不动产权利登记

第二十四条 【不动产首次登记】不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

第二十五条 【未登记的不动产】市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。

依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。

第二十六条 【变更登记】下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：

（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；

（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；

（四）同一权利人分割或者合并不动产的；

（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；

（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；

（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；

（八）共有性质发生变更的；

（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

□ 条文解读

不动产权利的变更，是指不动产权利的客体、内容发生变更。因此，不动产变更登记不涉及不动产权利主体的变动，即不包括不动产权利转移的情形。不动产权利的变更如果是属于标示部分的变更，由于不影响他人权利，就可单方提出申请；如涉及不动产权利部分的变更，由于这种变更是双方或多方合意的结果，因而需权利人共同申请。

□ 应用

7.夫妻共同共有的不动产在进行不动产登记时只登记了夫或妻一方，后另一方申请在登记簿上“添名”时，应当进行变更登记还是更正登记？

确定是夫妻共同财产后，应当进行更正登记，而非变更登记。在实体法上，房屋所有权归夫妻共同共有，但是登记簿记载的只有夫或妻一方的姓名，这表明不动产登记簿登记信息与权利归属实际情况不符，因而应当更正此种错误的登记信息。变更登记，是在原登记信息正确的基础上，因权利的客体或者内容嗣后发生新的变化才引发的登记。

关联参见

《条例》第14条第2款；《房屋登记办法》第36条；《土地登记办法》第13条、第37条、第38条、第47条；《土地管理法》第12条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条

第二十七条 【不动产转移登记】因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：

（一）买卖、互换、赠与不动产的；

（二）以不动产作价出资（入股）的；

（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；

（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

□ 条文解读

不动产分割导致的不动产权利转移。不动产分割，是指共有人通过实物分割或价值分割的方式消灭不动产权利的共有关系。最常见的如夫妻因离婚而要求分割共有的房屋。假如夫妻共有房屋只有一套，无法进行实物分割，则只能进行价值分割。《中华人民共和国物权法》第100条第1款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。

关联参见

《物权法》第9条、第31条；《条例》第14条第1款；《房屋登记办法》第32条

第二十八条 【注销登记】有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃不动产权利的；

（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；

（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

□ 条文解读

不动产权利的消灭，有绝对消灭和相对消灭之分。在通过双方法律行为转让不动产的情形中，转让人随着权利的转让而失去该不动产权利，受让人随即获得相应的权利。这是不动产权利的相对消灭。不动产权利的客体——所有权赖以存在的特定物灭失，则导致不动产权利的绝对消灭。对于前者，由于原权利人丧失权利的事实被不动产转移登记所吸收，故对此不再单独设置一种独立的登记类型；而不动产权利的绝对消灭，就需要单独进行注销登记。

此外，政府征收、没收或收回不动产权利的法律文书一生效，或者载有消灭某权利主体之不动产权利的裁判文书一生效，原不动产权利人就同时失去该不动产权利。后续的登记，只是对其已然丧失该权利之事实状态的确认。由于这些情形都属于依嘱托的登记，故需要通过注销登记来宣示原权利人丧失权利之事实。

在不动产权利人作出抛弃该权利的意思表示后，不动产权利丧失的物权效果并未立即发生，而是在完成注销登记后才发生。

□ 应用

8.房屋登记机构自动办理注销登记是否存在法律风险？

在实践中，不动产因老旧坍塌、拆迁等原因灭失后，所有权人通常没有申请注销登记的积极性。此时，为了消除登记信息与权利实际状况不符的状态，《房屋登记办法》第41条规定，房屋登记机构可以依生效裁判文书或生效政府征收决定自动办理注销登记，同时收回所有权证或者公告作废。如果当事人主张该生效裁判文书不正确，或者政府的生效征收决定不正确，则应当另案起诉，不能以此作为本案与登记机关之间行政诉讼的审查内容。因此，在这种情形下，不动产登记机关只要严格依照法定程序办事，就不存在法律风险。

关联参见

《物权法》第150条、第155条、第169条；《条例》第14条第2款、第19条；《房屋登记办法》第41条

第二十九条 【集体土地所有权首次登记的申请人】集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：

（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；

（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；

（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。

第三十条 【集体土地所有权首次登记所需材料】申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：

（一）土地权属来源材料；

（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；

（三）其他必要材料。

第三十一条 【集体土地所有权转移登记所需材料】农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；

（三）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；

（四）其他必要材料。

第三十二条 【集体土地所有权变更、注销登记所需材料】申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）集体土地所有权变更、消灭的材料；

