影响房地产业发展的因素分析

二、影响房地产业发展的因素分析

影响房地产业发展的主要因素有宏观经济环境，房地产调控政策，地区房地产行业发展阶段，市场心理预期，市场供求关系和地方政府行为等。

（一）宏观经济环境

1.国际国内经济形势

中国处于工业化、城市化过程之中，人口向城市集中是不可避免的发展趋势，房地产业必然、必须有一个大的发展过程。在其发展过程中，只能促进其平稳健康发展。目前的高房价是对未来经济增长预期的反映，在目前中国高增长的特殊阶段具有一定的客观性。

在房价高涨过程中，中国面临世界金融危机下经济增长下滑的风险。为此，2009年，中央出台了一系列促进经济增长的措施，房地产业刺激政策成为特殊情况下的特殊政策。但是2009年到2010年，在经济增长、解决就业问题的同时，房价的持续高涨，国民经济处于房地产泡沫积累的风险之中，明显有违政策初衷。

关于中国台湾、新加坡及日本等在本币升值周期期间汇率与房价走势关系的研究表明，在自由浮动汇率的情况下，各国的汇率走势与房价表现均呈正相关关系，即汇率升值，房价提高。^[2]近期人民币升值的压力进一步加大。央行最新公布的数据显示，截至2010年8月份，我国金融机构外汇占款达21万亿元，较7月份新增2430亿元，增长了42.2%，创下近4个月新高，这意味着，欧美等国宽松的货币政策释放出的流动性，除了自我消化外，一部分以热钱的形式，进入了中国等国，赌人民币升值。这些热钱如果投资于大宗商品和资本市场，将推动以房地产为代表的资产价格上涨。

2.房地产调控政策解读

为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院于2010年4月17日出台房地产新政“国十条”，信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段。新政实行了更为严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。此次调控一方面从买方市场入手，将调控政策回归到货币政策的角度上来，追本溯源地抑制蔓延于房地产市场的投机与投资需求。同时，新政对房产商实行了市场机制上的约束，比如压缩开发商的信贷空间，堵塞资本市场上开发商的股票融资渠道，禁止非主营房地产业务的央企等“国”字号企业进入土地拍卖市场拿地，等等。从其实践效果来看，这些措施在短期内还很难说已经收到了实效。

尽管在新政作用下，5月、6月房地产市场出现了量缩的情况，但房价并没有明显的下降趋势。8月、9月份以来各地楼市成交反而表现出量价齐升的势头。为了巩固“4.17国十条”调控效果，国务院再次出台“9.29房产新政”以遏制部分城市房价过快上涨。调控核心是“停三严二”，“停三”是指要求各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，“严二”是指对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。以抑制需求为主的限购政策出现了由北京推广至全国的趋势，短期来看，政策打压了楼市成交，似乎遏止了楼市过度回暖的势头。但是，暂时的限购，又埋藏着未来需求释放、房价报复性反弹的风险。

3.地区房地产市场特征与政策分析

宏观经济的快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要因素。甘肃GDP增长率一直保持在10%以上，即使在受金融危机影响较大的2008年也达到10.1%。2009年城镇居民可支配收入增长率为8.75%，人均消费性支出增长7.01%，人民生活水平逐年提高，由此所形成的有支付能力的基本住房需求和住房消费的升级需求成为房地产发展的主要拉动力。与全国大部分地区一样，甘肃商品房市场为卖方市场，房地产开发商在房源控制、定价方面具有绝对优势；商品房需求者以本省高收入者为主，呈现向地区中心市镇集中的特征，东部集中地是天水，西部集中地主要是兰州；市场还有少量外地投资者。

外地开发商来甘肃跑马圈地。目前，房地产开发企业正在实现区域性的转型，投资性、投机性资金也重点从一线城市转向二、三、四线城市。中西部地区的三、四线城市由于增长潜力巨大受到了开发商和投资者的青睐，带动了当地房地产繁荣。目前已有广州恒大、福建阳光等多家外地实力开发企业在兰州跑马圈地，其资金实力使其当仁不让地成为主角，本土开发企业面临巨大压力，在土地拍卖中处于优势地位，在推高地价的同时也助推了房价的快速上涨。

