房屋产权转移登记完成后，出卖人是否有权解除合同

——杜某大诉杜某房屋买卖合同纠纷案^[6]

关键词：合同履行，不动产登记，合同解除权

问题提出：当事人签订房屋买卖合同后，出卖人已经依照合同约定协助买受人办理房屋产权转移登记。买受人拖欠房款，出卖人是否可以主张解除合同？

裁判要旨：买卖双方在房屋行政主管部门签订《房产买卖协议书》，约定房屋买卖价款不纳入二手房交易资金监管，而由双方自行交割。虽然双方已经办结房屋产权转移登记，但买受人未依约定支付房款的，出卖人有权解除合同。

原告（被上诉人）：杜某大

被告（上诉人）：杜某

上诉人杜某系被上诉人杜某大之子，坐落在天津市河东区中山门和睦北里××号房屋原登记于杜某大名下之私产住房。2010年1月26日，杜某大与杜某签订《天津市房产买卖协议》，杜某大为出卖人（甲方），杜某为买受人（乙方），房屋坐落在天津市河东区中山门和睦北里××号，所有人杜某大。房产价款为440000元，（大写）肆拾肆万元整，乙方付款形式、付款时间为：过户当日一次付清。双方签字按押。同日，双方签署确认书载明：出卖人（甲方）杜某大，买受人（乙方）杜某，房屋坐落天津市河东区中山门和睦北里××号，甲乙双方经协商，上述房屋买卖交易房款不纳入二手房交易资金监管，由双方自行交割，并负相应责任。双方签字按押。2010年2月22日，杜某取得涉案房屋的房地产权证。杜某大未搬离涉案房屋。另查，房屋约定买卖交易房款未纳入二手房交易资金监管，杜某在合同签订后未给付杜某大房款。

被上诉人（原审原告）杜某大观点：杜某大与杜某系父子关系。被上诉人杜某大年龄比较大，杜某采取欺骗的手段与杜某大签订房产买卖协议，杜某没有支付房款。请求判令：1.确认杜某大、杜某签订的《房产买卖协议书》无效；2.确认杜某大对涉案房屋享有所有权，并过户到原告名下；3.诉讼费用由杜某承担。

上诉人（原审被告）杜某观点：1.原审法院无视被上诉人杜某大要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，越权作出了解除涉案买卖合同的判决，严重违法，且被上诉人解除合同的权利已过除斥期间和诉讼时效；2.原审法院认定“合同目的不能实现”错误，双方已经履行完毕，上诉人已经支付全部房款，被上诉人将涉案房屋过户给上诉人的过程已经天津市河东区房管局把关确认且完全符合交易流程，交款事实已清楚地经被上诉人书面确认，双方合同目的均已实现；3.假设上诉人没有直接书面证据证明给付被上诉人购房款，综观本案全部事实，可明显得出结论，双方是以签订买卖合同的形式实现赠与的真正本质，原审法院未审查本案的前因后果、涉案房屋的形成过程和过户前的权属状态、上诉人母亲遗言、上诉人妹妹的放弃继承等，武断适用法律，导致一审无法看清案件本质，最终导致适用法律错误。请求驳回杜某大各项诉讼请求。

一审法院观点：原、被告签订的房屋买卖合同，原告自述涉案房屋买卖合同上的签字系其亲笔签字，并曾亲自到房管部门办理手续，系双方真实意思表示，符合法律规定，原审法院予以确认，原告所述由于受被告欺骗，当时对于办理的是所有权变更手续并不知情一节，未向法庭提供相关证据，无法采信。合同签订后，根据《合同法》的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告取得了涉案房屋的产权证，但被告未按合同约定履行支付房款的义务，且原告名下只有此一套住房，因被告未支付购房款，原告出卖涉案房屋，不能实现合同目的，原告要求解除合同的诉讼请求，应予支持。综上，法院判决：一、解除原、被告于2010年1月26日签订的《天津市房产买卖协议》；二、本判决生效后三十日内，被告杜某将坐落天津市河东区中山门和睦北里××号房屋过户至原告杜某大名下；被告杜某到房屋管理登记部门协助配合原告杜某大办理房屋的过户手续，所需费用由原告杜某负担。

