（一）“甲供材”的营改增风险分析
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。基于此规定，除了装饰劳务以外的建筑业的“甲供材”，但不包括建设方或甲方提供的设备的价款，需要并入施工方的计税营业额征收营业税，否则存在漏报建筑业营业税的税收风险。营改增后，如果建筑业的营改增政策参照上述政策或沿用上述政策的精神，即不管材料如何核算，建筑业的营业税均包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内的话。那么“甲供材”的营改增风险体现在施工方没有就甲方提供给其进行施工的材料所含的价格没有并入营业额申报缴纳增值税。由于“甲供材”中的建筑材料是建设方或甲方购买的，建筑材料供应商肯定把材料发票开给了甲方，甲方然后把购买的建筑材料提供给施工企业用于工程施工，在实践中，大部分施工企业就“甲供材”部分没有向甲方开具相关发票而漏了增值税。
例如，甲方与施工企业签订了一份100万元的“甲供材”建筑合同，假使甲方提供材料的价款为40万元，施工方提供的建筑劳务款为60万元，在这种情况下，很多施工企业向甲方开具的增值税发票是60万元而不是100万元，如果开具60万元增值税发票，则施工企业就是漏了40万元的营业额计算建筑业的增值税，应该向甲方开具100万元的增值税发票。
（二）“甲供材”的企业所得税风险分析
“甲供材”中的企业所得税风险主要体现在施工企业在计算企业所得税时，由于没有“甲供材”部分的材料发票而不能够在税前扣除，从而要多缴纳企业所得税。由于“甲供材”中的材料是甲方购买的，材料供应商把材料销售发票开给了甲方，在实践当中，施工企业基于营业税风险的控制考虑，往往会把“甲供材”中的材料价款和建筑劳务价款一起开发票给甲方进行工程结算。
例如，一项100万元的甲供材合同，其中甲方购买的材料为40万元，建筑劳务款为60万元，施工企业必须向甲方开具100万元的发票进行工程结算，如此才不会有40万元材料款漏缴税的风险。可是，施工企业开出100万元的发票，必须按照100万元记收入，基于此，施工企业在计算企业所得税时，没有40万元的材料发票成本，尽管实践当中，不少施工企业会凭从甲方领取材料的材料领料单和甲方购买材料发票的复印件进成本，但是，根据发票管理办法的规定，税务当局是不认可材料领料单和甲方提供的材料发票复印件进成本的，因此，甲方需要多缴纳40万元乘以25%的企业所得税。基于以上分析，“甲供材”对施工企业来讲，企业所得税风险较大。
（三）“甲供材”税收风险的应对策略
针对“甲供材”中的税收风险问题，施工企业应该如何应对，应从以下几方面来规避。
首先，建筑施工企业（装修企业除外）与甲方签订的“甲供材”合同，必须给予甲方开具包含甲供材营业额的发票进行工程结算。而不能与甲方签订纯建筑劳务合同，然后只对建筑劳务款开具发票，因为，建筑施工企业（装修企业除外）与甲方虽然签订纯建筑劳务合同，但在工程结算时，工程产值必须含有甲方提供材料的价值，这就决定了建筑施工企业（装修企业除外）与甲方虽然签订纯建筑劳务合同时，甲方提供材料的税也要施工方承担。
其次，施工企业应该争取与甲方签订包工包料的合同。只有签订包工包料的合同，施工企业才不会存在营业税和企业所得税风险。如果甲方不同意与施工企业签订包工包料的合同，那施工企业该怎么办？我们认为应该按照以下办法来操作：首先，施工企业与甲方必须签订包工包料的建筑合同；其次，建筑合同中的材料可以由甲方去选择材料供应商，有关材料采购事宜都由甲方去操办，但是，签订材料采购合同时，必须在合同中盖施工方的公章而不能够盖甲方的公章。
再次，材料采购款必须由甲方支付给材料供应商，但是施工企业、甲方和材料供应商三者间必须共同签订三方协议，即施工方委托甲方把材料采购款支付给材料供应商的委托支付令。
最后，材料供应商必须把材料销售发票开给施工方，然后由甲方交给施工方。
如果按照以上四个步骤操作，施工方与甲方签订的合同形式上是包工包料的合同，实质上是“甲供材”的合同，这对于甲方和施工方双方来讲都没有风险，因为，材料是甲方购买的，消除了对施工方会购买劣质建筑材料的嫌疑，对于施工方来讲，没有以上分析的营改增后的增值税和企业所得税风险。
（四）应注意一种错误的做法：甲方转售材料
甲方自购材料，相关的增值税发票开具给甲方，甲方材料部分在“在建工程”中核算，列入开发成本。然后，甲方再将材料销售给乙方，缴纳增值税，并开具发票给乙方。甲方若领料以调拨单形式给乙方后，因乙方未按规定取得材料的合法发票，不能作为工程成本税前扣除，也不能抵扣其营改增后的增值税。
房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证金的涉税风险是操作不当，施工企业的企业所得税前无法扣除房地产企业代施工方支付的水电费和扣押的质量保证金。
（一）房地产企业代施工方支付水电费的涉税风险控制策略
施工方与房地产企业在签订建设合同时，必须在合同中明确规定房地产企业代施工方缴纳施工所消耗的水电费，其次是房地产企业必须把扣缴的水电费发票或水电费分割表和扣缴的水电费发票复印件交给施工方进行入账。
（二）房地产企业扣押施工方的质量保证金的涉税风险控制策略
建筑施工企业应在项目工程竣工验收合格后的缺陷责任期内，认真履行合同约定的责任，缺陷责任期满后，及时向房地产企业（业主）申请返还工程质保金。房地产企业（业主）应及时向建造施工企业退还工程质保金（若缺陷责任期内出现缺陷，则扣除相应的缺陷维修费用）。在同施工方结算并扣除保证金时，施工方必须把质量保证金开建安发票给房地产企业。
例如：某房地产企业建筑公司建造开发商品房，完工后工程总价500万元，对方给房地产企业开来500万元的建安发票，可是按照合同，房地产企业要扣留工程总价的10%，也就是50万元作为商品房的质量保证金，实际只付给对方450万，质量保证金50万在一年后如果商品房没有质量问题就支付给建筑公司，如果有问题就相应地扣除。
安装企业和装修企业的涉税风险是包工包料的情况下，设备价款和装修材料费用必须要缴纳营业税，特别是安装企业和装修企业是一般纳税人的情况下，设备和材料款在缴纳增值税的情况下还得缴纳营业税，存在重复纳税的风险。
根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十六条规定：“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”
基于以上规定，房地产企业自己采购安装设备和装修材料，委托安装企业和装修企业进行施工，则房地产企业可以凭设备和装修材料的销售发票进行开发成本并可以在土地增值税前扣除，而且可以加计20%扣除，不需要施工企业开具建安发票，只需要施工企业就安置和装修劳务部分开具建安发票即可。
如果安装和装修企业对设备和装修材料实行包工包料，则施工方必须向房地产企业就设备和装修材料以及安装和装修劳务开具建安发票。
（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税
按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。
《国家税务总局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知》（国税发〔2004〕69号）文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。例如：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金50万元；代收取暖费100万元。则代收款项的营业额=1000+100+50=1150万元。