（三）其他必要材料。

□ 条文解读

因行政征收或自然原因等因素导致集体土地面积减少（而非全部丧失），对土地所有权人——集体而言，由于是土地所有权的部分丧失，因而属于应当办理变更登记的情形，同时，对丧失该块土地用益物权（宅基地使用权、土地承包经营权等）的村民而言，如果丧失的是一宗土地的某一部分，则也应当办理变更登记，如果丧失一宗土地的全部，则应当办理注销登记。同理，在集体土地全部被征收或者全部灭失的情况下，无论是作为所有权人的集体还是用益物权人的农民，都应当办理注销登记。

关联参见

《物权法》第6条；《条例》第3条、第14条第2款

第三十三条 【国有建设用地使用权首次登记】依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。

依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

第三十四条 【国有建设用地使用权首次登记所需材料】 申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：

（一）土地权属来源材料；

（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；

（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；

（四）其他必要材料。

前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。

申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。

□ 条文解读

国有建设用地使用权的设立登记应当适用单方申请的方式。从国有建设用地使用权设立方式的特征来看，没有必要要求双方当事人共同申请登记。设立国有建设用地使用权的方式包括出让、划拨、租赁、作价出资、授权经营五种方式，但无论哪种方式，一方当事人都是国家，在申请设立登记之前都需要严格的行政审批，因而在申请登记之时，申请人提交各项批准文件即可。

关联参见

《物权法》第137条第1款、第139条；《土地登记办法》第26条、第27条、第28条

第三十五条 【国有建设用地上房屋所有权首次登记所需材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；

（二）建设工程符合规划的材料；

（三）房屋已经竣工的材料；

（四）房地产调查或者测绘报告；

（五）相关税费缴纳凭证；

（六）其他必要材料。

关联参见

《物权法》第30条、第135条；《房屋登记办法》第30条；《城乡规划法》第40条第1款

第三十六条 【建筑物区分所有权共有部分一体登记原则】办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

□ 条文解读

对区分所有的共有部分进行初始登记，既有助于事先划清权属界限，也有利于明晰产权关系。之后即使发生纠纷，也能做到有据可依，从而顺利解决纠纷。由于业主共有部分是随专有部分一起转让的，其本身并不能单独转让，故无需颁发房屋权属证书。

房地产企业是整个房产开发全过程的主导者，登记所需的材料都由它掌握，因此由其办理最为可行。特别是共有部分的划分和房屋规划密切相关，而规划材料也通常是由房地产开发企业掌控的。因此，由房地产开发企业申请业主共有部分的登记，最符合现实情况。

□ 应用

9.遇到小区业主私占公共道路、绿地等行为，如何处理？

在城市商品房小区中，经常存在个别业主私自占用公共道路、绿地的行为，将公共绿地圈为己有，甚至在公共区块私建花园、储物间等建筑物、构筑物、附属设施。导致这种现象的重要原因之一，就是开发商在售房时在合同中将公共部分作为专有部分卖给个别业主，或者无偿赠送给业主，或者口头承诺归个别业主专有。所以，在法律上，如果当初规划部门将该块绿地规划为公共绿地，在房屋初始登记时就不应登记为业主专有，开发商也无权在出售房屋时承诺住户可以自行开发小区公共绿地等共有部分。遇到此种情形，本着邻里和睦的精神，建议先协商，交由业主委员会处理，协商不成的，其他业主或者业主委员会可向城市规划部门投诉，如属于违章建筑的，还可向城管部门投诉。此外，小区居民也可以个人或联合其他业主通过业主委员会向法院起诉，要求停止侵害业主共有部分的权利。

关联参见

《物权法》第70条、第73条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条；《房屋登记办法》第31条

第三十七条 【国有建设用地上房地产变更登记所需材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）发生变更的材料；

（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；

（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；

（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；

（六）其他必要材料。

关联参见

《土地管理法》第12条；《条例》第14条第2款；《房屋登记办法》第36条、第37条

第三十八条 【国有建设用地上房地产转移登记应提交的材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）买卖、互换、赠与合同；

