房地产业与房地产经纪人

　　第一节  房地产业的基本知识

　　一、房地产与房地产业的定义

　　（一）房地产的概念

　　房地产又称不动产，是土地、地上建筑物及附着在其上的各权益的总和，主要可分为两大类，即地产与房产。

　　（1）地产。所谓地产，是指土地的经济形态，是经过人类加工，凝结人类劳动的社会资产，是土地所有者的财产和资产。在土地私有制或者允许土地买卖的国家和地区，土地可作为商品流通。我国现阶段地产主要指由我国法律规定的，归国家和劳动者集体所有的土地。

　　（2）房产。房产又称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属物的总称。在市场经济条件下，房屋作为商品进入流通领域，是所有者的财产和资产。房产按用途可分为住宅和非住宅两类；从所有权角度划分，可分为国有房产、集体房产和私有房产。

　　房产和地产有着不可分割的联系。首先，从实物形态上看，房屋与土地总是联在一起的，有房屋的所有权，就一定存在土地的使用权。一般情况下，房价房租都包含着地价和地租，地价隐藏在房价之中。其次，从权属关系来看，房屋所有权是否合法。另外，从市场交易过程来看，无论以何种方式进行房产交易，都同时发生土地使用权的转移。

　　房产和地产又是两个不同的概念，有着明显的区别。房产是建筑产品，地产是经过开发可供建设之用的土地。房是社会产物，地是自然产物。地产可以单独存在，而没有土地的房屋是不存在的；房产随时间的推移，由于自然力的作用和人为的使用消费，其价值不断降低，所以要有折旧。地产是不可再生的资源，其价值将随社会经济的发展而增加，不存在折旧问题；房产的价格主要取决于土地价格和建筑成本，而地产的价格是受级差地租规律的支配的；房产由建筑部门负责建筑、经营和管理，土地由土地部门负责开发、经营和管理。

　　（二）房地产业的概念

　　房地产业俗称为建筑业。严格地说，房地产业包含着地产业和房产业两个不同的行业。

　　（1）地产业。地产业一般是从事土地所有权和使用权的买卖或使用权的租赁，它表明土地在作为生产要素被使用之前，先采取商品形式进行流通。所以，地产业并非生产行业。

　　（2）房产业。房产业是在土地上营造以房屋为主要内容的建筑物，并作为商品出售或出租的行业，经生产的住房、厂房、库房、办公用房、店房、娱乐场所等商品，具有价值和使用价值，通过出卖或出租提供给他人使用。所以，房产业是生产行业。

　　总之，地产业和房产业最根本的区别在于非生产性与生产性的不同，地产业经营的是土地生产要素的有偿转让；房产经营的是建筑商品，是使用价值的过渡和价值的实现。

　　地产业和房产业又是相互联系的。首先，地产业是房产业的基础性、先导性行业，房产业是地产业的后续性行业。这是因为房产业进行生产需要大量的土地这一特点所决定的。可以说没有地产业提供土地，房产业的经营就无从起步；其次，房产业的兴衰直接关系到地产业的消长。既然房产业是地产业的后续行业，它的发展必然牵动地产业和变化，在现代市场经济中，房产业实际上是国民经济各行业的睛雨表。各行业蓬勃发展，生产生活用房需求增加，必然表现出房产业的繁荣，从而促进地产业的兴旺。反之，房产业的萧条必然引起地产业的衰落。

　　由于房产业与地产业有着密切的关系，所以两个行业常常是结合经营的，即形成房地产业。房地产业是以城市房产和地产为工作对象，专门从事房地产开发建设、经营管理、修缮服务等业务的产业部门，就其社会性质而言，属于第三产业。

　　二、房地产市场分类及其商业特性

　　（一）房地产市场分类

　　广义的房地产市场，就是指一切房地产买卖、租赁等经营活动所构成的总体。构成房地产市场的要素主要有三：第一，主体，即房地产市场上的行为人，也就是房地产市场上房地产商品的供求双方；第二，客体，即房地产市场上用来买卖的对象，包括房产商品、地产商品、货币资金或抵押证券等；第三，媒介体，即房地产市场上房地产交易活动的中介机构，包括交易媒介体如房地产经纪机构或房地产经纪人等，融资媒介体如住房投资银行和信贷机构等。房地产市场是个大系统，它由许多子目组成，主要有四大子系统，即房地产交易系统，房地产支持系统，如建筑业、房地产评估、信息咨询等，房地产约束系统，由城市规划、环境保护、税收和工商行政管理等构成，房地产调控系统如各级政府的直接行政干预、中央银行的货币和财政政策干预以及国家法律调控等。

　　按照不同的分组标志可以将房地产分为不同的类型。我国房地产市场大致可分为以下五种类型：

　　（1）土地使用市场。主要是国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权的单位将经过开发的土地的使用权进行有偿转让，它是我国房地产市场中最基本的组成部分。

　　（2）房屋商品市场。它包括房屋现货和期货买卖，房屋的一般租赁的“批租”（指一次收款出售房屋定期使用权）及房屋使用权的有偿互换与转让等。

　　（3）房地产劳务市场。它是为住房提供房屋修缮、加固、改造、进行危房鉴定及提供设计方案，进行室内外装修和设备维修，以及提供经纪人活动的场所和房屋管理活动的场所。

　　（4）房地产资金市场。主要通过房地产专业银行开展信贷、发行股票、期票和债券，办理住房储蓄业务，以及企业运用期货预售的方式，帮助房地产企业融通资金。

　　（5）房地产技术信息市场。主要提供房地产业务、技术咨询服务及介绍房地产交易、租赁行情等。

　　（二）房地产商业特点

　　由于房地产不同于一般的商品，因而房地产交易具有以下特殊性。

　　1．买卖关系的持续性

　　房地产交易双方的关系不同于一般的商品交换关系。一般市场买卖双方的关系随交易成功完结，而房地产商品具有固定性的耐用性，商品售出后，卖方还要负责管理和维修，从而使交易双方的关系具有持续性的特点。

　　2．制定价格的复杂性

　　房地产交易中房地产价格的制定是一个非常复杂的问题，其难度远远大于一般商品市场交换价格的制定。因为房地产价格的制定不仅仅要受到其成本的制约，还要受到多种因素的影响，如国家宏观经济政策、消费者和用户支付能力、价值规律、以及土地位置和土地的稀缺性等等，这些因素在不同程度上影响着房地产商品价格的制定和调整，而这些因素的变化加大了房地产价格制定的复杂性。

