年浙江房地产价格变动情况简析

2010年浙江房地产价格变动情况简析

2010年全省经济总体保持平稳增长，房地产市场继续朝着宏观调控的预期方向发展，但房地产市场在总量和结构上供需的不平衡，加上土地成本增加、市场流动性过剩、输入性通胀等因素推动下，2010年浙江房价仍有较多上涨。4月份全省房屋销售价格同比上涨16．7%，为2010年最高。随着国家及时出台新一轮房地产市场调控措施，5月之后涨幅开始逐步有所回落，但房价仍然比上年高，全年浙江房屋销售价格同比上涨11．1%。

一、2010年浙江房地产价格主要分类数据

（一）新建住宅销售价格涨幅高于二手住宅销售价格涨幅

2010年浙江新建住宅销售价格比上年上涨15．3%，二手住宅销售价格比上年上涨7．9%，新建住宅销售价格涨幅比二手住宅销售价格涨幅高出7．4个百分点。

（二）各市新建住宅销售价格与上年相比普涨

11个设区市新建住宅销售价格同比均上涨，涨幅位居前三的城市分别为嘉兴市上涨25．4%，绍兴市上涨22．5%，台州市上涨18．5%。其他8个城市价格上涨情况分别是：舟山市上涨17．4%，金华市上涨16．6%，湖州市上涨16．1%，温州市上涨15．8%，衢州市上涨14．9%，杭州市上涨11．4%，宁波市上涨9．2%，丽水市上涨1．5%。

（三）新建非住宅销售价格上涨幅度低于住宅涨幅

与上年相比，2010年浙江新建非住宅销售价格上涨7．2%，其中办公楼销售价格上涨7．4%，商业营业用房销售价格上涨8．4%，其他用房销售价格上涨4．2%。新建非住宅销售价格上涨幅度低于住宅涨幅一半多。

（四）房屋租赁和物业管理价格微涨

2010年浙江房屋租赁价格同比上涨2．8%，其中住宅租赁价格同比上涨3．0%，非住宅租赁价格同比上涨2．5%。物业管理价格同比上涨1．3%，其中住宅物业管理价格同比上涨1．3%，非住宅物业管理价格同比上涨1．5%。

（五）土地交易价格涨幅较大

2010年浙江土地交易市场火爆，价格同比上涨49．8%，涨幅比2009年扩大了35．9个百分点。居住用地价格同比涨幅最大，达82．4%，其他用地价格同比上涨57．2%，商业营业用地价格同比上涨31．0%，工业用地价格同比涨幅最小，上涨17．2%。

二、浙江房地产价格变动原因分析

（一）浙江还处在城市化加速阶段，人口继续向大中城市集聚

随着居民生活水平的提高，改善住房条件、提高居住质量的愿望越来越强烈；城市化进程的不断加快，全省有更多的农村居民转移到城镇就业、落户，这些需求加剧了市场供需矛盾。

（二）流动性过剩给房地产价格带来上涨压力

受美元贬值、国际热钱涌入等因素的影响，再加上国内市场流动资金充裕的推动，CPI不断走高，市场实际利率为负，加重了人们对通胀的担忧，使投资者选择楼市作为资金规避通胀的“避风港”；而且浙江以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕，给房价上涨提供了支撑。

（三）土地成本大幅度上升，推高了全省房价

城市的土地供应量有限，土地资源越来越稀缺，只增不减的住房需求造成了土地价格不断上涨，再加上拆迁等费用的增加使得土地的供给成本越来越高，2010年浙江土地交易价格同比上涨49．8%，涨幅比2009年扩大了35．9个百分点，致使房价上涨。

（四）我国民间投资渠道狭窄，房地产市场是企业和居民的主要投资方向

2010年，全省房地产开发投资3030亿元，同比增长34．4%，增速比上年加快23个百分点。2010年公布的浙江省百强民营企业排行榜中，除了杭州娃哈哈集团、浙江吉利等近30家没有涉足房地产开发外，其余70余家企业或多或少都涉及房地产开发投资。同时大量炒房和投资房地产的行为，使原本稀缺的房源更加珍贵，当前投资住房收益的风险性较低，在我国民间资本投资渠道狭窄的现状下，房地产市场成为资本流向的首选。

（五）调控政策对房价上涨起遏制作用

2010年房地产调控贯穿始终，经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前，抑制投资投机需求，增加住房特别是保障房供应，加强市场管理，促进房地产市场健康发展。如果没有调控措施，2010年可能成为历史上房地产市场最热的一年，也可能成为房地产泡沫破灭、引发经济危机的一年。在2010年浙江房屋销售价格同比涨幅11．1%中，受上年翘尾因素影响上涨7．3%，新上涨因素为3．8%。

三、2011年房地产价格走势预测

2011年是实施“十二五”规划的第一年，浙江经济社会发展正处于转型升级的关键时期，通胀风险加大，调结构、稳物价成为2011年经济工作重点，房地产价格的稳定是重要的组成部分。

（一）房地产调控仍将加强

农历新年前夕，新“国八条”和房产税政策刚打出一套调控组合拳，春节长假刚结束，央行又再度上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。在通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹可能，限购、限贷政策将会更加严格执行，房地产政策调控不会放松，2011年仍将是宏观调控年。

（二）货币政策日益趋严

2011年将推行稳健的货币政策，市场流动性过剩问题将逐步得到解决，房地产市场将会降温。

（三）市场潜在供应加大

2010年全省商品房新开工面积增长40．7%，本年购置土地面积增长40．2%，土地市场供应力度加大，将促使房产市场供求关系得到改善。保障房建设力度继续加大，如杭州2011年将开工和建设397．4万平方米保障性住房，有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。

由此可见，随着今年1月国务院新“国八条”的出台，市场流动性过剩影响减少，市场潜在供应加大，今年的房价将会趋于稳定。

生产投资价格调查处　金伟刚