（三）继承或者受遗赠的材料；

（四）分割、合并协议；

（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；

（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；

（七）相关税费缴纳凭证；

（八）其他必要材料。

不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

第三十九条 【特定空间及码头、油库等其他建筑物所有权的登记】具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。

第四十条 【宅基地使用权及房屋所有权首次登记】依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。

依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

□ 条文解读

“房地一体”原则是不动产登记的基本原则，对于依法利用宅基地建造住房及其附属设施并建造完成的情形，申请人应当一并申请宅基地使用权及房屋所有权登记；但是对于取得宅基地使用权后尚未建造房屋或房屋尚未建造完成的，宅基地使用权人可以单独申请宅基地使用权登记。

第四十一条 【宅基地使用权及房屋所有权首次登记所需材料】申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）申请人身份证和户口簿；

（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；

（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；

（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

（五）其他必要材料。

□ 条文解读

农民在宅基地上拆除原房屋，重新建造房屋的，属于房屋的翻建。对于房屋翻建，由于新建造的房屋利用的是原来已经享有宅基地使用权的土地，因而只需要提交原宅基地使用权证书，经审查翻建房屋未超出原宅基地的范围，就可以认为翻建房屋的初始登记存在合法的土地权属来源。在广大农村，出于农业生产或日常生活的需要，住宅前后往往留有较大面积的空地，即所谓的“院子”。但是，原住宅所占土地的面积，可能不包括房屋周围较大面积的空地。因此，在这些空地上新建房屋，属于应当重新申请宅基地使用权的情形。如申请人未经过相关批准程序取得宅基地使用权初始登记，则其上修建的房屋亦不能取得所有权初始登记。

第四十二条 【宅基地使用权及房屋所有权转移登记所需材料】因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；

（二）依法继承的材料；

（三）分家析产的协议或者材料；

（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；

（五）其他必要材料。

第四十三条 【集体土地上建筑物区分所有权登记】申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。

第四十四条 【集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记】依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。

依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

第四十五条 【首次登记所需材料】申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；

（二）建设工程符合规划的材料；

（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

（四）建设工程已竣工的材料；

（五）其他必要材料。

集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。

□ 条文解读

集体建设用地使用权首次登记的土地权属来源材料。从物权法原理来看，不动产用益物权的设立须以不动产所有权为基础，因而在通常情况下，土地用益物权的设立登记，须提交土地所有权权属证书。但是，在我国广大农村地区，集体所有的土地未进行过所有权登记颁证的情形十分普遍，一味要求申请人提交集体土地所有权证书，并不现实。在许多地区，政府通过出台政策的方式，对农村土地所有权和使用权状况进行清理，而清理过程中做成的确权文件，又往往成为人民政府在批准集体建设用地使用权的依据，因此，人民政府出具的用地批准文件，可以作为土地权属来源的证明。但是，村民委员会无权批准集体建设用地使用权的设立，其出具的证明材料，不能作为登记机关办理集体建设用地使用权登记的依据。

第四十六条 【变更登记、转移登记、注销登记所需材料】申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料；

（三）其他必要材料。

因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。

第四十七条 【土地承包经营权登记的范围】承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。

关联参见

《物权法》第124条第2款、第127条；《农村土地承包法》第3条

第四十八条 【土地承包经营权首次登记及登记申请人】依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。

以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请。

以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。

第四十九条 【土地承包经营权变更登记的情形】已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，承包方应当持原不动产权属证书以及其他证实发生变更事实的材料，申请土地承包经营权变更登记：

（一）权利人的姓名或者名称等事项发生变化的；

（二）承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；

（三）承包期限依法变更的；

（四）承包期限届满，土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的；

（五）退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的；

（六）森林、林木的种类等发生变化的；

（七）法律、行政法规规定的其他情形。

第五十条 【土地承包经营权转移登记的情形】已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，当事人双方应当持互换协议、转让合同等材料，申请土地承包经营权的转移登记：

（一）互换；

（二）转让；

（三）因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的；

（四）依法导致土地承包经营权转移的其他情形。

以家庭承包方式取得的土地承包经营权，采取转让方式流转的，还应当提供发包方同意的材料。

第五十一条 【土地承包经营权注销登记的情形】已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，承包方应当持不动产权属证书、证实灭失的材料等，申请注销登记：