为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税发〔1995〕076号）第四条关于代理业营业额规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。
（二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税
国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”
国税发〔2009〕31号第十六条规定：“企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。”也就是说代收代缴款项是不作为收入的，所述的确认为销售收入的“代收款项”是开发产品价内或由开发企业开具发票的。而由开发产品价内或由开发企业开具发票的代收款，其实并不是代收款。只不过是会计上不做销售处理罢了。
基于以上法律依据，房地产开发企业代收的各项费用是否需要缴纳企业所得税，主要取决于代收费用是以谁的名义收取。如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不缴纳企业所得税；如果由房地产开发企业开票收取的，则缴纳企业所得税，但在计算企业所得税时，对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。
案例：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金50万元；代收取暖费100万元。假设代收款项皆是“未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的”，则该房地产开发公司企业所得税的计税收入=1000万元。
（三）房地产开发企业代收费用的土地增值税处理
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”这两条规定中也没有明确代收款项应作为收入处理。
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；
2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除。
（四）代收费用的供应量税负优化设计
要依法考虑把价外费用进行剥离达到少缴纳税收的目的。房地产企业应该通过物业公司收取天然气初装费、有线电视初装费、水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租等，可以达到节税的目的。
《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”
案例：国鸿房地产公司开发一座居民住宅楼，预计房款收入为5000万元，同时需代收天然气初装费、有线电视初装费和小区公共设施维修基金等费用共计1000万元。营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，不考虑其他税费。现在就上述房产销售收入和代收款项应如何进行税务管理？
方案一：国鸿房地产公司在收取5000万元房款的同时收取各种代收款项1000万元。那么，该公司流转税税负为：应缴营业税为（5000+1000）×5%=300（万元）；应缴城建税为300×7%=21（万元）；应缴教育费附加为300×3%=9（万元）；国鸿房地产公司流转税税负共计为300+21+9=330（万元）。
方案二：国鸿房地产公司在房产销售过程中只收取房产的价款5000万元，其他相关代收款项1000万元由国鸿物业管理公司收取，物业公司按1﹪收取手续费。
国鸿物业管理公司税负为：应缴营业税10×5%=0.5（万元），应缴城建税为0.5×7%=0.035（万元），应缴教育费附加为0.5×3%=0.015（万元），该物业公司流转税税负共计为0.5+0.035+0.015=0.55（万元）。
国鸿房地产公司的税负为：应缴营业税为5000×5%=250（万元），应缴城建税为250×7%=17.5（万元），应缴教育费附加为250×3%=7.5（万元），该公司流转税税负共计为250+17.5+7.5=275（万元）。
房地产公司和物业公司的总税负为0.55+275=275.55（万元）。
方案一与方案二相比多负担流转税330-275.55=54.45（万元）。由此可以看出，经过合理的税收筹划，对房地产公司在销售过程中的业务进行必要的拆分，既可以降低房地产公司的税收费用，同时又不会增加物业管理公司的税收负担。
所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
（一）营业税的处理
《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
案例：A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
因此，A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元），城市维护建设税及附加0.75×（7%+3%）=0.075（万元）。
A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。城市维护建设税及附加0.25×（7%+3%）=0.025（万元）。
（二）印花税
本例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。
（三）个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2008〕576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。
所以A公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：[15÷（5×12）-0.08]×20%×60=2.04（万元）。否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。
（四）房产税
购房者将购买的商铺返租给A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15÷（5×12）×12%=0.03（万元）。开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视的。
（五）企业所得税
国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
对于售后返租业务，案例中A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，A公司每年的租赁支出为15÷5=3（万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
