房地产开发与经营项目后评价的方法

三、房地产开发与经营项目后评价的方法

房地产开发与经营项目后评价的分析方法总体上要坚持定量分析和定性分析相结合，在项目后评价的实际过程中，最基本的评价方法有以下三种。

（一）“前后对比”和“有无对比”评价法

项目后评价“前后对比”是将项目可行性研究和评估时所预测的效益与项目竣工投产运行后的实际结果相比较，找出差异和原因，这也是项目过程评价应遵循的原则之一。

“有无对比”是将项目投产后实际发生的情况与没有运行的投资项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用，对比的重点主要是分清项目本身的作用和项目以外的作用。

（二）单指标评价法

单指标评价法是指把某个效益指标与该指标相应的对比标准进行比较，来达到评价的目的，制定指标的对比标准有以下两种方法。

1.定额方法

可参考国家对项目效益特征的定额要求，进行对比分析之后制定房地产企业应达到的效益标准。

2.同类比较法

以外单位同类开发与经营项目的相应指标或本企业以前开发与经营项目的相应指标为标准，进行一定的系数调整之后制定企业应达到的效益标准。

（三）综合评价法

综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，形成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。

反映房地产开发与经营项目效益的指标是多方面的，有反映营利状况的利润及利润率指标；有反映成本状况及资源占用状况的指标；有反映工作量及工程数量的指标等。即使同为利润率指标，还可分为企业人均利润率、销售利润率、资金利润率等。这些指标，都从各个不同角度反映了房地产开发与经营的经济效果。在某一个房地产开发与经营项目完成之后，对其投入与产出的比较，往往难以从个别指标中作出结论，一般都要同时兼顾生产、流通、服务等各个领域，同时考虑数量、质量、价值量，还要研究项目的经济效益、社会效益以及对环境的影响程度等，将这些因素用指标的形式加以综合，正确处理各指标之间的关系，建立一套科学的分析方法，方能对项目进行全面的考核。