　　3．法律法规的严肃性

　　房地产是价值昂贵的不动产，房地产的特性决定了其交易形式多种多样，既有出售和出租，又有抵押、典当、互换、继承等。而这些活动都不可避免地涉及房地产的所有权和使用权问题，稍有不慎，很容易发生经济纠纷，甚至对簿公堂。因此，房地产的交易活动必须有法律依据，如土地使用权的出让转让，房屋所有权的取得必须向政府部门登记，领取合法证件，以便在法律上得到确认，否则即为违法。房地产市场的交易活动必须严格遵守国家的各项法律法规，才能维护正常的房地产市场轶序。

　　4．房地产交易的风险性

　　房地产业是国民经济的晴雨表，它对外部环境的变化非常敏感，它可能因一项新的经济政策而繁荣，也可能由于某一政治因素而受到限制。而经营环境的复杂多变加大了房地产交易的风险性。另外，房地产商品价格贵重，交易成功了，可使开发商获得较高的投资报酬，但是在交易过程中一旦出现漏洞或失误，开发商就要蒙受巨大的损失，甚至破产。由此可见，从事房地产交易活动，必须随时掌握各方面的信息，准确预测，才能抓住机会，避免风险。

　　5．经济功能的多元性

　　一般的市场在功能上都是单元性的，如商品市场不兼资金市场，资金市场不兼劳务市场。而房地产市场却不同，由于房屋这种商品具有投资大、资金周转慢、消耗期长等特点，这就要求在资金的筹措，住房的规划和建设以及房屋商品的流通等方面有一个全面的安排，从而也决定了房地产市场除了具有商品流通市场这一功能外，还必须兼有开发市场、资金市场、劳务市场等多种功能。这些市场虽然各有分工，但彼此是紧密联系，互相渗透的。

　　三、房地产估价

　　房地产估价就是按照商品经济的一般规律，测算物化于房地产商品中的社会必要劳动时间，并参照市场供求、社会环境、政策法令等各种因素，科学地以货币形态反映房地产商品的现值。

　　（一）房地产估价制度

　　从1995年1月1日起《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施并明确规定：房地产价格实行评估制度、成交价格申报制度及评估人员资格认证制度。其目的是规范房地产市场行为，杜绝私下黑市交易、偷税漏税等现象的发生。

　　《城市房地产管理法》明文规定；房地产行政主管部门设立的房地产评估机构是房地产市场评估的职能机构，负责房地产机构及人员的指导、监督、检查、培训等业务管理，承办本行政区域内涉及政府税费收入和由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务，以及受当事人委托的其他房地产估价业务。如：房地产买卖、交换、继承、赠与、折产、抵押、典当、拍卖、保险、租赁、分割、纠纷、诉讼等都需要通过评估来确值。

　　房地产价格评估所，经资质审查合格，取得了省建设厅、省国有资产管理局颁发的评估资格及评估人员评估资格，即成为房地产评估的权威机构。

　　（二）房地产估价方法

　　1．土地估价方法

　　土地评估就是估价者运用一定估价方法，对土地以货币形式表现的经济价值进行计算，并求出评估价格的作业过程。土地价格评估有以下几种方法：

　　（1）对照修正估价法。把评估地块和地块所在地的相应等级的土地标准地价相对照，在标准地价基础上进行多因素修正，测算土地评估价格。这种方法分为两步骤：

　　第一步，选定标准地价。首先把需要评估的地块和城市土地划分标准相对照，确定所评估的土地等级；其次，查出评估对象所处土地等级的标准地地价，这个标准地地价即为评估土地的计算基本价格。

　　第二步，对基础价格进行修正计算，测算土地评估价格。

　　（2）市场比较法。又称为买卖实例比较法。用已经成交定价的土地与待估的土地作比较，借以估算出土地价格。这种方法的理论依据是：在市场条件相同的条件下，同样的土地应有大体一致的价格，即商品同质同价。市场比较法分为四个步骤：

　　第一步，选择适当的比较宗地；

　　第二步，比较评估宗地与比较宗地的差距；

　　第三步，对比较宗地价格进行修正调整；

　　第四步，测量评估宗地价格。

　　（3）收益还原法。又称地租资本论法。将土地未来纯收益视为土地投资资本收入，将其按土地使用年限进行贴现、加总，然后将收益贴现值总和作为土地评估价格。

　　2．房产估价方法

　　房产估价是对房屋的交换价值进行评估。由于房屋使用与土地使用不可分，因而房屋的交换价值包括两个部分：房屋的交换价值和土地的交换价值。因此，房产总评估价格为房屋建筑评估价格和房屋用地评估价格之和。其中地产估价前面已有介绍，下面介绍房屋建筑价格的评估方法。

　　（1）重置价成新折扣法。对旧房产进行评估时，按评估房屋同类、同结构建筑的即期造价和评估房屋的新旧程度测算房屋建筑评估价格。这种方法适用于旧房产的评估。

　　（2）成本法。以房屋原价值为基础，按年限折旧估算房屋价格，计算公式为：

　　房屋评估价格＝评估房屋原值－［原值×（1－残值率）］／耐用年限×房屋已使用年限

　　（3）对照法。把评估房屋的各项技术参数与同类结构等级的标准房屋相对照，在标准房屋价格基础上修正，估算房屋价格。

　　（4）市场比较法。根据市场房产买卖实例与所评估房产相比较来测算评估房产价格。其计算公式为：

　　估价＝［∑买卖（实例单价±房屋差异价格调整±土地差异价格调整±时间差异价格）调整］／买卖实例个数×评估房屋面积

　　四、我国目前的房地产制度

　　中共十一届三中全会以后，从落实“三侨”私房政策开始，对“文化大革命”中私房受冲击户逐步落实政策，归还产权，拨乱反正，相继发布了有关商品房买卖、房产交换和外国人在华房产问题的有关政策，如1980年财政部的《关于中外合资企业华侨、侨眷拥有房产、住宅以及使用国家土地免征税收问题的通知》，1983年国务院的《关于城镇个人建造住宅管理办法》，1983年国务院的《城市私有房屋管理条例》，1984年国家建设环保部的《关于外国人私有房屋管理的若干规定》，1984年国家建设环保部的《关于外国人私有房屋管理的若干规定》等，使房产的行政管理、产权管理和市场管理逐步走上了正常的轨道。