本案例中，A公司在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额85万元作为所得税应税金额。转租收入5万元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。则A公司当年应纳税所得额为：85+5=90（万元），扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。
（六）土地增值税
本案例中，A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元，所得税计税收入为85万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函〔2008〕875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以A公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以85万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。
（一）企业所得税的处理
国税发〔2009〕31号第三十六条规定：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
1.凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的
企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的
（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
国税发〔2009〕31号第三十七条规定：企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
案例：乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟订如下：
方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。
方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。
请针对每一种方案进行税务处理分析。
分析：
（1）方案一的涉税分析：根据《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》的规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。
基于以上政策规定，乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润，乙单位不需要按照“利息、股息、红利所得”计算缴纳企业所得税，乙单位净利润为1000万元。甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成，相当于在企业所得税前支付乙单位1000÷（1-25%）=1333.33（万元）。甲公司可实现净利润1500×（1-25%）-1000=125（万元）。
（2）方案二的涉税分析：乙单位所享有的40套住宅计税成本为1800万元，正常销售价格为3000万元。根据以上规定，乙单位相当于以2000万元购入了40套成本价值为1800万元的房产，销售了价值为3000万元的商品住宅。
假设乙单位已将40套房产销售完毕，不考虑其他因素，其净利润为（3000-2000）×（1-25%）=750（万元）。
对甲公司来说，正常项目利润为1500万元，除去乙单位分成部分，可保留利润为1500-（3000-1800）=300（万元），但是需要将乙单位开发产品分成部分调整增加应纳税所得额，分配给乙单位开发产品的计税成本与其投资额之间的差额为2000-1800=200（万元），调整增加应纳税所得额200万元，当期应纳税所得额即为300+200=500（万元），甲公司净利润为（300+2000-1800）×（1-25%）=375（万元）。
从以上两种方案涉税分析来看，甲和乙企业的税负和税后利润都不一样。
（二）合作建房的营业税处理
《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十七条规定：合作建房，是指有一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有以下几种：
1.房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。
按照财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。
案例：甲方以土地使用权10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采取风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用房500套，当年销售400套，每套售价16万元，年终按照董事会决议，对投资各方应分配的利润采取实物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙双方各自享有房屋的独占权。
根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）第八条第（一）项第一款规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。因此甲方以土地使用权入股行为不属于营业税征税范围。
当年合营企业销售的400套房屋，共计销售额6400万元，按销售不动产征收营业税6400×5%=320万元。
对投资各方采取实物分配利润的方式可以理解为合营公司销售房地产后以现金分配利润，也可以理解为合营公司以销售不动产抵偿应付的股利，因此应当对合营企业对甲乙双方分配的房屋充作利润分配按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收销售不动产营业税（5+8）×16×5%=10.4万元。
2.房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润
上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为，不属财税〔2002〕191号文件所称的“投资入股不征营业税”的行为，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“销售不动产”税目征收营业税。
案例：甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，协议规定，房屋建成后，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益，合营企业共取得房屋销售收入1000万元，甲方取得投资收益200万元。
分析：根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第十七条和《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）第八条第（一）项第一款的规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。