（一）承包经营的土地灭失的；

（二）承包经营的土地被依法转为建设用地的；

（三）承包经营权人丧失承包经营资格或者放弃承包经营权的；

（四）法律、行政法规规定的其他情形。

第五十二条 【国有农用地登记】以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。

国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。

□ 条文解读

国有农用地，是指国家所有的用于农业生产的土地。它包含3层含义： 所有权主体是国家；对象是生产农产品的土地；内容是所有权和农业生产经营。“国有农用地”是与“农民集体所有的农用地”相对的概念，也是与“国有工业用地”、“国有商业用地”等相对的概念。但实质上，国有农用地也是农村土地。取得国有农用地使用权的方式，既可以是土地承包经营的方式，也可以是其他方式。以土地承包经营以外的方式取得国有农用地用于农业生产的，设立的物权虽然名称上不是“集体土地承包经营权”，但此种国有农用地使用权的设立、转移登记规则，参照本《细则》规定的集体土地承包经营权相关登记规则执行。

第五十三条 【国有林地使用权登记】国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，地上森林、林木一并登记。

第五十四条 【海域使用权首次登记】依法取得海域使用权，可以单独申请海域使用权登记。

依法使用海域，在海域上建造建筑物、构筑物的，应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

申请无居民海岛登记的，参照海域使用权登记有关规定办理。

第五十五条 【海域使用权首次登记所需材料】申请海域使用权首次登记的，应当提交下列材料：

（一）项目用海批准文件或者海域使用权出让合同；

（二）宗海图以及界址点坐标；

（三）海域使用金缴纳或者减免凭证；

（四）其他必要材料。

第五十六条 【海域使用权变更登记的情形】有下列情形之一的，申请人应当持不动产权属证书、海域使用权变更的文件等材料，申请海域使用权变更登记：

（一）海域使用权人姓名或者名称改变的；

（二）海域坐落、名称发生变化的；

（三）改变海域使用位置、面积或者期限的；

（四）海域使用权续期的；

（五）共有性质变更的；

（六）法律、行政法规规定的其他情形。

第五十七条 【海域使用权转移登记的情形】有下列情形之一的，申请人可以申请海域使用权转移登记：

（一）因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的；

（二）依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的；

（三）因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致海域使用权转移的；

（四）法律、行政法规规定的其他情形。

第五十八条 【海域使用权转移登记所需材料】申请海域使用权转移登记的，申请人应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）海域使用权转让合同、继承材料、生效法律文书等材料；

（三）转让批准取得的海域使用权，应当提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件；

（四）依法需要补交海域使用金的，应当提交海域使用金缴纳的凭证；

（五）其他必要材料。

第五十九条 【海域使用权注销登记所需材料】申请海域使用权注销登记的，申请人应当提交下列材料：

（一）原不动产权属证书；

（二）海域使用权消灭的材料；

（三）其他必要材料。

因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依照本实施细则规定申请国有土地使用权登记，并办理海域使用权注销登记。

第六十条 【地役权首次登记所需材料】按照约定设定地役权，当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件，申请地役权首次登记。

□ 条文解读

地役权自地役权合同生效之时设立，但如需取得对抗善意第三人的效力，还应向不动产登记机构申请地役权登记。地役权的转让，同样可以不经登记而发生物权变动效力，只是不能对抗善意第三人而已。如设立的地役权未经登记，此后又变更或转让的，在变更或转让后第一次申请登记时，出于连续登记原则的要求，应当直接提起首次登记，无需申请变更登记或转移登记。

□ 应用

10.采登记对抗主义的地役权登记有何积极作用？

地役权登记无论是对权利人而言，还是对第三人而言，都起着积极的作用：一方面，地役权人可在一定程度上避免自身权利被不知情的第三人侵害，退而言之，即使被侵害，也能得到应有的赔偿；另一方面，第三人也能通过查询登记簿及时知道受让不动产的权属状况，从而审慎而为，以免损害他人地役权，招致不必要的麻烦。

关联参见

《物权法》第158条、第163条；《土地登记办法》第37条第1、2款，第62条第4款，第69条

第六十一条 【地役权变更登记所需材料】经依法登记的地役权发生下列情形之一的，当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料，申请地役权变更登记：

