土地交易中心的工作制度

4．2　土地交易中心的工作制度

在建国之后的很长一段时期内，我国的土地使用制都是无偿、无限期、无流动的“三无”行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、效率低、土地产出浪费严重、产权关系混乱等一系列问题，严重地阻碍了经济发展。改革开放后，为了修正过去土地无偿使用所带来的种种不利影响，在城镇土地使用制度方面进行了配套的改革。1988年4月12日，第七届全国人民代表大会一次会议通过的宪法修正案规定土地的使用权可以依照法律的规定转让，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《中华人民共和国土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》进一步明确了土地使用权出让制度。通过一系列相关法律法规的制订、实施与完善，至20世纪90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了初步的改革，建立起土地有偿、有限期、可依法进行土地交易的有偿使用制度的大框架。这种制度从根本上理顺了产权关系，使土地资产的各种特性得到显现，也体现了国家作为土地所有者对土地的使用权的处理权。当然这种以协议出让为主要形式的土地出让方式也存在着严重的问题。具体来说主要有以下两点。①由于交易过程基本不透明，寻租现象普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产的严重流失。②由于缺乏竞争、市场秩序混乱，导致出现了严重的价格倒挂和低价，甚至无价出让等现象。

为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住房用地的经营性用地必须通过招、拍、挂的方式出让。2004年，国土资源部颁布第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招、拍、挂制度，这就是所谓的“831”大限。

土地交易的公开招标、拍卖和挂牌的共性是交易的公开性，但其具体操作又有差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。