城市用地适用性评价方法

（四）城市用地适用性评价方法

1.城市用地的自然条件评价

城市用地的自然条件评价包括工程地质、水文及水文地质、气候和地形等几个方面。

（1）工程地质条件。

土质与地基承载力：直接关系到城市建设的安全。

地形条件：地貌、地形坡度；地形坡度的大小影响用地布局、道路的选线、纵坡的确定及土石方工程量的经济程度。

冲沟：由间断流水在地层表面冲刷形成沟槽，影响城市空间布局，规划时应弄清冲沟的分布、坡度、活动状况、发育情况，以便及时采取相应的治理措施。

滑坡与崩塌：①滑坡是由于滑坡体沿一定滑动面向下滑动而造成的，不稳定的滑坡体及其下滑方向不宜作为城市建设用地；无法回避时，必须采取工程措施加以防治。重庆武隆县县城违反总体规划，将可能滑坡的不宜建设用地擅自更改为建设用地，发生导致79人死亡的重大灾害事故；②崩塌主要是由山坡岩层或土层的层面相对滑动，造成山坡体失去稳定而塌落。

岩溶：岩石内部形成地下溶洞的现象（喀斯特现象），规划时要查清溶洞的分布、深度及其构造特点，避免将城市建设用地选在地下溶洞之上。

地震：地壳断裂构造运动引起的自然地质现象。①有活动断裂带的地区，规划城市建设用地要慎重；②强震区不宜建设城市；③按照地震烈度的等级，分别制定不同的规划措施、工程措施；④地震断裂带上一般可设置绿化带，不得进行建设；⑤在城市的上游不宜建设水库，以免危及城市安全。

（2）水文及水文地质条件。

水文条件：对待地面水，存在两方面的问题，城市规划要兼顾两者。①水对城市的影响——防洪标准、措施的合理制定，保证城市建设的安全；②城市建设可能对原有水系的破坏——如过量取水、污水的大量排放、改变水道与断面等。

水文地质条件：包括地下水的存在形式、含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。①地下水分为上层滞水、潜水和承压水，后两者可作为城市水源；承压水由于受大气降水的影响较小，不易受地面污染，可作为城市的主要水源；②地下水过量开采，地下水位下降，会形成“漏斗”，造成水质污染，严重的还会造成水源枯竭和地面沉陷；③对地下水有污染的建设项目不应布置在地下水的上游方向。

（3）气候条件。

太阳辐射：强度与日照率，影响城市建筑密度、城市用地指标与规模、建筑群体的布置。

风向：①风是地面大气的水平移动，由风向、风速表示。②风向是风吹来的方向，表示风向的特征指标叫风向频率（以各个风向发生的次数占总次数的百分比表示）。③风速是指单位时间内风所移动的距离，以平均风速表示。④风玫瑰图——风向频率图与平均风速图。⑤盛行风向按城市不同风向的最大频率来确定。⑥风速与污染危害的关系——风速越大，污染物越易扩散。⑦静风——无风，盆地、峡谷城市的静风频率很高，烟气滞留城市上空无法吹散。⑧工业区位于盛行风向（最大风频）的下风向，即最小风频的上风位。⑨当城市拥有两个方向的盛行风向时，工业区要布置在盛行风向的两侧。⑩规划楔状绿地插入城市，以引导风向；道路系统与冬季盛行风向成一定角度，以减轻寒风对城市的侵袭。

气温：①逆温层——在日温差较大的地区（尤其在冬天），因夜间城市地面散热冷却较快，大气层下冷上热，在城市上空产生逆温层现象，大气比较稳定，有害的工业烟气滞留或扩散缓慢，加剧城市污染；②热岛效应——城市建筑密集、硬地过多，生产与生活散发大量热量，出现市区温度比郊区高的现象，规划中应增设大面积水体和绿地。

降水与湿度：降水量的大小与强度对城市较为突出的影响是排水设施，要防止山洪、江河汛期的威胁。

2.城市用地的建设条件评价

建设条件指组成城市各项物质要素的现有状况、近期内建设和改进的可能、服务水平与质量。

（1）用地布局结构方面。

①布局结构是否合理（城市功能分区与结构协调）；

②布局结构能否适应发展需要；

③布局结构是否体现出城市性质的要求；

④布局与生态环境保护的矛盾；

⑤交通系统存在的问题与潜力。

（2）市政设施和公共服务设施方面。

①市政设施和公共服务设施的建设现状，包括质量、数量、容量与改造利用的潜力，这些将影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性；

②设施齐全的地区，有利于土地价格的升值。

（3）社会、经济构成方面。

①人口密度反映土地利用的强度与效益，并影响拆迁的难易程度；

②城市经济发展水平、产业结构、就业结构，影响用地功能组织与各种用地的数量结构。

3.城市用地的经济评价

城市用地经济评价是指综合评价土地质量，为土地使用提供依据。好地优用，劣地巧用，用经济手段调节土地使用，提高土地的使用效益。

（1）城市土地的基本性质。

城市土地除具有土地资源的共性之外，还具有自身的特殊性质。

①承载城市物质要素和社会经济活动是其基本的自然属性。

②区位的极端重要性——与几何位置、经济地理位置密切相关。

③地租与地价：

地租——土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时索取的利润。

地价——指土地一定年限内使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。

土地分配的基础——追求利益最大化。

级差地租——不同区位的土地或同一土地由于开发程度的不同而形成的差别地租。

级差地租理论——关于土地等级差别理论，是认识土地经济价值差异的基础。

（2）经济评价的主要影响因素。

经济评价的主要影响因素可以分为三个层次：

①基本因素层，包括土地区位、城市设施、环境优劣度、其他因素；

②派生因素层，包括繁华度、交通通达度、基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城市规划等；

③因子层，从更小的侧面具体地对土地使用产生影响。