　　我国实行中央和地方两级立法体制。现行的主要房地产法律和规章制度包括中央一级由全国人民代表大会和全国人民代表大会常委会制定的房地产法律、国务院根据宪法和房地产法律制订和修改的房地产及其相关内容的行政法规，也包括各省、自治区、直辖市的人民代表大会及常委会在不与宪法及中央制度的房地产法律相抵触的前提下制订和修改的地方性的房地产法律。此外，省、市一级人民政府也可以根据法律、法规制度和发布有法律约束力的关于房地产的规范性文件。总体来说，可以分成以下三方面：

　　（一）宪法的有关条文

　　1982年12月4日，经第五届全国人民代表大会第五次会议通过的，以后又经1988年4月12日第七届全国人民代表大会第一次会议修改的《中华人民共和国宪法》，是我国房地产法律的根本依据。

　　1982年宪法规定：“城市的土地属国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有”。从此确立了城市土地国家所有和农村及城市郊区土地集体所有的我国土地管理制度。

　　关于土地的使用权，过去规定既不能买卖，也不能出租和出让。为适应经济发展和经济体制改革的需要，国家于1988年对宪法第十条第四款进行了修改。1988年宪法明文规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理利用土地。”（第十条）“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家的和集体的财产。（第十二条）“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”（第十二条）

　　（二）国家颁布的法律、法规和规章制度

　　1．关于土地管理

　　（1）《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日由第六届全国人大常委会第十六次会议通过，又经1988年12月29日第七届全国人大常委会第五次会议修改。它是我国建国以后第一部关于土地管理的法律。《中华人民共和国土地管理法》共七章五十七条。它的主要内容是：对土地管理总的方针和任务的规定；关于土地保护的规定；关于土地所有权、使用权的规定；对土地调查、统计和规划、利用的规定；关于建设用地审批、划拨的规定；关于违犯土地管理法的惩罚规则。

　　（2）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》于1990年5月19日发布，共八章五十四条，含总则、土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、土地使用权抵押、土地使用权终止、划拨土地使用权、附则。

　　（3）中华人民共和国国务院令56号发布《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》共十八条，在经济特区、沿海开放城市和沿海经济开发区范围内实行。

　　2．关于房产交易

　　（1）建设部、国家物价局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知（1988年8月）；

　　（2）城乡建设环境保护部、国家工商行政管理局关于加强建筑市场管理的暂行规定（1987年2月）；

　　（3）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日）；

　　（4）中华人民共和国房产税暂行条例（1988年10月）；

　　（5）中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（1985年2月）；

　　（6）国务院关于建筑税征收暂行办法（1983年11月）；

　　（7）财政部关于建筑税征收暂行办法施行细则（1983年11月）。

　　（三）各省、自治区、直辖市人大及常委会、同级地方人民政府颁布的地方性法规和规章

　　1．关于土地管理

　　（1）为了实施《中华人民共和国地土管理法》，有些省、自治区、直辖市的人大制定了相应的实施办法。如广东省人大于1987年1月颁布了《广东省土地管理实施办法》，深圳经济特区又经广东省人大批准于1988年1月颁布了《深圳经济特区土地管理条例》。

　　（2）各地制定了征收土地使用费和实行土地使用权有偿出让、转让的实施办法。如《北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定》（1985年1月），《上海市土地使用权有偿转让办法》（1987年11月），《重庆市征收城镇土地使用费暂行办法》（1987年7月）。

　　2．关于房产交易

　　对房产交易，包括商品住宅的出售、公有房屋的拍卖，各地也相应制订了管理和实施的办法或规定。如《沈阳市房产交易管理暂行办法》（1985年8月），《重庆市关于开放房产市场的若干规定》（1986年10月），《上海市出售商品住宅管理办法（试行）》（1985年），《上海市房屋拍卖办法》（1988年7月）。

　　另外，关于房地产纠纷的仲裁，有的省市制定了详细而切实可行的条例或办法。如《重庆市城镇房地产纠纷仲裁条例》，《大连市城镇房地产仲裁实施办法》（1986年2月），《上海市城镇房屋纠纷仲裁条例》（1990年8月）等。

　　第二节  房地产经纪人

　　一、房地产经济人概念

　　房地产经纪人又称不动产经纪人，是专门为房地产交易双方充当媒介，并收取一定佣金或劳务费的中间商。房地产交易非常复杂，参与房地产交易的单位或个人都难以全面了解有关的各项政策、法律和法规，同时又难以掌握大量的市场信息，这些都加大了房地产市场交易的难度。房地产经纪人正是适应房地产市场交易的需要而产生的，他们掌握着大量的市场信息，能够为交易双方提供中介服务，促使交易顺利进行。由于我国房地产业起步较晚，要健全我国的房地产市场，规范房地产市场秩序还需要培养一大批熟悉有关法律，掌握专门知识，精通本行业务的房地产经纪人。

　　二、房地产经济人分类

　　目前，我国房地产经纪人的存在大致有三种形式。一是由房地产管理部门成立的房地产经纪人服务所或事务所，经工商行政管理机关核准，登记发照，有固定的专业场所及注册资金，实行独立核算、自负盈亏；二是由社会各部门或单位成立，经工商行政管理机关核准、登记，领有营业执照的房地产经纪企业；三是大量专门或业余从事房地产中介活动的个体人员，他们大多未经主管部门进行资质审查，未办理营业执照。

　　三、房地产经纪人的作用

　　房地产经纪人的作用，概括讲有以下几点：

　　（1）房地产经纪人起着一种传递信息、沟通供需的作用。在现代社会中，拥有有价值的信息就意味着拥有了财富、资本。但是我国目前信息的传播渠道还不是很畅通，而经纪人正可利用他的联系广泛、信息丰富的特点，帮助房地产买方或卖方找到合意的对象，把潜在的供需变成现实的交易。

　　（2）房地产经纪人起着一种互通有无，促进房地产商品流通、交易的作用。房地产经纪人本身虽然不买卖具体的房产或地产，但通过经纪人的业务活动却可以使委托方尽快达到委托的目的，对所需要的能够尽快得到，对寻求出路的能尽快找到出路，从而加快了房地产的流通、交易，为房地产业的发展起到积极推动作用。

　　（3）房地产经纪人起着一种保护委托人权益，给委托人带来方便的作用。由于房地产经纪人在开展业务活动时，必须要同委托方签订具有法律效力的居间合同，因此，他从法律责任出发，要保障委托方的权利。同时，经纪人掌握了大量供需信息，了解市场行情，能够做到公平交易。经纪人在接受委托方的委托之后所寻找的第三方，一定是能够符合委托方要求的单位或个人，所以业务安全可靠，可使委托方不至于上当受骗造成损失。

