【摘要】：当预告登记所担保的债权请求权获得了实现或者该请求权因合同无效或被撤销而消灭时，预告登记自然失效。因此，依据《物权法》第20条第2款，如果预告登记后，自能够进行不动产登记之日起3个月内预告登记权利人未申请登记的，预告登记失效。需要指出的是，无论预告登记是因债权消灭而失效，还是自能够进行不动产登记却未在法定期间内申请登记而导致预告登记失效，登记名义人均有权单方向登记机构申请注销预告登记。
五、预告登记的失效
当预告登记所担保的债权请求权获得了实现或者该请求权因合同无效或被撤销而消灭时，预告登记自然失效。对此，《物权法》第20条第2款有明确的规定。该款中“债权消灭”是指当事人之间的债权债务关系终止的情形，如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如，因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约，买受人解除买卖合同，要求出卖人承担违约责任，此时由于买卖合同已经解除，作为预告登记的基础法律关系丧失了，自然预告登记也应失效。
但是，如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记，必然会导致不动产的流通性受到限制。因此，依据《物权法》第20条第2款，如果预告登记后，自能够进行不动产登记之日起3个月内预告登记权利人未申请登记的，预告登记失效。这里所谓的“能够进行不动产登记之日”就是指正在建造的房屋如预购商品房、在建工程已经办理了所有权初始登记，此时预告登记权利人就能够将预告登记转为本登记，如预购商品房抵押的预告登记可以转为房屋他项权利登记。需要指出的是，无论预告登记是因债权消灭而失效，还是自能够进行不动产登记却未在法定期间内申请登记而导致预告登记失效，登记名义人均有权单方向登记机构申请注销预告登记。
我国以往的民事立法，对于登记制度并未给予足够的重视，这一点在预告登记制度上表现得尤为明显。作为物权法中一种重要而特殊类型的登记制度，预告登记制度的确立，必将在保障当事人权利、保护交易安全、维护市场信用等方面产生积极而重要的意义。
【注释】
(1)刘天志，湖北山河律师事务所。
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