危房集中标准

（一）危房定义

危房系危险房屋简称，根据《城市危险房屋管理规定》（以下简称《危房规定》）第二条规定，危险房屋系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

危险房屋是房屋使用过程中处于不安全的一种房屋状态，《危房规定》并没有强制性规定危险房屋应当鉴定，笔者以为，房屋所有权人应当对所居住的房屋初步判断有危险的时候，应当主动申请鉴定，以便采取相应的处理措施。对此，《危房规定》第六条规定，市、县级人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定。房屋安全鉴定是房屋安全鉴定机构对房屋的安全性（包括地基基础、上部沉重结构、围护结构及其他），进行现场检测，根据对调查、查勘、检测、验算等数据资料的全面分析，综合评定其危险等级，并提出原则性的处理建议。房屋安全鉴定机构应与鉴定委托人签订房屋安全鉴定合同，确定房屋危险性鉴定内容和范围，并要求委托人提供有关资料。

（二）危房集中标准

制定危房集中的标准，首先应当确定拟征收范围内危房的数量。按照《危险房屋鉴定标准》的规定，鉴定结论划分为无危险点房屋、危险点房、局部危房和整栋危房，分别对应A、B、C和D级。鉴定结论为A级的房屋为非危险房屋，鉴定结论为B、C或D级的房屋为危险房屋，《条例》仅规定危房集中，并没有规定何种级别的危房，因此，应将鉴定结论为B、C或D级的危房数量，均纳入认定“危房集中”时的基数。

相对于危房客观鉴定的技术性标准，“集中”却只是一个抽象性、相对性的概念，但面对具体的房屋征收活动，危房集中是判定符合公共利益需要的前提条件，制定危房集中的具体标准是非常必要的。

目前，各地对危房集中并没有具体标准。在有的城市上报国务院的城市发展总体规划中，有关于危房“集中”的类似比例标准，有的城市关于开展旧城改造、棚户区改造的文件中也有类似比例。但针对政府组织的旧城区改建需要实施房屋征收的，因涉及众多房屋所有权人的私有财产，应当通过立法对危房集中制定客观标准，而不应简单套用棚户区改造文件中的相关标准。

制定“危房集中”的标准，作为政府作出房屋征收决定的一个具体的前置条件，相当于将人们感知的一个事物，需要以一个具体的数字描述，且得到公众普遍的认同，比如立法确认，涉及哲学、数学、法学三大领域，有点“像雾像雨又像风”的感觉，其难度可想而知。纵观各地立法，尚没有关于“危房集中”的相关规定，是以为证。笔者研究后认为，对于一些社会科学中的复杂问题，首先应当从研究方法上入手，将复杂问题的本质予以提炼，通过直接的、简单的可转换因素进行转化，从而研究得出具体的结果，这一研究方法笔者称之为“简单法”，即将复杂的事物找出本质的东西，予以直接的推理得出简单的结论，公众能够很直接地认知并记忆。仅就哲学而言，许多大师有浩如烟海的论述，但人们记住的往往只是一些经典的语言。

就“危房集中”的标准，首先认识其本质是“集中”属于认知的概念，转化成数学的概念——“数量”，形成共同的认知——立法的概念。通常，“集中”意味着多数人的行为一致，比如“民主与集中”的概念，但是，“集中”还有一个概念，是表达事物的一种聚集的状态。就“危房集中”而言，应当是指拟征收区域内的危房的分布状态，且处于聚集的状态，这种聚集的状态应当与数量相关联。笔者试举一例从直观上理解，仲夏之夜，仰望星空，一定会有繁星灿烂的天象，此时可以认定为“星集中”。因此，“危房集中”应当可以由数量来表达。现在的问题是，以一个什么数量来确定危房集中。显然，在一个拟征收区域内，数量较少时的危房，且这些危房高度聚集在一起，并不能得出拟征收区域内危房集中。如果可以确认的话，拟征收区域内的大多数房屋所有权人肯定会有意见，不能因为局部的危房集中而征收拟征收区域内的所有房屋。因此，通过上述转换，拟征收区域内的危房数量应当较多时，才能确定“危房集中”。如何确认“较多”，笔者引入数学集合的概念，将拟征收区域内的房屋视为一个集合，那么，所有房屋分为两个子集：一个是危房；另一个是非危房。显然，危房的数量大于非危房的数量应当符合危房“较多”的情形。由此，危房的数量占拟征收区域内所有房屋数量超过50％以上，应视为危房较多的情形，意味着“危房集中”。当然，也可以将拟征收区域内危房的建筑面积与非危房的建筑面积相比较，得出相应结论。

不过，制定危房集中的标准还应充分考虑危房其具有的危险性，因为一旦拟征收区域内，危房的数量达到30％、40％的情形，按照上述推理，虽不符合危房集中的结论，但因涉及房屋所有权人的生命财产安全问题，也应当可以考虑将50％的标准适当予以降低。无论是确定的超过50％的危房集中的标准，还是适当低于50％的危房集中的标准，各地都应当广泛征求公众的意见，履行相关的立法程序，从法律上予以明确规定，从而完整地实现认知—数学—立法的科学方法的运用，也解决了房屋征收实践中的突出问题。

笔者了解到，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引（公开征求意见稿）》（以下简称《武汉操作指引》）第三条规定：“危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40％以上的情形认定为危房集中。”这一危房集中的标准在《武汉操作指引》征求公众意见时，公众对此没有意见。