　　四、房地产交易内容

　　房产地在开发建设完成之后，必须经过流通过程才能到达用户手中。已开发土地的使用权必须转让、出租给商品房开发企业，房屋必须出售、出租给房屋最终用户。对于房地产企业来说，这个过程就是房地产经营或称房地产交易。

　　房地产交易一般包括房地产销售、预售和炒楼花、租赁、互换、抵押、典当等。

　　（一）房地产销售

　　房地产销售是指房地产开发企业一次性地将房地产出售给用户，从而一次性地回收投资，全部或部分地将房地产所有权一次性转移。由于我国长期以来房地产市场呈现出卖方市场的局面，所以，许多房地产企业并不重视住宅和地产的销售。另外，在我国特定条件下，其价格体现的形式多种多样。一般公房出售，大致有补贴价、成本价、优惠价、市场价出售等。一般私房出售则按市场价。而其付款方式，新商品房有预付期货出售，已建公房和商品房、私房，一般采取一次性付款交割，或分期付款现货交付使用。房地产开发公司采取期货筹集资金，保本保值，也受欢迎；也有少数房地产公司发行债券、股票融资，对社会闲散资金亦有吸引力。在房地产销售中除了根据企业或个人的发展目标外，还应根据房地产交易市场作出一系列销售决策，它包括产品策略、价格策略、促销策略及销售渠道策略等。

　　（二）房地产预售和炒楼花

　　房地产预售就是在房屋尚未建成前就把它预先销售出去。因此，房地产预售实质上是一种房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。预售房屋是目前普遍流行的商品房销售办法。由于我国规定开发企业应有一部分房屋预售款，同时，房地产开发企业通过房屋的预售亦可避免各种风险，达到保值目的，因此，房地产预售便作为一种新的形式首先在深圳等沿海地区，继而在内地普遍采用。

　　“楼花”是一个从香港引进的名词。一般指，房地产销售者在预售房屋时，将房屋“折零砸碎”分间分室地出售给投资大众。由于房屋被“拆零砸碎”、分期分批地预售给投资者，就像飘落的花一样，故称为“楼花”。

　　楼花的买卖是相当简单的。购买者只要前往房地产开发公司的售楼部门认购房屋业务，交付一定的定金（如10％），签署临时买卖契约，楼花的买卖就算完成了。如果购买者是想购房自住，当然待房屋建成完工时可凭此楼花与房地产开发公司签署正式房屋买卖契约，然后接管房屋。如果购买者只想从事楼花投机，那他就得寻找机会高价卖出。

　　楼花的转让方式主要有两种：（1）楼花的拥有者与开发公司协商，取消已签订的临时买卖契约，然后由开发公司与新的购买者再签订一份新的买卖契约；（2）由转让人和承让人直接达成协议，承让人向转让人购进其与开发公司原先所订立契约的一切权益。无论采取哪种方式，转让人都可获得一定的收益，当然也冒一定的风险，主要为：（1）开发公司的房屋未能如期建成；（2）转让人在房屋建成前去世或破产，无法履行其对承让人的法律责任和义务。

　　（三）房地产租赁

　　房地产由于价值最大，使用期长，因此不仅可以将其所有权一次性出售，而且也可以将其使用权零星出售。后者也就是房地产的出租。

　　房地产出租，是国有、集体土地所有者和公房、私房、商品房所有者将使用权出租，分年月实现其价值的交换形式，也是在使用期限上的分期出售。是所有权与使用权暂时分离的特殊现象。与房地产销售不同的是，房地产出租只是零星出售其使用权，而不是出售其所有权；房地产出售是一次性出售，从而一次性收回投资，而房地产出租是多次出租，通过收取租金而逐渐收回投资。租赁人无出售权，而转租又必须与租赁者协商一致。

　　（四）房产互换

　　房产互换包括所有权和使用权的互换，是当事人双方以自愿为原则，互换房屋所有权、互换承租人使用权的双向等价或不等价交换。房产互换是一种房屋交易行为，各自按市场价格定价，出现差额，又称“补差性”互换。而房屋承租人的互换，只是租金易主，一般不存在“补差”，至多因条件悬殊过大，得益方一次性对受损方作酬谢。

　　房产互换一般由城镇房屋管理所主持。房管所设有售房服务中心，提供交易场所，起监督签证的作用。以经营型、开发型公司代替管理型房管局，既是改革开放的需要，也是国家对行政机关转变职能的要求。

　　用于互换的房屋必须具备一定的条件。按照规定，下列房屋不能进行互换：

　　（1）产权和使用权不清的房屋；

　　（2）部队、公安、司法、档案等部门和大专院校、军工企业等单位的房屋；

　　（3）违章建造的房屋和危房；

　　（4）因城市建设需要，短期内即拆除的房屋。

　　换房时须到当地房管机关办理换房手续。办理换房手续时，互换双方需要提供换房申请报告、租约、原房管机构的审查证明、户口和房屋使用者所在单位的证明等证件。房屋互换申请审查批准，双方均不得悔约，并且在搬家时不得损坏原有房屋，同时还须办理房屋使用权过户手续。

　　（五）房产典当

　　房产典当即房产所有者出于某种原因，将其所有的全部或部分房屋典卖。是所有权和使用权暂时转让的一种有限的商品交割行为。它与租赁方式的区别在于：只有当出典人按期向承典人归还原典价后，出典人才重新取回所有权的使用权。但是，逾期不赎回，房屋产权归典当人，这是它与房产出售的区别。所以，在房地产交易中，房产典当也称房产“活卖”。承典人对出典房屋有权使用和出租收益，而不付租金，还有权将典权出让自得价差，到期收回典价，不付利息。

　　房地产典当在我国一般的房管所或房地产开发公司进行，也可在信托公司、房地产经纪服务公司进行。这种以贸易金的现金交易，在我国还未全面推行，这是由于商品房制度刚刚开始，拥有可典当房屋的对象很少。其次，尚待法律的确认，深圳对房产权的转让，也只认定在出售、抵押、租赁三个方面。

　　（六）房地产抵押

　　房地产抵押是房产所有者为了担保其债务，将其所有权暂时转移给债权人。一般表现为房产主申请房产抵押贷款，作为向债权人暂时的归还借款的不动产抵偿。土地抵押只能是使用权的抵押，并规定土地上的其他建筑、附着物随之抵押，是使用权的转移，其目的同房产抵押。

