全民炒房的恶果

名词解释：　租售比，一般情况下指房屋租金与售价的比例，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。

　　房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1︰200到1︰300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。2009年房价飙涨后，我国的租售比曾达到1︰700，部分地区甚至达到1︰800以上。

　　据权威机构统计，目前北京的租售比已由新政前的1︰650调至1︰565。究其原因，大家的观点都不相同，比如“毕业需求说”、“政策效应说”甚至还有人谈到“中介操纵说”。

　　根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1︰100。这表明，房地产有投资价值，而一旦租售比达到1︰200，表明投资买房存在风险。2006年中国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨，而房屋租赁市场的价格却相对平稳。根据统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1︰270至1︰400。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。

　　“你做梦的时候房价都在涨”。说的不是玩笑，是现实。

　　当全民都集体疯狂的时候，我们就需要坐下来，冷静地分析一下了。

　　2010年4月，在政府重量级的政策调控下，房价快速上涨的步伐已然停歇，但房屋租赁市场风云突变，多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳等城市的房租涨幅超过10%。以北京为例，四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。

　　随着中国房地产市场系列新政密集出台以及逐渐落实到位，无意之中也会推高房屋租赁价格。道理应该比较简单，那就是投资性房屋在大幅减少背景之下，就会直接造成租赁市场供不应求局面，租金自然就会出现水涨船高发展趋势。

　　有些网民认为，以往专家学者每每用高倍率的租售比数据(诸如“北京房价租售比已超曼哈顿”)来表明房价之高。如今，租售比比率正有缩小之势，但令人遗憾的是，这种缩小不是以房价下跌为导因，至少在目前是在以房租的“飙升”而引发的。

　　租房群体中，很多是城市白领。在住房问题上，他们可算是“夹心层”：收入无法在城市中买房，因为各种限制又无法享受经适房、廉租房等保障性住房，租房成为他们唯一的选择，而白领是城市中规模庞大的“中间阶层”。所以，对这种“房价仍高企、租价也疯狂”的现象，应该警惕。

　　但是，从长期看，房租持续大幅上涨的可能性也不大。到目前为止，政府对于房屋租赁市场的重视程度已经大幅提高。除了廉租房，北京等多个城市都加大了对公共租赁房的投入力度。可以预期，价格合理、数量充足的公租房一旦大量投入市场，将对商品房租赁市场形成补充，“夹心层”和“蚁族”的需求将得到进一步满足。供给的逐步增加有助于租赁市场达到新的平衡，租金的走势会更加平稳。

　　在房租上涨对租售比进行部分修正后，房价才是影响租售比的关键因素。只有过高的房价出现下调并与相对稳定的租金水平相适应，才能真正改变一些地区租售比不合理的现状。