月1日起至2003年6月30日止，租金每月800元，每月25日前交付。2002年5月，田某因工作调动离开本市，其将住房出售给了王某。田某在出售住房时，告知了王某该住房已经出租的事实，但王某仍然愿意购买，而钱某在知道该房屋出卖的情形时，表示其不行使优先购买权。2002年7月，田某与王某到房管部门办理了房屋过户登记手续。8月，王某以自己是房屋的所有权人为由，表示不愿意将房屋租给钱某，要求钱某在10天内退房，遭到钱某拒绝。王某向人民法院起诉，要求确认租赁合同失效，并判决钱某搬家腾房。

问:王某的请求是否合理?为什么?