　　房地产抵押有一定的时限性，逾期，债权人有权处理该房地产，或自己留，或出售，并从所得价款中得到优先债务清偿。

　　五、房地产交易的一般程序

　　（一）地产市场交易和程序

　　1．土地出让的程序

　　土地使用权的出让有三种方式，即协议、招标和拍卖。

　　（1）协议出让的一般程序

　　首先由市、县土地管理部门向受让方提供出让土地使用权地块的有关资料和有关规定，主要包括：土地的坐落位置、用途、建筑容积率、密度，各项详细规划要求，土地使用权的出让形式和年限等等。

　　其次由有意受让土地使用权的一方在限期内提交土地开发建设方案，出让金金额及支付方式等文件。

　　第三，土地所有权代理部门收到有意受让方的上述文件后，应在规定的时间内作出回复。

　　第四，经双方协商取得一致意见后，签定土地使用权有偿出让合同。

　　第五，受让方按合同规定支付出让金后，向城市土地主管部门办理土地使用登记手续，办理土地使用证。

　　（2）招标出让的一般程序

　　首先，出让方面通过新闻媒介发出招标公告，指明地块位置、面积、用途、年限、投标者的资格以及其他有关事项。

　　其次，应邀的投标者在规定的期限内向土地管理部门交纳保证金，并密封投标。

　　第三，土地管理部门会同有关专家对标书进行评审，决定中标者，颁发中标证书。

　　第四，中标者在规定日期内与土地管理部门签订出让合同，并支付定金。

　　第五，中标者按出让合同规定支付出让金，领取土地使用证书，并在规定的时间内办理登记手续。

　　（3）拍卖出让的一般程序

　　首先，出让方通过新闻媒介发布拍卖公告，包括：拍卖时间、地点、拍卖地块的位置、面积、用途、年限等内容。

　　其次由出让方代表在指定的地点公开拍卖，选择应价最高的受让方当场成立。

　　最后，由中标的受让方在限期内与出让方签订出让合同，受让方支付出让金，并向土地管理部门领取土地使用证书和办理土地使用权登记手续。

　　2．土地使用权抵押的程序

　　经出让和转让所获得的土地使用权可以用作向金融机构贷款的抵押或其他债务抵押，其一般程序为：

　　首先，抵押贷款双方应在协商一致的基础上签让土地使用权抵押贷款合同。

　　其次，受理抵押的金融机构应向土地主管部门申请土地使用权抵押登记。抵押贷款合同的终止期不得超出原来出让合同的终止日期。抵押贷款合同终止后，抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。

　　另外，土地使用权受让人将土地使用权作为债务抵押时，应由双方签订合同，并向土地主管部门办理抵押登记手续。抵押权因债务清偿或其他原因消失时，应办理注销抵押的登记手续。

　　（二）房产市场交易的程序

　　1．房产买卖的一般程序

　　（1）登记

　　房产买卖的双方分别登记买卖房产的详细情况。包括房屋的地点、间数、套型、用途、买卖价格、业主或代理人等情况。

　　（2）签证

　　交易双方应按规定交验有关证件，如房屋所有权证、国有土地使用证、建筑许可执照等。经确认产权合法后，在专职房产交易签证员到场的情况下，买卖双方签订房产买卖合同或协议。

　　（3）评估

　　根据买卖合同或协议以及对房产实际勘测的情况，参照有关房产评估原则，由专职的房产评估师作出房产价格的评估报告。

　　（4）立契过户

　　房产买卖双方携带有关证件到房地产交易所办理立契过户，也可出具正式委托书委托代理人或经纪人办理过户手续。

　　（5）交纳税费

　　根据国家的规定，交易双方应交纳的税费包括：契税、印花税、营业税、产权转移登记费，以及签证、评估、勘测、测绘手续费和证件工本费。

　　2．房产租赁的一般程序

　　（1）申请

　　租赁双方必须签订由房地产行政管理部门统一印制的房产租约，并签名盖章，然后持此租约及有关证件到房屋所在地的房地产行政管理部门申请办理租约审核手续。

　　（2）受理

　　房地产行政管理部门负责受理所辖范围内的房屋租赁审核申请。对于不属于其管辖范围内的房屋租赁，原则上不予受理。

　　（3）查验

　　租赁审核的经办人员应认真查验租赁双方签订的租约、出租房屋的产权证件、租赁双方的有关证件，并到现场查勘出租房屋的质量、安全状况。查验合格后填写《房屋租约审核登记表》。

　　（4）审批

　　经办人员将填好的《房屋租约审核登记表》签名盖章后，送部门负责人或指定的专人复核、审批。

　　（5）缴费

　　房产租赁审批后，租赁双方应按当地房地产市场管理办法中规定的收费标准交纳手续费。

　　（6）归档

　　房地产管理部门将《房屋租约审核登记表》、租约及其他有关附件，按户归档存查。

　　3．房产互换的一般程序

　　房产互换不同于“换房”，后者是指承租人之间相互交换房屋的使用权，而房产互换是指房屋所有人双方交换房产所有权的合同。房产互换的程序为：

　　（1）订立书面合同

　　交换双方要像订立房屋买卖合同一样，将房屋的地址、结构、面积、层次、用途、房屋新旧程度、附属设备及公有设施、房屋所有权号码、房屋是否设定了抵押或是否租赁等情况记载清楚。

　　（2）进行房产估价

　　订好房屋交换合同后，要交有关部门分别对交换双方的房屋进行估价。根据估价结果，房屋价格较低的一方要向另一方以金钱补足差价。

　　（3）办理手续

　　双方相互将房屋交对方使用后，应到城市房管所办理房屋所有权转移手续。

　　第三节  房地产经纪人的业务及技巧

　　一、房地产经纪人的经纪业务

　　房地产交易经纪分房产交易和地产交易经纪两大类，其中房产交易经纪中又分房产买卖、房产租赁、房产互换等经纪活动，地产经纪也可分为地产买卖、地产租赁等经纪活动。下面主要简述房产买卖、房产租赁和地产买卖三种经纪业务。

　　（一）房产买卖经纪人业务

　　房产买卖的一般程序是登记、产权审查、评估、申报审批和立契过户。对于房产买卖的中介，其程序则是：

　　（1）选定客户。客户的确定有两种方式：第一，房产经纪人直接接受客户的委托，代理其进行房产的买卖，这依赖于房产经纪人良好的信誉和较高的知名度。第二，房产经纪人自己寻找客户，这种方式要求经纪人必须掌握足够的房屋供求信息，从房屋的买者与卖者中寻找成交可能性较大者，代理其进行房屋的买卖。

