房地产基金的局限

1．3．2　房地产基金的局限

然而，事情总是一分为二的，房地产投资基金并不是包治百病的良方。房地产投资基金也有其缺点和局限性。

1．风险规避的局限

房地产投资基金可以消除非系统风险，但对系统风险则无能为力。系统风险是指因市场环境变化导致所有房地产价格的波动。市场环境包括宏观经济形势、房地产业的发展状况、政府采取的财政政策和产业政策、利率、汇率等等，一旦市场环境变化，所有房地产经营都会受到影响，从而导致房地产投资基金证券价格出现波动。当房地产市场的系统性风险开始释放的时候，包括房地产投资基金在内的所有投资者都无法幸免，倾巢之下，安有完卵。

2．投资中出现策略失误

通常人们认为房地产投资基金是专业理财，可以提高收益并且降低风险，但实际情况并非完全如此。一是基金管理人可能存在道德风险问题，例如房地产投资基金可能利用投资者的资金进行房地产炒作为他人谋利，基金管理人获取个人利益，即类似证券基金黑幕事件。二是房地产投资基金在对证券市场、房地产市场大势的研判失误，投资中出现策略失误等，也会导致基金资产蒙受重大损失。所以说，房地产投资基金只能在一定程度上降低风险。

3．投资领域的局限

房地产投资基金在设立的时候要在招募说明书中明确房地产投资基金的投资目标、投资类型和区域等，以利于投资者选择适合自己的房地产投资基金，投资目标和策略也是房地产投资基金在运作中应当追求的目标和应遵循的准则。从另一个角度来看，这限制了房地产投资基金的投资选择。首先，房地产市场不一定是最好的投资场所，其他市场如证券市场、古董市场、钱币市场、商品期货市场也可能是更好的投资场所。其次，就是在房地产市场中，其他房地产类型、区域也可能收益增长较快，成为投资热点。可见，这种投资领域的局限性在一定程度上限制了房地产投资基金追逐收益的灵活性，从而影响其收益率。

4．基金治理的局限

房地产投资基金是基于现代信托关系的基础运作的，其主要的委托代理关系是：由房地产投资基金委托基金管理人运作基金资产，由基金托管人负责监管基金管理人的行为。这种委托代理关系，应该说是一种非常好的制度安排，能很好地解决基金治理问题。然而，在基金制度的设计中，基金管理人与投资者的利益是不完全一致的，基金管理人是按照房地产投资基金资产净值的一定比例收取管理费，基金资产的盈亏与基金管理人的管理费收入相关度不高，基金管理人追求的是所管理基金资产净值的最大化，而不是收益最大化。对于封闭式房地产投资基金的投资者来说，追求的是当期收益最大化，这就与基金管理人的目标存在一定的冲突。基金管理人可以采取某些措施使基金净值经常处于最大状态，使其自身的收益最大化，却往往增加了基金资产的风险，损害了投资者的利益。对于契约型基金，基金管理人就是投资基金发起人，因此设立的投资基金往往就由他们管理，基金托管人也由他们选择，而基金托管人的利益是收取托管费。这样，基金托管人为了自身的利益，对基金管理人的监管就形同虚设，他们所做的仅仅是核对净值、负责清算而已。因此，虽然房地产投资基金是基于严格的“委托—代理”信托关系建立的，但由于产权或制度安排上的问题，使得其治理仍然存在着许多难题。