为了促进房地产市场健康平稳发展和落实“国十条”新政，甘肃出台了一系列地区性房地产发展政策。拟定了《2010年廉租住房保障实施方案》，出台了《甘肃省城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》，出台了《甘肃省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《甘肃省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》，加快推进保障性安居工程建设，落实住房保障工作责任问责制；贯彻落实全国公共租赁住房工作会议精神，拟定了《甘肃省公共租赁住房管理暂行办法》。

《甘肃省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次提出了四种住房比例结构：原则上将面积60平方米以下的住房控制在20%左右，用于解决低收入家庭的住房问题；将面积60~90平方米以内的住房控制在50%左右，用于解决中等收入家庭的住房问题；将面积90~120平方米以内的住房控制在20%左右，用于解决较高收入家庭住房问题；将面积120平方米以上的住房控制在10%左右，用于解决高收入家庭住房问题。该政策的有效落实有望改善大户型住房偏多的市场住房供应结构，满足更多中低收入家庭的住房需求。

各地市也积极出台政策抑制房价、保持市场平稳发展。2010年8月20日兰州市政府出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》（简称《意见》），《意见》规定了二套住房首付比例不得低于50%，本地居民购买住房不得超两套，土地闲置两年将坚决收回，加快经济适用房和廉租房建设，对炒地房企不再发放新贷款，擅自调高售价将进行价格干预，经适房人不得将房屋出租、闲置等多条严厉调控措施。《意见》的原则是用信贷手段控制投资性购房，增加保障房住房供应，减少土地闲置，规范市场规则，使供求关系逐步趋于平衡。在信贷政策基础上，突出了行政限制手段的作用，在全国也是最为严厉的。

（二）需求方面

市场供求关系是决定价格走向的根本因素。住房市场供给方包括商品住宅和保障性住房两个部分。需求方分为两个层面，一部分是自住消费者，一部分是投资者和投机者。银行信贷数据表明，2010年上半年购房需求仍然旺盛，同比有所增加。

1.住房信贷增长是房价持续高涨、市场繁荣的重要推动力量

从居民户贷款来看，2010上半年，甘肃省住房消费贷款增加41.25亿元，占全部贷款余额的比例为，较上年同期多增加28.71亿元，增加量占全部消费贷款新增量的68.73%。

由于目前消费贷款种类较少，甘肃个人住房消费贷款占了消费性贷款总量的将近70%，因此可以从月度个人中长期贷款余额分析个人住房消费贷款的走势。可以看出，2010年1-8月甘肃个人中长期贷款余额持续增加，平均月增幅6.3%，住房需求仍然比较旺盛。个人中长期贷款占全部贷款余额比例从年初的7.93%上升到8月末的9.84%，显示出居民户资金持续进入房地产领域。2009年底，中国个人住房按揭贷款余额为4.8万亿，占整个国内银行体系贷款总额的11.1%左右。与全国相比，甘肃房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大的上升空间。

图5　2010年1-7月甘肃个人中长期贷款余额

资料来源：甘肃省统计信息网（http://www.gstj.gov.cn/）

2.各类住房需求分析

自主需求提升空间较大。甘肃省城镇化水平目前为32.65%距离全国46.6%尚有差距，并以每年0.5个百分点的速度增长，城市化正在进入快速发展时期，将为城市住房消费带来巨大的潜在需求。

具有一定改善性住房需求。据调查，目前在兰州城市居民中认为对目前住房环境和条件满意的只有3.31%，对目前住房环境和条件不满的人则达到了40%，潜在改善性住房需求的比例较大。

投资性需求具有发展空间。据调查，兰州市购房者中选择投资置业的比例为9.36%。其余地市的比例更低。说明甘肃房地产市场处于成长期，未来还有一定发展空间。住房具有典型投资品的性质，投资性购房是市场经济条件的投资行为，不违背市场经济原则，但易引起房价失控，加剧住房供需矛盾，成为房地产调控的主要对象。