　　（2）中介买卖。这是房产经纪人发挥职能作用的关键一步。在这一步，房产买卖经纪人必须熟练掌握房产政策、房产买卖的程序和形式、合同的签订、房产的供求信息、价格信息、房产的地理位置及结构、供求心理状况、房屋的档次等，以便为委托人提供更快、更多的可供选择的方案。在买卖双方出现分歧时，要协调双方的利益，使双方的条件逐渐接近，最终达成协议。为了达到这一目的，经纪人必须在买卖双方进行一次或多次的周旋，不断协调，直至成交。

　　（3）代理客户完成买卖的手续。在房产买卖促成后，房产经纪人接受客户的委托，办理房产的登记、立契过户、缴纳税费等手续。

　　（4）收取报酬。根据国家规定的限度和合同议定的金额，经中介服务使房产买卖成立后，经纪人向客户收取佣金。

　　（二）房产租赁经纪人的业务

　　房产租赁的一般程序是申请、受理、查验、审批、缴纳手续费和归档，房产租赁的中介程序则是：

　　（1）收集信息、接受委托、确定客户。经纪人接受客户委托时，通常要从以下几个方面填写委托书：

　　第一，委托人姓名、住址、工作单位、身份证号及电话、通讯地址。如果是为企事业单位代理，还须有单位介绍信、法人代表姓名及身份证号码。

　　第二，注明房屋的用途、位置、层次、买卖数量。

　　第三，房屋租金虽由出租方和承租方协商确定，但为了方便经纪人为客户寻找更多的成交机会，委托人在委托时可填写买入价的上限和卖出价的下限。

　　第四，写明委托时效。委托时效可分为限时委托和撤销通知委托。限时委托是指经纪人在委托人指定的日期内不能撮合成交，委托自行失效。撤销通知委托是指经纪人在收到委托人撤销委托的通知前都在努力为其寻找交易对象。

　　第五，委托单填写好后必须经委托人签字盖章后方能生效。

　　（2）选择对象，从中撮合。经纪人接到委托后，如果有适当的出租方委托和承租方委托，就应立即通知双方就交易问题进行商谈。如果租赁委托双方不满意，就应查询自己存储的信息资料，寻找更合适的对象，安排双方见面洽谈。

　　（3）审核交易合约，进行合约公证。当租赁双方就交易问题出现分歧时，经纪人应于租赁双方之间反复传递信息，耐心协调，等到租金金额和支付方式这一关键问题解决后，双方就可以签订租赁合同。经纪人应认真审阅合约，并将合约交公证处公证。

　　（4）主持交易结算，收取一定佣金。当合约签订后，经纪人可主持结算第一期佣金，经纪人收到款后开具收据，付给出租方时，也要让出租方开收据，收据存在经纪人处保存。经纪人在结算时同时向双方收取佣金。

　　（三）地产买卖经纪人的业务

　　地产买卖经纪人的中介程序一般为：

　　（1）贮备信息。经纪人必须收集到大量关于土地买卖的供求信息，并对信息进行分类、整理以备后用，用自己所掌握的地产信息为客户服务。

　　（2）接受委托。经纪人应在自己储存的信息中为委托人寻找成交对象，使条件比较接近的买卖双方配对洽谈，从而提高成交的可能性。由于地产交易涉及诸多法律、政策规定，故地产交易经纪人除必须具备丰富的地产知识外，还必须清楚我国土地产权制度和交易政策等。在接受土地转让委托时，经纪人必须注意以下问题：

　　第一，国有土地所有权和使用权的转让必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请，其使用权和所有权的变更，由县级以上地方人民政府更换土地证书，所以经纪人在涉及这类土地的买卖中介时，必须要卖方出示土地证方可接受委托。

　　第二，国家划拨的土地使用权的土地不得转让，经纪人应拒绝这类土地中介的委托。

　　第三，集体所有的土地转让必须持有乡镇级批准文件及转让单位盖有公章的转让委托书，经纪人才可接受委托。

　　第四，个人土地转让委托，必须出具该土地是其个人财产或资产的证明文件，否则不能接受委托。

　　第五，地产交易双方必须填明各方所有权性质。因为根据《土地管理法》实施条件规定，依法改变土地的所有权、使用权必须首先申请。交易成功后还必须到有关部门去办理过户登记手续，仅有一张合约是不行的。

　　第六，我国的不同特区、开发区、开放区、边贸区等对土地使用权的转让、出让的规定不尽一致，手续也繁简不同，因此经纪人应区别对待，熟悉当地法规。

　　（3）中介周旋。地产交易经纪人在接受委托后，应遵照城镇土地使用权转让法规，积极为委托人寻找地皮和交易方，如果交易双方的条件差异较大，经纪人要从中协调，使双方同时作出让步，最终成交签约。

　　（4）代办手续，领取佣金。土地出让者与用地者进行具体磋商，达成一致后，签订土地使用权转让合同。经纪人可以代理委托人到土地主管部门登记，领取土地使用证，并向委托人收取佣金。我国国有土地使用权转让时间有具体规定，如居住用地70年，工业用地50年，科、教、文、体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等，所以经纪人在主持签约时，必须注意受让方的用地目的，按国家有关规定，签订转让时间。

　　二、房地产经纪人中介活动的原则

　　从事房地产经纪活动的企业和个人要接受房地产主管部门的资格审查，并到工商行政管理部门注册登记，办理执照。在交易活动中要遵守国家有关的政策法规，坚持以下原则。

　　1．忠实于委托人的原则

　　经纪人接受了委托后，就要忠实于委托人，为委托人提供准确的信息，按照委托人的意愿进行中介活动，为委托人保守商业秘密，维护委托人的合法权益。

　　2．服务、中介的原则

　　经纪人的职责是为交易双方提供中介报务，包括提供信息，牵线搭桥、咨询服务、代办手续等，经纪人必须在自己的经营范围内进行经纪活动，不得借中介之机进行投机倒把、牟取暴利，不得以咨询为名骗取经济情报，进行实物交易。

　　3．平等协商、自愿委托的原则

　　经纪人与委托人的关系应建立在平等协商的基础上，经纪人必须尊重委托人的意愿。一个合格的房地产经纪人不要总想证明委托人是错误的，而应使委托人相信由你去办理会更为有利，自愿委托。经纪人不得从事欺骗性、强制性的中介活动。

　　4．等价交换、公平交易的原则

　　经纪人提供中介服务付出了一定的劳动，应按等价交换原则获得相应的报酬。经纪人应按物价管理部门的规定收取服务费，不可私下乱收佣金及各种名义的费用。如果买主或卖主愿意多付费用给经纪人，经纪人最好让交易对方知道此事。

