廉租房制度

10.4　廉租房制度

10.4.1　廉租房概念、特点和条件

廉租房制度是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是构建面向弱势群体的城市住房保障制度。

廉租房制度具有以下几个特点：

（1）供应对象明确。廉租房制度是具有选择性的社会政策，属于社会救济型福利，其保障特点是范围窄、标准低，只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房。

（2）以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅。租赁住房补贴是指政府先向符合条件的申请对象发放补贴，再由其到市场上去租赁住房；实物配租是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金标准收取租金；租金核减，则是指产权单位按照规定，采取在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免的办法。

（3）具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度。政府的主导作用体现在提供相关法律和政策，对保障对象和范围及享受标准作出规定，并建立合理的资金来源和筹集房源的渠道，同时进行有效的行政管理也是政府的重要责任。

（4）廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等。

（5）廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。廉租房应当由户主按照规定程序提出书面申请，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准。

一般来说，廉租房的建设和管理必须有一定的标准和条件，具体表现为申请廉租房的资格和条件，如：申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准；申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准；申请家庭成员中的人口结构符合当地廉租房政策确定的标准；申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；符合当地廉租住房政策规定的其他标准等。

10.4.2　廉租房管理模式

从国际经验看，当前市场经济体制国家形成了三种基本保障模式：一是政府直接建造公房的住房供应支持方式，即政府通过设立专门机构，提供运营资金负责建设和管理，代表国家如英国、新加坡；二是政府支持非营利机构建房的间接参与方法，即提供政府优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持非营利机构发展低租金、低成本住房，代表国家如法国、德国、日本。三是以美国为代表的对买房者减税和租房者进行发放房租补贴的支持方式。几乎所有发达国家和越来越多的发展中国家都不同程度地发放住房补贴，以帮助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市场上租到合适的住房。这些模式的国际经验也证明，由于各国在社会历史背景、城市化发展速度和各种政治社会力量具体形态等方面有差异，住房政策的形成和发展也具有一定的差异。因此，绝大多数国家并不仅仅从社会因素考虑住房问题，促进经济发展、提高市场运行效率，也是各国决定住房保障方式的重要因素。

1.美国的公共建筑用房模式

美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要，其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。美国房屋和城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况，如年龄（适用于老年人）、健康（适用于残疾人）等。低收入标准以申请人所在地的平均收入为准。凡能够证明处在低收入线以下的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30%支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。例如，一个家庭的月收入是426美元，所选住的房子月租为550美元，那么他们应支出房租104美元（加上水电费也不会超过其收入的30%），余下的446美元由国家付给房子的主人。对于有可供出租房屋的业主来说，他们自愿向地区住房局提供自己房屋的状况，接受该局对房子的检查，合乎安全舒适标准后，就可以接受租户的租约。有了政府对租房人的预先调查，低收入家庭也可以放下心来签约。房东不可以擅自提高房租，也不能轻易将住户赶走，改租给愿意出高价的人。

美国的公共建筑用房模式的弊端主要体现在以下两方面：一是由于有房人和租房人对政府资金的依赖，妨碍了城市的更新；二是政府中的官僚主义使得审核过程冗长，很多人在等待名单上排队数月都得不到答复。

2.法国的廉租房管理

与美国相比，法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。与美国不同，法国“廉租房”管理和审核下放到了地方政府，申请人等待的时间要比美国人短一些。另一个不同是，法国的“廉租房”租金固定，政府提供补贴，很多人出少量的钱，就可以住上市区内“天价”豪宅，舒适程度极高。法国“廉租房”在建造过程中可得到中央政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。按规定，该办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖；另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。法国“廉租房”的租期是永久性的，一名低收入者在租下“廉租房”后，即使今后成为总理，仍可长期占有该住房，而另一些急需住房的人却可能因此得不到房子。

3.新加坡的廉租房分档次管理

在新加坡，房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10%的钱作为房租；收入在800～1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30%。该委员会还计划扩大投资，建设新的供出租房产，而且这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住情况。该委员会还将把部分空置楼房中的多居室，改造成1居或2居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。

4.日本的公营住宅管理

日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要，其房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7%，而在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上的“廉租房”。