借用信托来“补血”

为了限制和停止向房地产、水泥、钢铁、电解铝等行业的投资、贷款，在2003年6月，央行出台121号文——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后，中国人民银行等监管部门又陆续颁布、实施了相应的政策和措施，各商业银行总行也都上收了一些行业贷款的审批权。这些政策和措施的出台对房地产企业的打击可以说是最大的。为了进一步拓宽融资渠道，万科在发行可转债后再次开房地产上市公司的融资先河，尝试了新的融资方式——房地产投资信托。

房地产投资信托以在美国的发展最为典型。房地产投资信托出现于20世纪60年代初期，经过近十年的发展，20世纪70年代初达到顶峰，其后，由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资信托出现衰落，造成资金外流。随着税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托在20世纪80年代再次回升，资产值不断增长，1991年底达到历史最高水平。就国外情况而言，房地产信托或房地产信托基金已经成为房地产开发商的重要资金来源。

信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决。

相对银行贷款而言，房地产信托融资方式可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能够弥补央行121号文件规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。于是，很多房地产企业都积极利用信托融资方式来巩固资金链条。

2003年11月26日，万科董事会经通信表决，一致通过以下决议：公司全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司（“深圳公司”）拟向新华信托投资股份有限公司（“新华信托”）申请总额不超过人民币3亿元、期限不超过2年、利率为年4.5%的贷款，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。

万科的这一公告把房地产行业内热烈讨论的房地产专项信托真正地付诸实践，虽然当时国内已经出现了房地产信托，但对坐拥资本市场融资渠道的上市公司而言，万科此举是在发行可转债后再次开启了房地产上市公司的融资先河。

对于这次投资，万科解释道：“借用信托来‘补血’，主要是为了拓宽融资渠道。2002年6月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台和2003年6月央行121号文的实施，房地产企业作为资金密集型企业的特点进一步显现，过于依赖银行贷款的风险也在加大。所以，我们进行了这样一次尝试。美国房地产市场一直是我们学习的对象，4.5%的利率，再加上一些中介费用，其实和银行贷款利率差不多。万科的授信额度还有很多，贷款完全没问题。主要是我们一直在关注房地产信托，现在时机成熟了，发信托也是水到渠成的事。”

2004年6月9日，万科全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司又与新华信托达成总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳“十七英里”项目的开发。

万科“十七英里”项目资金信托计划颇有特色。该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49%个百分点，按照2.602亿元的融资规模，万科每年节约财务费用近400万元。

该信托产品在设计过程中，加入购房优惠权，使得万科“十七英里”信托计划具有独特的卖点。信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这一模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。

2004年12月22日，万科又与深圳国际信托投资公司签署期限2年、总额1.5亿元的信托贷款协议，用于深圳万科云顶项目的开发。

房地产投资信托可以吸引社会上的闲散资金进入房地产市场，而且房地产投资信托受到政府的严格监督，安全性很高。同时，房地产投资信托受益凭证可以在资本市场上流通，扩大资本市场的规模，促进资本市场更加完善。

地产行业实力的体现最终是在资金上：你能拿到多少地，你的拟开发规模有多大，你的市场占有率就有多大。所以，地产行业的融资能力尤为重要，无论采用何种正当方式，只有圈到钱，才有发展的可能性。