3.购房者预期

一系列政策的出台，尤其是《甘肃省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》和兰州市《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》表明了政府打压房价的决心。购房者预期房价短期受政策影响暂时回调，但是总趋势仍然以上涨为主。在调控政策的效应完全释放之前，购房者以观望为主。但是一旦市场有回暖迹象，大量购房者因为担心自己永远等不到保障房，以及预期楼市会有下一轮的暴涨，开始恐慌入市，超出承受能力提前购房。2010年1-6月，城镇居民消费支出中用于居住类消费支出同比增长23.3%，远远高于总体消费支出9.94%的涨幅，也高于人均可支配收入9.81%的增长速度。既反映了居民住房需求旺盛，也反映出住房或者租房消费支出负担较重。

（三）供给方面

1.土地供应状况

供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。甘肃的房地产土地供应量逐年增长，2005—2008年房地产业购置土地的面积分别为188.23，199.15，371.77，311.67公顷。

2010上半年，全省供应建设用地面积2073.17公顷，土地出让收益达30.45亿元，这组数字相比2009年全年1.2万公顷建设用地供应量，和130亿元的土地总收益，显然减少了很多。主要是由于房地产调控政策的出台，导致土地市场逐渐降温，第二季度房地产、商品服务、普通商品住房用地出让平均价款环比有所下跌。

2010年全年土地供应目标中，商品房建设用地为主要供应对象，占总体住宅建设用地七成，保障性住房约占总体的三成。在保障性住房建设用地中，经济适用房占比30%，棚户区、廉租房等占70%，比往年明显提高。

图6　2010年全省住宅建设用地计划供地结构图

《甘肃省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见》中提出加强对房价和地价控制力的土地供应“综合评标”法，即将开发商报价相关因素确定在评标分值的20%至50%。这一措施的落实有望对地价不断上涨的势头起到有效的遏制作用。

2.商品房供应中的问题

从统计数据看，世界房地产业的平均利润率在5%左右，而我国在10%以上，中高档房地产的平均利润率更高达30%~40%，如果按照自有资金计算利润率则更高。经济学家认为获得超额利润的来源主要有创新、承担风险和垄断土地等，我国房地产行业的丰厚利润主要来自垄断。甘肃不少热点城市房价不断上涨的原因在于土地供给偏紧。由于土地由政府垄断供给，加上一些人为渲染的因素，让土地紧张形势有所夸大，也推动了房价上涨。

市场还存在结构性问题，主要表现在中小户型住房供应不足。《甘肃省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》提出的四种住房比例结构目前尚未具体实施意见。

3.房地产企业处于优势地位，存在违规行为

目前全省现有房地产开发企业1615家，其中，兰州市609家，天水市114家。上述企业中，一级资质的3家，二级资质的90家，三级资质的404家，四级资质的474家，暂定资质644家。从数量和机构分析，当前全省房地产开发企业存在的主要问题是：一、二级开发企业偏少，四级和暂定级开发企业过多，企业素质偏低。相当一部分企业管理能力低下、资金实力较弱，开发的项目质量不高；企业诚信问题严重，虚报统计数据，虚列成本，转移成本、违法牟利的行为比较突出；有的企业开发的房地产项目利用种种违规手段虚增面积，变相涨价，甚至将消防、人防等公共设施改变用途或变相出售等，损害了住房消费者的利益。

7月房地产企业景气指数为109.4，同比提高16.9个百分点，显示出行业对后市的乐观情绪。在供不应求的形势下，甘肃房地产市场仍然是典型的卖方市场，房地产企业普遍不愁销路。由于2009年主要楼盘已售完，完成了资金回笼，信贷紧缩政策对企业资金链无大的影响。房地产行业仍然处于靠圈地和信贷杠杆的粗放型发展阶段。

“国十条”出台之后，地方出台相关落实政策，银行开始加大对首付比例的控制，对按揭贷款的发放开始收紧，而且还将持续一段时间。房地产开发投资增速却逐月提高，保持了持续增长态势，反映出房地产开发企业资金充足，对调控政策的敏感性较低。1-7月房地产开发资金合计为134.02亿元，同比增长30.91%，增速较1-6月提高了3.6个百分点。

