城市土地开发及其效益

什么是城市土地开发呢?城市土地开发是运用一定的经济技术手段，扩大对城市土地的有效利用范围，提高对城市土地的利用程度和效益、效率的行为，它包括对新城区的土地开发和旧城区的拆迁改造两个主要方面。城市土地开发与再开发是高效利用城市土地的重要途径之一。城市土地开发主要分为三类，即商业性开发和非商业性开发、公共开发和非公共开发、新开发和再开发。商业性开发和非商业性开发取决于开发的目的。如果开发者的目的是为了出让不动产，从而直接获得货币形式的利润，则为商业性开发;否则，则为非商业性开发。公共绿地、道路、市政基础设施及其他公用设施用地的开发属于公共开发;而各种产业活动和居住用地的开发属于非公共开发。公共开发的主体是政府部门，而非公共开发的主体是房地产开发公司、金融机构、投资商和业主等。公共开发在城市开发中起主导作用，对各种非公共开发活动既提供了可能性，也规定了约束性。新开发是土地从其他用途转化为城市用途的开发过程。再开发是城市土地的物质替代过程，往往伴随功能的变更。城市土地最佳利用和合理配置的要求是再开发的动力。再开发一般表现为城市要素的内向型重构。新开发和再开发与城市发展的一定阶段或时期具有相对应的关系。一般来说，从城市的生长期到成熟期，新开发活动递减，而再开发活动递增;从城市的中心区到边缘区，新开发活动递增，而再开发活动递减。城市土地开发具有以下特征:第一，城市土地的开发利用效益与区位有密切联系。城市土地的区位属性包括可达性、互补性、排斥性等。可达性是指空间联系的便利程度，主要与城市的道路系统和交通网络有关。在垂直的区位中可达性在地面层最高，向上部逐渐下降。一般来说，地面层的可达性最高，适合于零售活动，能够获得较高的收益，因而有能力支付最高租金。城市活动对可达性的需求取决于其外部功能的特征，比如商业活动的外部功能主要是与顾客的联系，有顾客量的要求，因此对可达性的要求比较高。区位可达性的变化对各种活动收益的影响往往是不同的，有些活动的收益受可达性变化的影响较为显著，另一些则不然。互补性是城市活动的空间关系中积极的一面，功能上具有互补性的活动聚集在一起，使土地利用的效益上升，称之为聚集的正效应。而排斥性是城市活动的空间关系中消极的一面，功能上具有排斥性的活动聚集在一起，使土地利用效益下降，称之为聚集的负效应。在城市土地开发利用中，这方面的例子很多，比如有噪声污染的工厂对周围住宅产生不良影响，导致土地价值下降。第二，地租能对城市土地的开发利用起很大的调节作用。最高租金原则决定了城市土地的开发利用。区位条件好，特别是交通发达的地区，开发活动的收益就较佳，因而能够获得较高的地租，反之则地租较低。地租对城市土地利用的调控作用表现在:首先，在地租的调节作用下，企业、政府都会尽量高效利用土地;其次，为了提高城市土地的使用价值，政府会重视广场道路、绿地及市政公用设施的建设。而环境和基础设施条件的改善能普遍提高土地价值，如道路拓宽虽然会占用部分土地，但道路拓宽后两侧的土地价格将上升，会提高土地的总价。再次，现有建筑物的价值和地块的潜在价值之间的相对变化关系，决定了城市土地的再开发时机。建筑物一旦落成，便决定了既成用途下的房地产价值，往往表现为建筑物的租金收入。但就地块而言，随着外部条件的变更，可能出现最佳的开发用途，存在潜在用途下的房地产价值，即建筑物现有用途的机会成本。如果建筑物的价值相对下降，则再开发时机趋前;如果建筑物的价值相对上升，则再开发时机滞后。影响这种关系的外界条件包括社会、经济和技术等方面，这些外界条件通过市场的供求机制而发生作用，如建筑物周围的道路和交通条件的变化就是影响再开发时机的一个重要因素。简言之，只要开发商支付的地价高于公寓的租金收入，业主就会愿意出让地块，地块的重新开发就有可能发生。城市土地的开发必须讲究效率。效率原则要求城市土地开发发挥其最大的潜在效能，使个体边际效益和社会总收益达到最大化。城市土地开发利用的效率水平，可以分为结构效率和边际效率两个层次。城市土地开发利用的结构效率与土地的功能布局、各类用地的比例关系以及城市土地容量水平有关。因此，城市土地开发利用的结构效率在很大程度上受城市土地利用规划的影响。城市土地开发利用的边际效率主要取决于土地的利用方式，即土地的使用功能与开发强度。与结构效率相比，边际效率更受土地使用者开发决策的影响。近年来，我国的城市土地开发已逐渐选择了以效益、效率为核心的开发模式，在城市中心区，土地的价值规律得到了较好的体现。伴随着大规模的旧城再开发，工业、行政办公等低价用地逐渐被商业服务以及零售、金融等高价用地替代，中心区用地功能在市场的驱动下产生了有利于效益、效率提高的演替和重组。许多大中城市实施了工业迁移战略，开始主动迁往城郊，赚取新旧用地之间的巨大差价。这种迁移有利于旧城区土地利用结构的调整和土地利用效益、效率的提高。