　　5．维护交易双方合法权益的原则

　　经纪人作为交易活动的中间人必须以公正的态度对待交易双方，既要忠实于委托人，也不能侵犯对方的合法权益。非经双方当事人同意，经纪人不得同时替双方代理进行房地产交易。

　　对于经纪人的违规违法行为，房地产市场主管部门要进行严肃的处理，情节严重的，应取缔其经纪人资格，吊销营业执照，并追究法律责任。

　　三、房地产经纪人交易技巧

　　房地产经纪人与其他行业经纪人虽然同属于一种职业，但由于房地产业务与其他业务相比有其自身的特点，因此决定了房地产经纪人业务中应注意如下几点：

　　1．房地产卖出者的委托经纪人，必须以卖出者对房地产有所有权为前提

　　房地产属于不动产，具有不可移动性，要求产权十分明确。所以，房地产经纪人在执行业务时必须首先调查清楚，该房地产的所有权确属于卖方委托者，否则不能经办。因为在产权归属不明确时买卖房地产，一旦证明卖主不是所有者，真正所有者如果不想卖掉房子而要求收回，就会产生麻烦，甚至对证公堂，这既有损经纪人的信誉，又白白浪费了时间。因此，房地产经纪人要从业务的起点上把好关，谨慎行事，防患于未然。

　　2．从事房地产经纪业务必须具有足够的耐心

　　房地产交易的成交额相当大，对一般企业、事业单位而言都不是一个小的数目，买卖双方都必须审慎而为，经过周密的计划、评估和频繁的讨价还价，成交的过程可能比较长，也可能需要经纪人多次协调谈判后才能成交。在这个过程中，经纪人必须认真耐心地做好买卖双方的工作，不能因为双方的条件比较苛刻而轻易放弃服务，应在买卖双方中不断周旋，使买卖双方的条件逐渐接近，最终达成交易。所以耐心对于经纪人而言是一个很重要的素质，它直接关系到房地产交易的最终结果和经纪人的收入，决不能以介绍一次，交易告吹为由而放弃服务。

　　3．根据房地产的不同价值寻找交易对象

　　由于人们对房地产的位置、结构、朝向有不同的喜好，因此不同位置、结构、朝向的房地产价格也不同。位置较好，交通便利，结构合理，朝向南面的房地产的价格一般偏高；反之则较便宜。但不同的人由于其实际支付能力的限制，其对房地产的位置、价格等因素考虑的顺序也不同。财力雄厚的单位和家庭考虑更多的是房地产的位置、结构、朝向等有利于健康、交通和通讯等因素；而资金有限的单位和家庭更多的则是房地产的价格因素。根据这些不同规律，经纪人在撮合洽谈对象时，要按照所委托出售的房地产或所委托出租的房地产的位置、结构、朝向、价格等的不同，寻找相应用途的交易对象进行配对洽谈。这样做交易的成功率比较高。

　　4．经纪业务必须从信息的传递开始

　　房地产供求信息的传播渠道比较广泛，可以通过报纸、杂志、电视、广播等以广告的形式向公众传播信息，也可以采用拍卖会、交易会等形式边交易边宣传。通过这些渠道的信息往往是大量的，接受信息的面也比较广。通过经纪人集散的信息仅仅是房地产供求信息的传递和接收的渠道之一，而经纪人传播信息的广度不如广告的作用大，因此经纪人面临着多种房地产供求信息传播媒体的挑战。经纪人为了拓展自己的业务，在竞争中谋求一席之地，必须从信息传递开始，通过各种途径掌握可能多的信息，使其在掌握的信息量上占有优势，才能保证信息的接受者最终与经纪人来联系，甚至保持经常的联系。

　　5．房地产交易合同要明确产权关系

　　由于房地产合同期限较长，为了防止在履行合同过程中出现差错或纠纷，房地产交易的合同中一定要明确产权归谁所有，绝不能用含糊之词或弃而不写。无论是购买还是出租，都必须实行单一产权，合同经过公证才能生效。为了更好地解决合同执行过程中出现的问题，协调交易双方的利益关系，合同中还必须有强有力的条文来约束双方当事人的权利和义务。正规、合理、有效力的合同是合同履约的必要保证，是保护当事人利益的有效保障。因此，经纪人在接受委托签约时，要特别注意合同的各项条款，以免损害委托人的利益或引起事后不必要的麻烦。

　　6．要提供其他延申性服务

　　为了让买卖双方对自己的服务满意，吸引更多的客户，房地产经纪人除了应提供供求信息外，还应该就房地产的不动性这一特点，适当提供一些延伸性服务。如提供房屋的建筑时间、建筑单位、建筑材料等一些相关资料，帮助地产购买者联系投资人、工程师、建筑队等工作，为房产购买者联系承租人等。

　　7．尽可能多地了解房地产的全面情况

　　房地产经纪人要对资产进行认真分析，并把想法记录下来，以加强记忆，以便能够在谈判中回答有关房地产的基本情况，并根据考察分析的结果确定房地产的价格。房地产经纪人不能经纪自己不了解的房地产，如果没有彻底考察，就无法知道它的真实价值。

　　8．顺着委托人的意识办

　　作为一个良好的房地产经纪人，不要总想证明委托人是错误的，即使他真的不对，也不能与其争执，更不能驳倒委托人，否则将会因此失去生意。经纪人应使委托人相信让自己去办会使他有利可图。房地产的委托价格不应过分高于它的市场价格，但每个所有者都想尽可能高地出售他的房地产，因此，精明的经纪人就要以自己的市场调查充分说服委托人以尽可能接近市场价的价格来委托销售其房地产，以免自己费时费力地去中介委托价格过高的房地产。

　　9．尽可能扩展业务

　　虽然很多经纪人宁可集中精于少数几项销售上，而不将精力分散在大量工作上却无所收获，但也有很多经纪人往往在忙于其他事情的同时又能获得许多新的代理业务。另外，为了保证委托事务圆满完成，经纪人应力争获得较长时间的代理期，以便有足够的时间去推销，去寻找合适的另一方。

　　第四节  有关国家和地区房地产经纪人概览

　　一、美国的房地产经纪业

　　在美国的房地产经营中，房地产经纪人起着重要的作用。各州的法律规定，凡进行房地产经纪活动的房地产经纪人，都要在州管理机构取得执照。执照一般分为两种，一种是经纪人执照，一种是推销员执照。推销员执照持有人一般允许为某个经纪人服务，但不能像经纪人那样独立地进行经纪活动。推销员和经纪人要求学习专门课程，工作一段时间并通过考试才可获得执照。佣金一般由卖主按最终销售价的一个百分比支付，出租则按租金的一个百分比支付。

