完善我国停车位权属的建议

三、完善我国停车位权属的建议

我国《物权法》第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物权法》的这一规定至少存在以下疑问:

1.对“首先满足”应该如何理解?是指优先购买权或者优先承租权，还是不区分条件地一律优先满足业主的需求⁽²²⁸⁾?或者像有的学者所说的，既不能单一地理解为优先购买权，也不能单一地理解为优先使用权，而是“物权法进行了创新的设计，如果一定要定一个名词的话，就定为‘首先满足权’”?⁽²²⁹⁾“首先满足”在实践中能否贯彻?比如，业主在购房之时没有购买或租用车库，但当其有使用需要时，小区的车位已经全部出售或者出租给业主以外的人员，业主能否以“首先满足”为由来主张权利?

2.“当事人”应该如何理解?从理论上看，可能指开发商与单个业主，或者是开发商与业主大会(业主委员会)，也可以是单个业主与业主大会(业主委员会)。从实践来看，业主大会(业主委员会)一般在业主入住以后才会产生。因此，此处的“当事人”指开发商与单个业主。如果立法的本意确是如此，为了避免歧义，仍有必要加以明确。

3.对于“规划用于停放汽车的车位、车库”，如果当事人没有就其权属作出明确约定，应该属于业主共有还是属于开发商所有?从第74条的内容来判断，似乎隐含一个前提，即除非开发商明确将停车位的所有权转移给业主，否则属于开发商。问题在于，当开发商已经将小区宗地的土地使用权和全部商品房转移给全体业主以后，仍然在业主的土地上保留停车位的所有权是否合适?即使开发商的停车位分摊了土地使用权费用，是否意味着可以存在不以建筑物专有权为前提的单独的停车位所有权?⁽²³⁰⁾

4.将停车位按照是否经过规划进行分类是否合理?实践中，除了“规划用于停放汽车的车位、车库”以外，还有并非规划用于停放汽车，但是事实上用来停放汽车的场地，比如按照人防规划建造的人防工程，对于这类场地的权属应该如何确定，《物权法》并没有作出回答。

综合上述分析，《物权法》对住宅小区停车位权属的规定过于模糊和粗糙，不仅未能定纷止争，反而造成了很多不稳定的因素，不利于维护相关各方的合法权益，而且有碍于居民小区的长治久安。

笔者认为，在探讨我国住宅小区停车位的权属问题时，应该分析停车位权属之争的实质是什么?对于小区业主而言，停车位是现代(未来)城市生活的必需品，停车位的归属和利用不仅是经济利益问题，更涉及数十年居住生活的质量，它是不可以用金钱估算的。因为，如果物业小区内的停车位被他人所控制，就等于物业小区内作为一种生活必需品的重要资源被他人所控制，他人就能以此谋取高额的垄断租金或垄断利润。这样一种局面，不仅对小区内的业主极其不利，而且也与市场经济的公平交易、自由竞争和反对垄断的原则背道而驰。⁽²³¹⁾而且，如果由开发商以商业手段，如出售、出租等方式对业主的基本生活资源进行配置，将使居民的预期生活成本处于未定状态，使小区权属关系复杂化，徒增矛盾和冲突。对于开发商而言，主要就是收回投资成本或者获得经济利益的问题。开发商的经济利益可以通过其他途径合理解决，比如将车位的造价分摊到小区所有商品房价格中，通过出售商品房而收回，这样反而更有利于开发商迅速回笼资金。如果开发商希望经营车位获取利润，则可以在小区之外另行建设商业性的停车场，而没有必要长期介入居民的日常生活。因此，笔者以为，我国应该借鉴美国的做法，即开发商在商品房售罄以后，应该彻底退出小区，将小区的建筑物及其他附属设施的权利全部转移给小区业主共有或者专有。⁽²³²⁾

具体而言，小区的停车位首先由开发商整体转移给业主共有，在业主大会成立以后，由业主大会经过决议方式，将全部车位按以下方式进行使用:(1)业主专有车位。对于已经作了特别划分，适宜作为独立产权登记的车位，如地面独立的车库、建筑物首层架空停车位，可以由部分业主支付适当价金并进行产权登记，取得该停车位的专有权。上述停车位可以单独转让也可以与相应的单元房捆绑转让，但在单独转让时，只能转让给本小区的其他业主。(2)除了专有车位以外，其他车位均为业主共有，当然，共有也可能在符合条件时转化为业主专有车位。对于这些车位，由业主委员会决定采取比较灵活的方式加以使用。比如，可以保留部分车位长期共同使用，主要用于小区内的来客停车或公共服务停车;可以在部分车位上设立专用权，专用权的期限可以稍长，以满足那些没有永久停车需求的业主的需要;在已经满足业主需求以后，可以将剩余车位向外出租。总之，小区内的停车位除了业主专有就是共有，而不应该有其他主体所有的情况存在。

有的学者担心，将停车位归业主共有可能会影响开发商建设停车位的积极性，也可能有的业主不一定需要车库，将建设车库的成本由业主分摊并不符合全部业主的意愿。⁽²³³⁾笔者以为，上述担忧是完全没有必要的。

首先，开发商在商品房销售活动中处于绝对的优势，在信息不对称情况下，虽然开发商声称商品房的售价中不含停车位部分，但实际上是否计入公摊难以查明，最终损害的是大多数业主的利益。如果统一规定将停车位计入公摊，不仅可以避免查证的困难，还可以防止某些开发商双重收费获取不当得利。

其次，停车位既然是住宅小区必不可缺的生活配套资源，国家可以通过行政法规强制规定小区内拥有独立产权的单元房数量与停车位数量的最低比例，将建筑法定数量的停车位作为一项强制性规定。而且在家用汽车剧增的现代城市，小区停车位数量的多少是购房者选购商品房的重要参考因素，附属设施越完善，商品房的售价越高，开发商没有理由拒绝建造停车位。

再次，对于没有汽车的业主而言，可以通过合理的方式得到补偿。业主取得停车位的所有权和专用权时都应该支付合理的对价，对于这一款项，可以作为小区物业管理的基金由全体业主共同使用，也可以按照每一业主的公摊比例分配给全体业主。