居间合同当事人的权利义务

第二节　居间合同当事人的权利义务

一、居间人的义务

(一)如实报告义务

居间人的报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务，居间人应依诚实信用原则履行此项义务。在报告居间中，对于关于订约的有关事项，居间人应就其所知(一般认为，居间人没有调查义务)如实向委托人报告。值得注意的是，居间人对于相对人，并不负有报告委托人有关情况的义务。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项向各方当事人如实报告，也就是说，不仅应将相对人的情况报告给委托人，而且也应将委托人的情况报告给相对人，不论是居间人是同时受相对人的委托，还是未受相对人的委托，居间人均负有向委托人和相对人双方报告的义务。^[1]

根据《合同法》第425条第2款的规定，居间人违反告知义务时，仅在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况时才须承担损害赔偿责任。

(二)保密义务

介绍订约过程中及促成合同订立之后，居间人都不得将其在居间活动中获悉的委托人或第三人的商业秘密及其他信息、成交机会、合同订立情况资料等泄露给他人。

(三)尽力义务

在居间合同中，居间人应积极尽力来促成委托人与相对人的合同。《合同法》对此虽然没有规定，但是根据诚实信用原则，居间人应负有尽力义务。^[2]

二、委托人的义务

(一)支付报酬的义务

这是委托人的主要义务，也是居间人从事居间活动的经济目的。报酬支付义务主要包括以下几方面:

1.支付报酬的前提

根据《合同法》第426条、第427条的规定，报酬支付义务的前提为居间人促成合同成立。所谓促成合同成立应从两方面来判断:其一，委托人已经与第三人签订合同;其二，委托人与第三人订立合同与居间人的居间活动有因果关系。

2.报酬数额的确定

有约定的从约定，约定既可以事前约定也可以事后达成补充协议;没有约定的，按照交易习惯确定;没有交易习惯的，根据居间人的劳务合理确定。

3.报酬给付人

报告居间中，居间人仅向委托人报告订约机会，因此仅委托人负有给付报酬的义务。媒介居间中，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

另外，值得注意的是报酬支付义务会因为居间人违反告知义务而免除。

(二)必要费用偿还义务

居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。费用必要性的判断，应当以一个理性人在受托人决定支出该费用的时点所处的相同状况下会如何决定为准。

【案例23-2】华利公司欲购买一批仪器，委托刘某提供媒介服务。华利公司和有关当事人对刘某提供媒介服务的费用承担问题没有约定，后又不能协商确定。在此情况下，对刘某提供媒介服务的费用应按下面哪些选项确定?^[3]

A.华利公司应当向刘某预付提供媒介服务的费用。

B.在刘某促成合同成立时，华利公司应当承担其提供媒介服务的费用。

C.在刘某未促成合同成立时，华利公司应当承担提供媒介服务的必要

费用。

D.在刘某促成合同成立时，应当由刘某自己承担提供媒介服务的费用。

【难点追问】

如何理解《合同法》第425条关于居间人法律责任的规定?合同居间人对于其提供的信息是否应当承担一定的审查责任?

对此有两种理解:

第一种理解:《合同法》第425条第1款规定了居间人的如实告知义务，但在该条第2款设置违法告知义务的法律责任时，仅提到了“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”。该款规定居间人承担责任的主观状态应为故意。这不免让人产生疑问:通观《合同法》的规定，原则上只有在无偿合同中当事人才仅对故意或重大过失负责;居间合同为有偿合同，为什么采用比无偿合同还要宽松的责任?

第二种理解:该条第2款对隐瞒重要事实加上了主观故意的条件，而对于提供虚假情况的，在行文上并未要求必须具备主观故意，前面的“故意”二字不涵盖提供虚假情况。也就是说只要提供未尽审查义务，提供虚假信息者，就要承担法律责任。

按第一种理解，居间人对于所提供信息不承担调查或审查的义务，只要主观上不存在故意即可不承担损害赔偿责任。

按第二种理解，居间人对于所提供的信息，应当负审查义务，如同我国台湾地区“民法”第567条规定，“……以居间为营业者，关于订约事项及当事人之履行能力或订立该契约之能力，有调查之义务”。台湾民法学者林诚二教授指出，“居间既系有偿契约，故此义务之履行，应以善良管理人之注意为之，除以居间为营业者外，居间人仅负据实报告义务，并无调查义务，就其所不知者，不负抽象轻过失责任”。以居间为营业的人“如因怠于调查或未以善良管理人之注意调查，致当事人受有损害者，应负赔偿责任”^[4]。

你认为应当如何理解，对该法条你有何见解?

【思考题】

1.居间合同与委托合同的关系是什么?

2.居间人的义务是什么?

3.委托人的义务是什么?

4.案例分析

2004年7月，张某委托具备从事房地产经纪活动资格的春秋公司寻找房源。该公司通过网络查询得知某涉案房屋有出租意向，遂安排并陪同张某于7月15日查看房屋。出租人自称余某某，出示了拆迁安置补助协议复印件和本人身份证，以证明其系涉案房屋权利人。春秋公司对上述材料的真实性未持异议。张某当场支付定金6 000元。次日，租赁双方到春秋公司签署了由该公司提供和填写的《房屋租赁协议》(租期自2004年7月16日至2005年7月15日)。张某给付出租人18 000元，依约付清了全部租金(含定金)。同日，其还给付出租人有线收视费216元，给付春秋公司信息服务费2 000元。后来真正的房主将房屋收回。张某于是将春秋公司起诉到法院要求返还信息服务费2 000元，赔偿损失24 216元。春秋公司同意退还信息费2 000元，但不同意张某的其他诉讼请求。你认为法院是否应当支持原告的请求?为什么?

【注释】

[1]隋彭生.合同法要义.北京:中国政法大学出版社，2003:608.

[2]陈小君.合同法学.北京:中国政法大学出版社，2007:336.

[3]本例改编自李建伟.民法60讲(第七版).北京:人民法院出版社，2009: 505.

[4]林诚二.民法债编各论(中).北京:中国人民大学出版社，2007:213～214.