（一）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；

（二）共有性质变更的；

（三）需役地或者供役地自然状况发生变化；

（四）地役权内容变更的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。

第六十二条 【地役权转移登记所需材料】已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的，当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料，申请地役权转移登记。

申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记。

□ 条文解读

地役权具有法律上的从属性，地役权不得与需役地分离而单独转让，也不得单独成为其他权利的标的。地役权设立的目的，在于提高需役地的利用效益，因而地役权与需役地之间不可分离，当需役地的所有权或者使用权发生转移时，地役权亦应随之一并转移。因此，在需役地所有权人或者用益物权人转移其不动产权利时，从属于需役地的地役权也自动转移，继续有效，除非当事人明确拒绝办理。地役权还具有法律上的不可分性，地役权及于需役地和供役地的全部，不得仅为需役地或者供役地的某个部分而存在。因此，当供役地或者需役地被分割转让的，地役权及于分割后的每个部分，因而同样需要办理地役权转移登记。

第六十三条 【地役权注销登记】已经登记的地役权，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料，申请地役权注销登记：

（一）地役权期限届满；

（二）供役地、需役地归于同一人；

（三）供役地或者需役地灭失；

（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭；

（五）依法解除地役权合同；

（六）其他导致地役权消灭的事由。

第六十四条 【地役权注销登记管辖】地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。

供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。

地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。

第六十五条 【可抵押的不动产类型】对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

（一）建设用地使用权；

（二）建筑物和其他土地附着物；

（三）海域使用权；

（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（五）正在建造的建筑物；

（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

□ 条文解读

基于公共利益、社会政策等各种考虑，各国法律都会规定一些禁止抵押的财产，我国也不例外。《物权法》第184条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。

关联参见

《物权法》第180条、第184条；《农村土地承包法》第49条；《担保法》第56条

第六十六条 【抵押登记申请材料及抵押合同的形式】自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。

抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

□ 条文解读

我国抵押权设立的法律效力有两种不同模式：一种为抵押权登记生效主义，即抵押权自登记时设立；另一种是抵押权登记对抗主义，即抵押权的设立自抵押合同生效起设立，但只有经过登记，才能对抗第三人（以家庭承包方式设立的土地承包经营权除外）。根据《中华人民共和国物权法》第187条的规定，须登记方能设立抵押权的不动产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物。在这些财产上设立的抵押权的变更、转移和消灭，未经登记，同样不发生物权效力。

□ 应用

11.债权人如需以抵押权作为债权履行的法律保障，最妥当的做法是什么？

现实生活中，人们根据生活经验认为，只要双方协商一致签订抵押合同，就能设立抵押权，但实际上，大多数抵押权的设立是以登记为准的。在民间借贷实践中，当事人因为缺乏法律知识，还“偏爱”这样一种做法：签订合同后，贷款人为了担保自己的债权，要求债务人交付不动产权属证书。其实，这种做法在法律上不能替代抵押登记。如果发生民间借贷纠纷，债权人以自己持有债务人不动产权属证书为由主张享有抵押权，法院不予支持。当然，在事实层面，债务人在交付权属证书后，由于无法向第三人出示权属证书，确实增加了其处分不动产的难度。但是，权利人是否享有不动产处分权，是以登记簿为准的，即使没有不动产权属证书，债务人在签订转让合同后，同样可以请求办理转移登记。尽管有些登记机关要求无证权利人应当先补办权属证书，但抵押人还是可以通过先申请补发权属证书继而实现“抵押物”的转移。因此，债权人如需以抵押权作为债权履行的法律保障，最妥当的做法就是办理不动产抵押登记。

第六十七条 【抵押权的登记顺位与变更登记】同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。

□ 条文解读

当多个抵押人对同一抵押物享有抵押权时，各抵押权在实现时需要遵循一定的顺位规则。首先，无论是采登记生效主义的抵押权，还是采登记对抗主义的抵押权，在实现之时，已登记的抵押权均优先于未登记的抵押权受偿，在先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。其次，对于采登记生效主义的抵押权而言，除前述规则外，如在同一天登记的，视为登记顺位相同，此时按担保债权的数额比例受偿。最后，对于采登记对抗主义的抵押权而言，除遵循“登记优先于未登记、先登记优先于后登记”的优先受偿规则外，均未登记的，按合同生效的时间顺位优先受偿，如合同生效时间相同，则按所担保的债权比例受偿。

