名为房屋买卖实为借贷合同的效力如何认定

——刘某诉张某忠、张某梅房屋买卖合同纠纷案^[11]

关键词：房屋买卖，民间借贷，合同，效力

问题提出：名为房屋买卖合同，实为民间借贷的担保，合同是否有效？

裁判要旨：如双方当事人承认“名为借贷，实为买卖”，则应向当事人释明。如果原告变更诉讼请求，则应按照民间借贷纠纷进行处理，双方所订立的房屋买卖合同应当视为无效的担保。如果原告不同意变更诉讼请求，如可以认定“名为借贷，实为买卖”，则以买卖合同隐藏的代物清偿预约无效，驳回原告的诉讼请求，借款事实不必涉及；如果无法认定“名为借贷，实为买卖”，可以合同约定的房屋价款、回购条款、合同内容、合同订立时间与房屋交付时间等条款，认定房屋买卖合同的真实性不足，驳回原告的诉讼请求。

上诉人（一审原告）：刘某

被上诉人（一审被告）：张某忠、张某梅

刘某（乙方）与张某忠、张某梅（甲方）签订售房合同，张甲和张乙作为证明人在售房合同上签名，合同内容为：“甲方为解决用钱之急，甲方现将自己的住房一套售给乙方，房址为：徐州市小北门××室。价格：玖万贰仟元整（小写）92000元。乙方将此款付给甲方后，该房屋即归乙方所有。乙方同意：壹年之内，甲方如果有钱可将该房屋买回。否则，甲方必须将该房过户给乙方。过户所需费用由甲方承担。”同日张某忠、张某梅向刘某出具了收条，收条内容为：“今收到刘某人民币玖万贰仟元正（92000）”，同时张某忠、张某梅还将徐州市小北门××室房屋的房屋所有权证和国有土地使用证交付给刘某。徐州市小北门××室房屋的登记所有权人为张某忠，该房屋建筑面积为44.93平方米。刘某诉至江苏省徐州市泉山区人民法院，要求判决房屋产权归刘某所有。

刘某观点：售房合同约定买卖关系、标的、价款都明确，售房合同的要件完全具备售房合同特征，是双方真实的意思表示。并不是以房屋买卖为借贷提供担保，应该认定售房合同真实有效。

张某忠、张某梅观点：原、被告订立的房屋买卖合同，实际上是为双方之间的民间借贷合同提供担保，担保其按期归还借款，否则按照房屋买卖合同履行。但是该房屋买卖合同价格明显低于市场同期的交易价格，且合同还规定了房屋的回购条款，因而明显不同于 一般的房屋买卖合同，因而要求对原告的诉讼请求不予支持。

一审法院观点：根据售房合同约定的价格计算，售房合同中的徐州市小北门××室房屋在当时的单价为2048元，该单价远远低于当时的市场价；售房合同中并未约定房屋交付时间；售房合同中约定有回购权，亦违背房屋买卖的交易习惯；出具的收条上未注明收到的款项为购房款。结合被告的辩称，据此认为售房合同不是被告的真实意思表示，应系名为房屋买卖实为借贷。该院遂作出（2013）泉民初字第1652号民事判决：驳回刘某的诉讼请求。

刘某不服，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。二审法院作出（2013）徐民终字第1271号民事判决：驳回上诉，维持原判。

再审法院观点：涉案房屋坐落于徐州市小北门，建筑面积为44.93平方米，该房屋在签订购房合同时市场价为20余万元。而双方约定的价格仅为92000元，远低于市场价，故该约定不合常理，且显失公平；在房屋买卖交易中，往往习惯明确约定房屋交付时间，而本案中并未明确约定房屋交付时间，却约定被申请人的回赎权，不符合房屋交易惯例；结合双方在合同中的约定、收条内容、证人张某的证言以及申请人在庭审中的陈述，足以认定双方签订的合同名为买卖，实为借贷。刘某的再审申请没有事实和法律依据，不能成立。故裁定驳回刘某的再审申请。

民间借贷过程中，出借方为保证资金安全，在订立借贷合同的同时与借款人或者相关第三人订立房屋买卖合同，口头约定如借款人未按时还款，则履行房屋买卖合同，即“名为买卖，实为借贷”。此时，房屋买卖合同的效力应当如何认定？出借人可否要求履行合同或者主张违约金？在房屋买卖合同审理中，是否需要涉及民间借贷关系？如何与“流押禁止”原则相协调？房屋买卖合同履行完毕后，又以“名为买卖，实为借贷”为由反悔，能否支持？

