房屋租赁合同到期承租人继续使用

【本章说明】融资租赁合同是指出租人作为买受人与出卖人订立买卖合同，购买承租人指定的标的物，提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。融资租赁合同涉及买卖合同和租赁合同两个合同以及出租人（买受人）、承租人、供货商（出卖人）三方当事人，具有复杂的权利义务关系。本章规定了融资租赁合同的概念、标的物、出租人和承租人的权利义务、违约责任等内容。

融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

【以案说法59】甲公司与乙公司签订合同，约定甲公司按照乙公司的要求，为乙公司向丙公司购买一台设备；甲公司将设备租赁给乙公司使用，但所有权属于甲公司所有；乙公司按照合同的约定向甲公司交付租金，租赁期满后，设备属于乙方所有。在本案中，甲公司、乙公司之间的合同就是融资租赁合同。

融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期间届满租赁物的归属等条款。

融资租赁合同应当采用书面形式。

出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。

出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。

【以案说法60】甲公司按照乙公司的要求，向丙公司购买了一台德国进口设备。甲乙之间合同约定，甲公司拥有该台设备的所有权，乙公司向甲公司每月交付租金10万，租期10年。租期届满且乙公司足额交付全部租金，则乙公司享有该设备的所有权。但乙公司使用到第3年的时候，该台设备发生故障导致设备无法正常使用。在本案中，承租人乙公司有权直接向丙公司索赔，而无需通过实际购买人甲公司，但甲公司作为出租人，应当为乙公司的权利主张提供协助。

出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。

出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。

□ 条文解读

在融资租赁中，出租人向供货商支付价款，取得标的物的所有权，并将该物交给承租人使用，在整个融资租赁期间，出租人对租赁物始终拥有所有权。因此，承租人破产时，租赁物不列入承租人的破产财产，出租人可以收回租赁物。

【以案说法61】甲公司与乙公司签订融资租赁合同，在租赁期内，承租人乙公司破产，由于融资租赁的设备价值较高，被债权人申请保全，要求作为破产财产进行分配。在本案中，由于出租方甲公司拥有该设备的所有权，所以该台设备不属于乙公司的破产财产，在乙公司破产时，甲公司有权行使取回权，收回该台设备。

融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。

租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

□ 条文解读

该条文规定了出租人不承担租赁物瑕疵担保责任的原则及其例外。融资租赁合同不同于一般租赁合同的特点之一即是出租人不承担租赁物的瑕疵担保责任，但不是说在融资租赁合同中不发生瑕疵担保责任，而是由出卖人直接对承租人承担了租赁物的瑕疵担保责任。因为在融资租赁合同中，出租人仅是向承租人提供资金，完全按照承租人的要求和指示去购买租赁物，租赁物的购买并不是依靠出租人的技能和判断，而是由承租人指定和选择，大多数情况下都是由承租人与出卖人商定后才指定出租人与出卖人签订买卖合同的，而且出租人也不对租赁物进行实际的占有、使用和收益，因此，法律规定租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但出租人不承担租赁物的瑕疵担保责任不是绝对的，在有些情况下，出租人的瑕疵担保责任不能被免除，即使当事人之间有特别约定也是无效的。这些例外情况是：

（1）承租人依赖出租人的技能确定租赁物的。在这种情形下，承租人只是向出租人表明欲租赁物件的大体意向，因为信赖出租人的技能和判断能力，就委托出租人自行决定所选择的租赁物的种类、规格、型号、出卖人等。如果租赁物是在这种情况下由出租人购买的，则不能免除出租人对该租赁物的瑕疵担保责任。租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人须承担责任，而非出卖人承担。

（2）出租人干预选择租赁物的。在一般情形下，出租人免除承担租赁物瑕疵担保责任的原因在于租赁物和出卖人是由承租人自己选择决定的，租赁物的购买没有出租人的技能和判断的因素在内。但是，如果承租人在选择租赁物和出卖人时，出租人进行了干预的，此时租赁物的选择已不完全是由承租人自己决定选择的，因此，出租人不得免除瑕疵担保责任。

出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。

承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。

【以案说法62】甲公司与乙公司签订融资租赁合同，约定甲公司为乙公司购买一台机床，乙公司向甲公司支付租金。乙公司在使用过程中，该设备发生故障，轧到该机床操作工胡某的手臂，造成轻度残疾。胡某要求乙公司承担责任。乙公司认为该机床的所有权归属于甲公司所有，负有瑕疵担保责任，应当对胡某承担赔偿责任。在本案中，融资承租人在占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身财产损害的，出租人不承担赔偿责任。

承租人应当妥善保管、使用租赁物。

承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。

出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。