如何办理贷款

十、如何办理贷款

住房贷款概念：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。

住房商业贷款

住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款。

（1）基本条件。借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；

所购住房坐落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；

已与房产商签订了购买住房的合同或协议，并已支付30%以上的购房款；

同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；

房产商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务；

同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息委托贷款银行扣收。

（2）需提供以下资料。借款人与房产商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件；

借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其他必要的证件；

财产共有人愿意抵押房产的证明；

贷款银行认为必须提交的其他资料；

（3）业务一般规定。贷款金额根据借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。

贷款期限一般在30年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。

贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

借款人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限在1年以上的，按月分期偿还贷款本息。

（5）住房按揭贷款流程。

①房产商向贷款银行提出按揭贷款合作意向。

②贷款行对房产商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。

③借款人与房产商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款（营业房40%）。

④借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

⑤经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户（保险采取客户自愿原则），并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。

⑥借款人以后只要每月（每季）20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。

⑦贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

住房公积金贷款

住房公积金贷款是指贷款行根据公积金管理中心的委托，以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷款。

（1）基本条件。

①连续缴存住房公积金12个月以上；

②在市区购买自用普通住房，房屋坐落的具体部位已确定，已订立购房合同；

③已付清扣除贷款金额以外的购房款（不低于购房总金额30%），并有已缴款收据；

④具有完全民事行为能力，有稳定的经济收入和偿还贷款本息能力；

⑤同意以贷款所购住房价值全额作为抵押；

⑥销售房屋的房地产开发经营企业愿意为申请人提供有关承诺保证。

（2）需提供以下资料。

①申请人及配偶住房公积金缴存手册、身份证、户口簿、结婚证及与原件相符的复印件；

②购房合同、已付购房款收据；

③房地产开发企业出具的保证承诺书、商品房预售许可证、营业执照副本（复印件）。

（3）业务一般规定。贷款额度：申请人本人缴存住房公积金的，其最高住房公积金贷款额度为15万元，同时不超过购房总金额的70%；申请人及配偶均正常缴存公积金的，其最高贷款额度为30万元，同时不超过购房款总额70%。

贷款期限：最长贷款期限不超过30年，同时借款人最后还款期不超过65周岁。

贷款利率执行人民银行的规定。

购买同一处住房并以前已取得贷款的和已取得《房屋所有权证》的住房或以他人房屋作为抵押的借款人均不得申请公积金贷款。

（4）公积金贷款流程。

①贷款申请：申请人按规定填写《职工购房贷款申请书》，并提供有关证明、材料。申请按揭（抵押）贷款的，应取得房开企业的《保证承诺书》。经调查、审查和审批后办理借款手续。

②签订借款合同：借款人与管理中心、贷款银行签订《职工个人住房公积金按揭（抵押）借款合同》，并办理公证。

③签订抵押合同：抵押人（借款人）和抵押权人（管理中心）签订《住房抵押合同》，办理公证。

④办理预购商品房抵押登记：借款人向登记机关办理预购商品房抵押登记，并在约定时间内向管理中心送交登记证明。

⑤借款人在贷款银行开立存款账户，并与借款银行签订《代交款委托合同》。

⑥贷款期内，抵押房屋交付使用后，由管理中心代为办理抵押房屋所有权和土地使用权登记和领证、房屋价值评估、抵押登记、保险等手续。有关费用由借款人负担。《房屋授权证》、《土地使用证》、《保险单》交由管理中心收执保管。

⑦借款合同、抵押合同生效后，贷款资金由贷款银行以借款人购房款的名义划入开发企业的存款账户，或以借款合同确定的方式付款。

⑧借款人每月（季）末20日以前在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清全部本息。

贷款归还后，管理中心注销抵押物，并退还给客户。

住房组合贷款

个人住房组合贷款是由公积金个人住房贷和商业性个人住房贷款相结合，向同一自然人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人因购买自用住房使用自有资金和住房公积金贷款额度不足，可向银行申请商业性个人住房贷款。

其申请程序与个人住房按揭贷款基本类似。