二审法院观点：上诉人杜某与被上诉人杜某大签订的《天津市房产买卖协议》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效。被上诉人主张受上诉人欺骗签订的房产买卖协议，对此被上诉人没有提交相应证据予以证明，被上诉人要求确认双方签订的房产买卖协议无效，没有事实和法律依据，原审法院对被上诉人该项诉请应予以驳回。双方于签订房产买卖协议之日还签署了确认书，涉案房屋买卖交易房款不纳入二手房交易资金监管，由双方自行交割。被上诉人因上诉人未依约定给付房款，不同意再将涉案房屋卖与上诉人，是当事人依法享有的民事权利。虽然双方为父子关系，但在买卖关系中，也应遵守等价有偿原则，鉴于被上诉人并未将涉案房屋赠与上诉人，被上诉人应依合同支付对价。上诉人应对其支付被上诉人房款的主张负有举证责任，上诉人所举证据不能证明其支付了被上诉人购房款，故上诉人主张已支付被上诉人购房款，不予采信。被上诉人以上诉人采用欺骗手段买房为由主张合同无效，虽经发回向其释明是否变更诉讼请求，但也源于一审释明不够十分明确，加之被上诉人一方对于法律规定并无深入了解，从而没有及时正确行使合同解除权，属情有可原，在上诉人不能证明支付房款的情况下，被上诉人无法实现买卖合同之目的，要求恢复原产权人的权益是基于一个普通公民的基本意愿。被上诉人现已82岁，应居有定所，亦确需有人照顾，而且从保护老年人合法权益出发，在不能实现合同目的的情况下，本着公平原则，原审判令上诉人将涉案房屋过户至被上诉人名下，合乎国情和一般公理，原审法院所作判决并无不当。上诉人的上诉请求，依据不足，法院不予支持。

合同解除，是指在合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。我国《合同法》第93条至第97条对合同解除方式、解除条件、解除程序以及解除效力作出了具体规定。

1.合同解除须以成立生效的合同为标的

合同解除大多以有效成立的合同为标的。特定情况下，已经成立但未生效的合同，也可以作为解除的对象。以有效成立的合同为标的，是合同解除区别于合同无效、合同撤销、要约或承诺的撤回等制度的要点。合同纠纷案件中，认定合同是否成立生效，是法院正确适用法律解决合同纠纷的先决条件。本案被上诉人杜某大在一审时主张房屋买卖合同无效，但因不具备确认合同无效的法律要件，法院未予支持。认定房屋买卖合同成立有效，为适用合同解除的相关法律规定奠定基础。

2.特定合同，原则上不能解除

有些合同原则上不得解除，有些合同在特定情况下或特定阶段不得被解除。比如，《合同法》第403条规定，外贸代理人履行信息披露义务，第三人行使选择权、委托人行使介入权的合同，一经生效便发生法律效力，不得解除；《保险法》规定，保险合同成立后，保险人不得解除保险合同；《机动车交通事故责任强制保险条例》规定，保险公司不得解除强制保险合同，但投保人对重要事项未履行告知义务的除外。需要说明，原则上不得解除的合同类型，需要法律明确规定，法院在案件审理中不得随意扩大适用范围。本案系房屋买卖合同纠纷，法律未规定该合同不得解除或在特定阶段不得解除。

