城市土地产权

城市土地产权理论是从城市土地占有、利用的角度来研究城市土地产权关系和城市土地产权制度的学说。城市土地产权关系，是指由于城市土地的存在和使用，而形成的人与人之间的一些被认可的行为关系。城市土地产权制度是用以界定各个权益主体在城市土地利用方面的地位及其社会经济关系的制度。由此决定的城市土地产权分配格局，则具体规定了各个权益主体与那些城市土地相关的行为规范。城市用地主体在与他方进行经济交往的过程中都必须遵守这些规范，或者必须承担不遵守这些规范的责任。城市土地产权的功能就在于作为一种行为规则决定人们占用城市土地的条件与方式，进而影响城市土地资源的配置，影响城市土地的产出结构和城市土地的收益分配等。城市土地产权是城市土地所有权演变、发展的结果。现代城市土地产权理论包括以下主要理论观点:第一，城市土地产权体现为一种法律规范并受法律的保护。第二，城市土地产权是城市土地市场的交易对象。城市土地市场中交易行为的基本特征是城市土地各种权利的转让，即人们参与城市土地市场活动实质上只是为了获得城市土地某些规定的权利，以便高效利用土地。因此，城市土地产权必须具有客观性和可分割性。第三，城市土地产权是各相关权益主体对城市土地的一组而不是一种权利。城市土地产权的内容包括城市土地所有权、城市土地使用权、城市土地收益权、城市土地处分权，等等。这些城市土地产权要素是可以界定、可以分离的，因而能在不同的权益主体之间进行配置，形成多种不同的城市土地产权组合形式或产权结构。第四，城市土地产权界定的合理性取决于其产权的排他性。城市土地产权的排他性，可以保证产权所有者稳定的经济预期，促进城市土地的高效利用。第五，城市土地产权结构影响城市土地资源的配置效率。城市土地交易费用的存在，是各相关主体选择不同的城市土地产权结构的主要原因。由于在不同的城市土地产权制度下城市土地的交易费用是不同的，因此，城市土地产权结构会对城市土地资源的配置效率产生积极或消极的影响。