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”从该规定可以看出，对于以房屋买卖为名，实为民间借贷担保的合同，应当按照真实的法律关系——民间借贷关系进行审理，根据当事人的真实意思表示，认定双方的法律关系，否则应当裁定驳回起诉。同时在借贷双方之间进行利益平衡，可以对买卖合同标的进行诉讼保全，在借款人不履行义务时，对买卖合同标的物进行拍卖，从而保证债权人利益的实现。

2015年12月4日，最高人民法院公布19起合同纠纷典型案例，其案例十四“李某诉段某民间借贷纠纷案”认为，债权人在债权无法实现时，不要求履行借贷合同，而要求履行房屋买卖合同，是债权人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同，实际上是颠倒了主从合同关系，应当按照主合同的借贷关系处理。同时，该案例指出，应当保持物权法的一致性，“禁止流押”是物权法中的一项原则，旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。在买卖合同担保借贷合同的交易模式下，债权人通过买卖合同在债务到期前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，买卖合同事实上达到了流押的效果，有违“禁止流押”的强制性规定。但同时，为了保证债权人的利益，平衡借贷双方的利益，其认为债权人为保证其债权的顺利实现，签订的买卖合同标的物的价值通常都高于借贷合同的标的。如债权人直接取得买卖合同标的物的所有权，往往会给债务人带来一定的经济损失，同时可能会对其他债权人的合法权益造成损害。实践中，建议可在诉讼过程中对买卖合同标的物进行诉讼保全，通过合法手段保证债权人实现债权的可能性，对各方当事人的利益予以均衡保护。

名为买卖，实为借贷，实质上属于代物清偿预约。^[12]即双方当事人在清偿期之前，约定如债务人不履行债务，债权人或债务人得请求代物清偿。房屋买卖合同双方当事人的真实意思是债务人不履行债务时，以物抵债。而并非支付价款和转移所有权的买卖合同意思表示。就房屋买卖合同而言，双方当事人属于通谋的虚伪表示，无效。如果隐藏其他的法律行为的，适用该法律行为的规定。^[13]而该房屋买卖合同所隐含的是代物清偿预约，由于违反“禁止流押”的强制性规定，因而也是无效的。

有观点认为，贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。该观点认为之所以否定名为买卖，实为借贷合同的效力，在于此类合同提前预约，可能带来的重利盘剥，而附加以清算义务，则可以均衡双方的利益。然而在司法实践中，此观点并无可操作空间。首先，名为买卖，实为借贷，从根本上是违反物权法“禁止流押”原则的，因而其效力应当是无效的；其次，清算义务缺乏契约或者法律上的依据，法官应无职权直接确定双方的请求义务；最后，将清算义务作为认定合同的标准，不具有唯一性，导致合同效力的不确定性。

另外，应当指出的是，根据最高人民法院第72号指导性案例，即汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第186条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第52条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。此种情形下，并非对代物清偿的预约，而是在借款合同履行过程中，将借贷关系转化变更为房屋买卖合同关系，因而是有效的，从而区别于担保型的房屋买卖合同。

综上，司法实践中，此类案件的裁判思路为：

首先，如果原被告双方一致认可房屋买卖合同为借贷合同提供担保的，应向原告释明，按照借贷合同主张诉讼请求。如原告坚持原诉讼请求，则裁定予以驳回。

其次，如果原告坚持主张房屋买卖合同，坚称与借贷无关，此时法官应当结合证据进行审查，如房屋买卖合同的房款与合同订立时的市场交易价格明显偏低；合同条款及其简单，仅仅有房屋、地点等核心内容，其他没有规定；房款往往全款或者支付大部分；合同对违约责任只字不提等，此时如果能够具备高度盖然性，则法官可以认定房屋买卖合同属于名为买卖，实为借贷，从而认定房屋买卖合同无效，判决驳回原告的诉讼请求。如果证据无法达到盖然性标准，此时法官也可以根据房屋买卖合同不具有真实性，驳回原告的诉讼请求。

最后，对于房屋买卖合同已经履行完毕，借款人又以房屋买卖合同不是真实意思表示为由，主张合同无效的。此时，应当审查是否确实存在欺诈、胁迫、显失公平的情形，否则应当认定合同有效。因为原被告双方已经履行完毕的情况下，可以视为借贷合同履行方式的变更，即将还款义务转化为代物清偿，因而应当维护合同的效力，从而保证法律关系的稳定性。