3.履行完毕的合同是否可以解除

《合同法》第91条将“债务已按约定履行”和合同解除、债务相互抵销等情形并列作为合同终止的事由。由此可见，我国《合同法》规定的合同解除制度，重在提前终止有效的合同，至于提前终止的原因，则在所不问。合同在履行完毕后，就不存在合同能否解除的问题了。值得一提的是，《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产权利转移前可以撤销赠与；第192条、第193条规定，在受赠人严重侵害赠与人等情形下可以撤销赠与，并且有权要求返还赠与财产。崔建远教授主张，上述法律规定的“撤销”，就是合同解除。如果此说成立，也就意味着合同履行完毕后仍可以解除。对此，笔者认为，赠与合同的撤销制度与合同解除制度不能等同而论。合同撤销产生的法律后果，是使得合同全部失效，恢复到合同未成立前的状态；而合同解除所产生的法律后果，则是《合同法》第97条规定的“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

4.本案房屋买卖合同是否履行完毕

按照多数人的思维定式，房屋所有权转移登记一旦完成，就意味着房屋买卖合同履行完毕。这种观念的形成，是与我国房屋买卖及产权转移登记制度直接相关的。在我国，不动产登记由相关行政主管部门负责，而且不动产登记是一项具体行政行为，行政主管部门在办理不动产登记时需要对买卖合同的真实性、合法性进行必要审查，有些地方政府还要求对购房款的交付进行监管。故此有些人理解，不动产登记一旦完成，就是不可逆的，除非该具体行政行为违法被撤销或变更。这种观点过分强调了不动产权利变动的独立性，忽视了不动产登记与变动原因的内在关联。笔者认为，任何不动产权利变动都是其原因行为产生的结果，当原因行为失去效力时，作为结果的不动产登记行为随之失去合法性。故此，房屋买卖合同履行是否完毕，还需要从买卖合同本身属性出发进行认定，而不应拘泥于房屋产权转移登记是否完成。

买卖合同是典型的双务合同。《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案房屋买卖合同，出卖人杜某大负有向买受人杜某交付房屋、协助办理产权转移登记手续的义务，买受人杜某负有向出卖人杜某大支付购房款的义务。只有双方当事人均履行了合同义务，合同才算履行完毕。本案中，虽然杜某大和杜某办理了房屋产权转移登记手续，但杜某大并未履行交房义务，杜某也未履行支付购房款的义务，合同尚未履行完毕。当事人在符合法律规定或合同约定的情形下，仍有权解除合同。

5.本案房屋出卖人是否有权解除合同

出卖人杜某大行使合同解除权，经审理可以认定的事实如下：（1）房屋买卖合同成立生效；（2）合同尚未履行完毕；（3）买受人未履行合同主要债务。在此事实基础上，法院需要对出卖人杜某大是否享有解除权以及具体法律依据进行分析厘定。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”其中第2项至第4项规定了合同的违约解除。第2项系拒绝履行合同的情形，第3项、第4项系迟延履行的情形；第3项和第4项又有所区分，第3项着眼于违反合同债务的种类，仅指向“迟延履行主要债务”，不包括非主要债务，而第4项则着眼于迟延履行行为产生的后果的严重性，强调“合同目的落空”，既包括不履行主要债务，也包括不履行非主要债务。不难得出结论：第2项至第4项规定事由均有其特定的适用条件，并非所有违约行为都产生合同解除权。

本案中，买受人杜某至今未支付购房款，构成违约。该违约情形符合《合同法》第94条规定的哪项具体事由，可以按照下述逻辑分析：（1）合同双方约定房屋价款自行交割，但未明确约定履行期限，故此可以排除《合同法》第94条第2项“在合同履行期限届满前拒绝履行主要债务”的适用。（2）房屋买受人杜某的诉讼行为明确表明其不同意支付购房款项，而非其迟延履行，故此可以排除第3项“经催告仍不履行主要债务”的适用。（3）出卖人出售房屋的直接目的是获得购房款（间接目的或真实动机在此不做进一步讨论，但有讨论必要），其办理完毕房屋产权转移登记手续后，长期未取得购房款项，可以认定合同目的无法实现。故此，法院依据《合同法》第94条第4项规定，判决解除房屋买卖合同，符合法律规定。