因此，应当对甲方按转让无形资产征收营业税200×5%=10万元，对合营企业按销售不动产征收营业税1000×5%=50万元。
3.房屋建成后双方按一定比例分配房屋
此种经营行为也未构成财税〔2002〕191号文件所称的“以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税”的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。因此，对合营企业的房屋在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
案例：甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供2000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5∶5的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为800万元，其余留作自用。请进行有关的营业税处理分析。
分析：乙企业支付的2000万应视同甲企业的预收款项，而乙企业的建筑行为则可以理解为甲企业为建设单位，乙企业为建筑单位的承建模式。对甲企业按“转让无形资产”征营业税，在收到预收款时确认纳税义务发生时间，按5%的税率计算销售不动产营业税2000×5%=100万元，而乙企业的建筑业营业额可以理解为乙企业先支付2000万的购房款，尔后由甲企业支付给乙企业用于承建房屋，乙企业按建筑业3%税率申报缴纳营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此乙方应当在与甲方签订合同时即确认建筑业应税义务发生。申报交纳建筑业营业税2000×3%=60万元。
甲方在建成后又出售的50%部分应当按照销售不动产征收营业税800×5%=40万元。
按照国家税务总局《关于合作建房营业税问题的批复》（国税函〔2005〕1003号）精神，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用于国税函发〔1995〕156号文件的规定。因为在这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。所以，关键是要看土地使用权有没有实际转移。
4.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换取若干年的土地使用权，甲方是以出租使用权为代价换取建筑物。
甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。
案例：甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
分析：
乙方出资的1000万元可以理解为租赁甲方建筑物的预付租金，根据《营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此对甲方应当在建筑工程开工时视同收到租金，按服务业中的租赁业征收营业税1000×5%=50万元。
乙方则根据与甲方签订的委托代建合同来确定税目，根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发〔1995〕156号第七条规定，如果乙方承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按建筑业税目征收营业税，如果乙方不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对乙方此项业务按服务业税目征收营业税。
因此如果属于前者，乙方按照1000万元的总承包额减去分包额后余额作为建筑业营业税的计税依据，如果属于后者，则只按从甲方取得的委托代理费作为服务业营业税的计税依据。
（一）房地产开发企业临时设施的供应链税负优化处理
由于房地产企业的临时性设施一次性支出金额较大，并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没有分摊占地面积的土地成本，根据收入与费用匹配的原则，应进行分期摊销，因此，对于临时性设施的建造成本，实际发生时直接计入开发成本。将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。
（二）房地产开发企业临时设施的供应链税负优化处理
1.所得税的处理
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
在结算计算成本时，项目基建临时设施可通过“前期工程费——临时设施”核算，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”进行归集。国税发〔2009〕31号第二十六条（一）项以可否销售原则确定计税成本对象规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡成本处理。
2.临时性设施的房产税处理
（1）各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的房产税处理
《财政部、税务总局关于印发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”
财税地〔1986〕8号第十九条规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。
因此，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。或者这些临时性房屋是基建单位自己出资建造，只要基建工程结束以后还在使用的，就应该依照规定征收房产税。
（2）售楼部、样板间的房产税处理
由于房地产企业为销售房屋而建造的售楼部、样板间不构成《财政部、税务总局关于印发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条免征房产税的规定。因此，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。
案例：2012年6月，A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000平方米建造成本120万元；售楼部2000平方米，建造成本340万元，样板间200平方米，建造成本50万元。请分析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。
分析：假设售楼部占地面积3000平方米，土地成本1200元/平方米，则售楼部应计入房产原值的土地成本为3000×1200元/平方米=360万元，房产税计税原值为340+360=700万元，年均缴纳房产税700×（1-30%）×1.2%=5.88万元。
假设样板间占地面积450平方米，容积率低于0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为200×2×1200元/平方米=48万元，房产税计税原值为50+48=98万元，年均缴纳房产税98×（1-30%）×1.2%=0.8232万元。
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