4.保障性住房供应现状与问题

从2008年房地产政策重心转移到保障性住房以后，2008—2010年，甘肃通过连续三年的不懈努力，廉租住房保障工作取得了很大进展。3年全省中央预算投资廉租住房建设项目317项、11.62万套、567.32万平方米，计划总投资70.1亿元，落实保障资金41.58亿元：中央预算内投资补助资金26.71亿元，地方配套资金14.87亿元。2008年落实保障资金5.9719亿元。其中，中央预算内投资补助资金1.02亿元，第四季度新增廉租住房建设项目补助资金3.5219亿元；市州政府配套资金1.43亿元。

2009年落实保障资金19.712亿元。其中，中央预算内投资补助资金8.8亿元，省级配套补助3亿元，省级住房公积金增值收益0.84亿元，市县配套4.367亿元，地方债券安排2.705亿元。

2010年落实保障资金15.8926亿元。其中，中央预算内投资补助资金13.3646亿元，省级配套补助资金2亿元，市州政府配套5040万元，银行贷款240万元。

2010年，国家下达甘肃保障性安居工程建设工作目标是：新增各类保障性住房共计8.46万套，其中：廉租住房4.93万套，新增发放租赁住房补贴1.87万户；新建经济适用住房3.3万套；新建公共租赁住房2300套。首次明确提出公共租赁房供给，有望解决部分“夹心层”住房问题。

2010年上半年，全省开工建设廉租房56.35万平方米、1.13万套，完成投资4943万元，完成省政府确定廉租住房建设目标任务的22.9%。争取国家补助资金和落实省级预算安排廉租住房建设配套资金共计22.26亿元，较2009年保障资金19.71亿元增长1.13倍。

截至2010年6月底，经济适用住房施工面积287.76万平方米、3.26万套，累计完成投资59.25亿元。

保障性住房供应方面存在的主要问题有三：一是由于廉租住房建设项目在前期计划组织、地块落实方面准备不足，致使全省各地进度不平衡，部分市州的开工率和竣工率低，总体进展较慢；二是保障水平仍远低于需求。目前市场中的存量保障性住房仅能覆盖到6%的城镇家庭，若以整个收入阶层中最低30%的家庭作为保障对象，在这部分人群中，也只有五分之一的人享受到住房保障。即使是国家制定的三年保障性住房建设计划能够得以严格执行，按工程两年竣工计算，到2012年底，最多有11%的城镇家庭能够获得保障性住房，远低于期望的30%低收入人群的保障范围，保障性住房供求结构失衡。巨大的需求和短缺的供给面前，保障性住房发展任重而道远。另外，从保障性住房套数在住宅存量市场的占比来看，前者仅占整个住宅市场的6%。由此推断，目前住宅市场中高达90%以上的人通过商品住房解决居住问题，而保障性住房供应量不到十分之一；三是保障房分配不尽公平合理，存在应保未保而不应保被保的现象。搜房网开展的“甘肃保障性住房大调查”表明，92.9%的受调查网友认为目前的保障房制度漏洞非常多。

5.房地产主管部门市场规范与管理行为

作为房地产市场主管部门，省建设厅目前的主要管理工作有三个方面：一是编制“十二五”五年住房建设规划，以遏制房价和调整住房供应结构为目标，在充分考虑社会不同层次、不同收入家庭住房的基本需求的基础上，确定今后五年以中低价位、中小套型普通商品房为主的住房结构体系；重点指导各市州建设中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房建设，将各类住房分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，合理设计、严格执行各地块住房套型结构比例等控制性指标。

二是加强房地产市场监管，包括规范房地产开发企业经营行为，完善商品住房预售制度，清查整顿房地产市场预售秩序，及时有效地查处捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为。

三是建设和完善城市住房信息系统。全省以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，逐步建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，实现全国信息共享和查询。力争2013年前完成系统联网，基本建立与全国联网的个人住房信息系统。兰州市积极创造条件，力争2010年年底前率先完成系统的建设。兰州市和天水市逐步全面实行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。