关联参见

《担保法》第54条

第六十八条 【抵押权变更登记的情形】有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）被担保的主债权数额变更的；

（三）债务履行期限变更的；

（四）抵押权顺位变更的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。

第六十九条 【一般抵押权的转移登记】因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。

第七十条 【一般抵押权的注销登记】有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：

（一）主债权消灭；

（二）抵押权已经实现；

（三）抵押权人放弃抵押权；

（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

第七十一条 【最高额抵押权的首次登记】设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。

当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

□ 条文解读

最高额抵押权担保的是一定期间内将要连续发生的债权。“一定期间”就是指债权确定期间，期间的起点是确定主债权数额的时间起点，期间的终点是确定主债权数额的时间终点。该“一定期间”可以由当事人约定，但是当事人未作约定时，可以遵照《中华人民共和国物权法》第206条第2项的规定“没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权”。“将要连续发生的债权”包括两层含义：一是指最高额抵押权担保的债权将全部或部分发生在将来；二是指将发生的债权是连续不断的，因而数额是尚未特定的。

第七十二条 【最高额抵押权的变更登记】有下列情形之一的，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料，申请最高额抵押权变更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）债权范围变更的；

（三）最高债权额变更的；

（四）债权确定的期间变更的；

（五）抵押权顺位变更的；

（六）法律、行政法规规定的其他情形。

因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时，如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的，当事人还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证或者户口簿等。

□ 条文解读

债权范围变更，是指抵押人与抵押权人就最高额抵押所担保的主债权范围发生变更，包括增大或减少范围。当所担保的主债权范围减少时，对于同一抵押标的物上的在后顺位的抵押权人而言，其可能能够实际受偿的债权额度提高了，因而不会对其产生不利影响；反之，如果所担保的主债权范围增大，则会对在后顺位的债权人造成不利影响，故此时申请最高额抵押权变更登记的，应当取得在后顺位抵押权人的同意。最高债权额增大，也意味着抵押人对该最高额债权的担保力度加大，而同一抵押标的物的价值是相对不变的，因此申请人也应取得在后顺位抵押权人的同意。

关联参见

《物权法》第194条第1款、第205条；《房屋登记办法》第55条

第七十三条 【最高额抵押权的转移登记】当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料，申请办理确定最高额抵押权的登记。

第七十四条 【最高额抵押权的转移登记】最高额抵押权发生转移的，应当持不动产登记证明、部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料等必要材料，申请办理最高额抵押权转移登记。

债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：

（一）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记；

（二）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记；

（三）当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。

最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

第七十五条 【在建建筑物抵押权首次登记】以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。

当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

□ 条文解读

根据在建建筑物抵押人的不同，可将其分为两类：第一类，是建设单位作为抵押人，为了筹措工程建设所需资金或者其他资金用途，将在建建筑物做抵押；另一类，是预购商品房的购买人（业主）为了筹措购房款，将预购商品房做抵押。然而，《城市房地产抵押管理办法》对在建工程抵押的资金用途和抵押权人的定义过于狭隘。在现实中，在建建筑物抵押的抵押人，抵押所得资金的用途通常是继续建造在建工程，但抵押人用于其他用途的，并不受限；抵押权人通常是贷款银行，但是开展融资借贷业务的金融机构，不仅仅是银行。因此，在建工程抵押的概念可以改进为：债务人或第三人为担保债务的履行，将其建设用地使用权连同其上在建建筑物一同抵押给债权人，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该在建工程优先受偿。

第七十六条 【在建建筑物抵押权登记所需材料】申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：

（一）抵押合同与主债权合同；

（二）享有建设用地使用权的不动产权属证书；

（三）建设工程规划许可证；

（四）其他必要材料。

第七十七条 【在建建筑物抵押权的变更、转移、注销登记】在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：

（一）不动产登记证明；

（二）在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；

（三）其他必要材料。

在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

第七十八条 【预购商品房抵押登记及转为抵押权首次登记】申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：

（一）抵押合同与主债权合同；

（二）预购商品房预告登记材料；

（三）其他必要材料。

预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

□ 条文解读

预购商品房抵押权预告登记不能等同于抵押权登记。原因在于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，将预购商品房抵押权预告登记等同于抵押权登记没有权利基础和法律依据，办理预购商品房抵押权预告登记，并非设立担保物权的行为。