不同征购方式土地补偿标准

5．3．4　不同征购方式土地补偿标准

1．征用集体土地的补偿标准

国家与被征用土地者或被拆迁者之间不存在具体买卖关系，征地是一种国家行为，土地被征用是对国家应尽的一种义务，征地和房屋拆迁补偿以不实际降低被征用者的生活和居住水平为原则。从集体土地的长期用途来看，可简单地将集体土地划分为耕地和非耕地两种情况。例如根据绍兴市实际情况，征用耕地的补偿标准为120元/平方米，征用非耕地的补偿标准为87元/平方米。需要说明的是，这是土地补偿标准，若征用的是乡镇企业或个体企业，其安置补偿费中考虑的费用应与耕地的情况有所差异。

2．征购出让土地的补偿标准

征购出让土地有两种确定补偿标准的方法。一种是直接比照基准地价并在其基础上进行修正，另一种是委托评估机构评估。例如对于杭州市来说，由于该市已经制订了完整的基准地价体系，可以采用第一种方法。而基准地价具有全域性、分用途、平均性、有期限、时效性等特点，它又是政府公布的地价，能比较客观公正地反映土地现在的利用状况。需注意的是，在实践时应针对该块地的区位因素、个别因素、剩余使用年限等方面加以修正。

3．征购划拨土地的补偿标准

划拨土地是历史遗留产物，原则上国家采用“收一还一”的政策，土地补偿标准以现在征地的成本加上前期开发费用加以确定。因为土地所有权属于国家，企业只有使用权，“收一还一”的政策不影响企业具体应用权利。但在企业或单位搬迁时，应按照国家相关规定进行额外补偿(除土地补偿外)。在考虑原土地的取得方式和成本基础上，根据城市实际情况，可以按以下标准进行土地补偿:①无征地依据，使用国有存量土地的，按上年征用非耕地平均补偿标准给予补偿;②有征地依据，证明该划拨土地原是征用集体耕地的，按上年市区征用耕地的平均标准给予补偿。

材料:一笔土地补偿金的故事

2004年10月的某天深夜，泰宁县开善乡池潭村部里灯火通明，人声鼎沸，村民们正热烈地讨论着285万元的土地补偿金该如何使用的问题。

这是一笔历经八年才补偿到位的款项。八年前，泰宁县金湖管委会为开发金湖旅游资源，在金湖畔的大布乡征用土地807亩，这片土地地处三个乡交界的结合部，实为大布乡官江、开善乡池潭、龙安乡李地三个村的“插花地”，即“你中有我，我中有你”的土地。然而，当时金湖管委会经办人员未弄清楚这其中的“复杂”关系，在拨付土地征用补偿金时，一股脑儿地都拨到了大布乡官江村的账户上。次年春，另外两个村的村民才发现土地已被征作他用，当即分别向各自村委会反映了这个问题。两个村的村委会都十分重视，除分别向各自乡土地所和乡政府以及县土地局反映外，还联合起来多次向金湖管委会提出他们在这片土地中所占有土地的征用补偿金问题，但金湖管委会都以全部拨付给大布乡官江村为由予以推辞，而官江村只认为是本村土地的征用补偿金，不承认包含两村所应有土地的征用补偿金。就这样，这个“皮球”踢来踢去，整整踢了七年，三个村的村民也为此纠纷闹了七年矛盾。

直到2004年1月召开泰宁县第十四届人大第一次会议时，开善乡池潭村的县人大代表黄文财联合龙安乡的县人大代表向大会提出了解决这个问题的建议，被大会采纳后转交到县政府办理。政府有关部门在法定时间内办理并答复，认为应先确定该村土地是否被征用，请该村代表持有效证件并到有关部门核对证实后再给予补偿。但时间已过八年，村民根本无法提供相关证件，而且当时的村民并没意识到相关证件的重要性，许多村民没有保留有关的土地凭证。因此，代表们对该建议并不满意。这引起了新当选的县人大常委会主任黄宝成的高度重视，他不仅在政府的答复报告上写下建议，要求县政府出面协调，承办单位竭尽全力妥善解决，让代表满意，而且召集县人大常委会负责联系的副主任以及代表委、城乡委、信访室等负责人共同研究督办的措施与途径，然后分头督促办理。代表委派人深入三个乡找代表摸实情，城乡委派人督促土地局查找出这片土地各个地块原有归属权的档案依据……

在深入调查研究，证据确凿的基础上，负责督办此事的县人大常委会副主任江玉兴、詹金莺便督促县政府出面召集土地局、金湖管委会以及大布、龙安、开善三个乡分管土地工作的领导和三个村的有关人员一起前往被征用土地的现场察看，对照原来的版图确认这807亩的土地中，有333亩水田是开善乡池潭村的，有105亩的土地是龙安乡李地村的。然后，从当时金湖管委会拨付给大布乡官江村的征地补偿金凭据中证实已全部拨给了官江村，现在要官江村按照原来的地价拿出375万元分别付给池潭村和李地村。最后三方达成协议，今年秋收后予以兑现，然而官江村却提前在10月20日就将土地补偿金全部返还给这两个村。不久之后，这三个村的村民和好如初。