　　美国房地产经纪人必须是房地产经纪人同业公会——全国房地产经纪人协会的会员，是房地产经纪的专门职业者，有严格的职业道德规范约束。协会的宗旨在于维护公众利益，提高从业人员的行为标准。除了全国组织外，地方还有许多不动产经纪人协会，他们一般也是其中的成员。这些协会往往可为经纪人提供待出卖的房屋目标信息，便于他们了解行情，为客户沟通信息。

　　美国房地产经纪活动，开始一般是由房地产卖主与经纪人订立房地产经纪契约，然后由经纪人根据契约去寻找买主。这种房地产经纪合同可分为五种：

　　一是经纪人独售权合同。此合同规定，如果卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，这家经纪人依然享有请求佣金的权利。

　　二是独售权共享合同。合同规定卖主与经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。

　　三是开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。

　　四是净卖权合同。卖主给经纪人一个底价，出卖后的超出部分全部为经纪佣金。

　　五是联营制。指卖主、经纪公司、全美房地产协会联合转托、签约、达成交易，最后佣金由经纪公司取50％，其他促成交易的经纪人分享另外的50％。

　　二、德国的房地产经纪业

　　德国房地产买卖离不开经纪人。房地产经纪人属于最富裕的阶层。每成交一笔生意，便可获得丰厚的佣金。

　　在德国，买房的人一般都委托房地产经纪人。经纪人物色房产的过程，一般还向买主索取劳务费，收费标准双方协商，通常一年100～300马克不等。这样，购房者投资除房价和依房价的一定比例付给经纪人回扣外，还需付上述劳务费以及公证费、登记注册费等约1，000马克的“杂费”。经纪人相中房子后，邀买主一同察看，与卖主接触协商，双方满意后，便进入签约、公证、登记注册阶段。房地产经纪人在一桩买卖中至少收取相当于房价3％的回扣。整个房子交易过程一般持续3个月到半年左右。

　　三、芬兰的房地产经纪业

　　芬兰的房地产业比较发达。大多数芬兰人都有自己的房地产，或对房地产拥有一部分股份。

　　芬兰房地产经营方式有两种。第一种是私人住宅拥有者直接向买主出售自己的住房。第二种是通过房地产经纪人进行房地产买卖交易。房地产经纪人每做一笔生意，要从中提取2．5～4％的报酬。

　　在芬兰，房地产经纪人很受欢迎，大部分愿意通过房地产经纪人购买房产，这是因为房地产经营是一门学问，通过房地产经纪人进行交易有很多好处。

　　在芬兰，要成为一名房地产经纪人，必须有大学文凭，还要通过严格的考试和审批手续。年满25岁，诚实可靠，具有丰富实践经验，没有犯罪前科的芬兰人，都可以报名参加全国一年两次的统一专业考试。考试合格后，向省一级政府递交申请，审批通过后才能成为房地产经纪人。

　　芬兰的房地产经纪人一般隶属于某个房地产公司。目前加入芬兰房地产经纪人联盟的大小公司共有400家，其中一人、两人或几个人组成的小公司最为普遍。这种精干高效的公司规模小，雇员少，办公用房少，容易赢利。

　　目前，芬兰经济很不景气。近几年来，房地产价格下跌了50％，房地产生意很不好做。许多房地产经纪人每月只有一两笔交易，不少房地产公司被迫关闭。

　　四、香港的房地产经纪业

　　香港房地产转让主要是通过自由买卖形式。这在《地产转让物业条例》中作了规定。自由买卖形式大致又可分为商议、审查、合约、成交和注册等阶段。

　　香港房地产转让中，首先是买卖双方通过房地产经纪人议定买卖价格及其他条件，签订临时买卖合约式意向书，交换代表律师姓名，买家交下临时定金。卖方律师将有关物业的地契文件送予买方律师审阅，确认卖方的产权清楚无误。买方查验有关物业，确保情况满意。卖方律师起草正式买卖合约，经买方律师审查后，买卖双方签妥正式合约；买方交下应付定金（按习惯，连同先前先付的临时定金应凑足楼价的一成），确定成交日期及条件。成交日就是产权转户日期，买方付足买卖价余款，卖方将物业及有关地契文件按正式买卖合约交予买方，双方签署《产权转户契约》，即转手契。产权转户后，买方律师交有关产权转户契约在田上厅注册。

　　香港的房地产业之所以繁荣兴旺，很大程度上归功于经纪人。在香港九龙和新界大街小巷，到处可见房地产经纪人的招牌。房地产经纪人的作用主要有：

　　协助买方和卖方选择合适的对象；

　　代表卖家接受有兴趣的买方的咨询和引导有兴趣的买方观察有关物业，省却买方很多繁琐的工作；

　　在买卖双方讨价还价相持不下时居中调解；

　　指导买卖双方达成协议后怎样完成交易；

　　在订约和转户阶段，代表双方奔走联终，办妥有关法律手续；

　　在办理过户手续时，协助转交物业。

　　香港房地产经纪人一般按成交价的一定比例收取佣金，法律没有硬性规定其收费率。

　　五、台湾地区的房地产经纪业

　　我国台湾地区房地产业起步早，发展相对成熟，80年代以来涌现出大批房屋中介公司，知名的有永邦房屋公司、太平洋房屋公司、中信公司等，他们的经验很值得大陆房地产经纪公司或经纪人借鉴。

　　在台湾，委托人与中介公司签订的中介契约，一般分为“专任中介契约”和“一般中介契约”。房产买卖者一般应根据对己有利的原则选择契约类型。房屋中介的报酬一般是由委托方负担，如果条约中没有规定，也可由委托方与买方平均负担。一般情况下不要付给经纪定金或其他价款，中介公司所开支的中介费用由谁负担等事项，都可依台湾民法有关规定在条约中约定。

　　台湾房地产经纪公司的服务项目主要有：

　　帮助买主对房地产进行估价；

　　帮助买主弄清房产的产权问题；

　　按要求为卖主提供售价咨询，运用专业知识提供建议，以提高原有房产的售价；

　　为买方或卖方办理贷款业务，由于经纪人关系熟，路子多，长期的工作经验获得信任感，所以往往能寻求到优惠贷款，也可帮助撤销以前的信贷；

　　如果经纪人素质高，还可参与客户的财务规划，帮助客户使其有限的资金获得最大的效益。